Цены на недвижимость – потенциал падения иссяк?

Случилось то, что должно было случиться – стоимость недвижимости упала в Казахстане на порядок. Такое поведение цен на квадратные метры жилья эксперты предрекали уже давно, однако находились и провокаторы, советовавшие потенциальным покупателям брать квартиры, пока не подорожали. Мол, Алматы – город хлебный, и приезжают сюда со всех концов республики, а то и из-за рубежа, поэтому удешевления жилья ждать не стоит.

Случилось то, что должно было случиться – стоимость недвижимости упала в Казахстане на порядок. Такое поведение цен на квадратные метры жилья эксперты предрекали уже давно, однако находились и провокаторы, советовавшие потенциальным покупателям брать квартиры, пока не подорожали. Мол, Алматы – город хлебный, и приезжают сюда со всех концов республики, а то и из-за рубежа, поэтому удешевления жилья ждать не стоит.

Но кризис был неминуем, и он грянул, словно гром среди ясного неба, после которого, как известно, мужики начинают креститься. Так и случилось. Те, кто брал квартиру в кредит год назад под хороший процент, да еще с дополнительным залоговым обеспечением, сегодня кусают локти. Тем более что казахстанские банки уже повысили ставки вознаграждения по займам, в том числе и ипотечным. При этом отдельные коммерческие банки увеличили ставки и по уже действующим договорам займа. Грубо говоря, если год назад покупатель брал двухкомнатную квартиру в «хрущевке» за 135 тыс. долларов, в кредит по ставке 12 % годовых, то сегодня ему ее могут поднять до 16-20. Для подавляющего большинства казахстанцев, чьи зарплаты, как известно, далеки от западных стандартов, такие условия являются попросту кабальными.

В общем, те, кто рассчитывал выиграть, делая ставку на повышение цен на жилье и покупая квартиры по баснословным ценам годичной давности, прогадали. Предполагается, что выиграли те, кто выжидал. И теперь у этих людей есть возможность приобрести недвижимость по цене, близкой к реальным. Но так ли это на самом деле? То есть насколько цены на жилье, установившиеся сегодня в Алматы, близки к реальным? Дело в том, что на форумах и сайтах, посвященных теме недвижимости, проигравшие нередко делают ответный выпад против тех, кто радуется падению цен: мол, вы-то что радуетесь, все равно ничего купить не сможете, копить придется годы, ипотеку сегодня ни один банк не дает. И, видимо, они не так уж не правы.

Судя по ряду высказываний сотрудников агентств по недвижимости, объявлениям в «Крыше» и других газетах такого рода, сейчас однокомнатную квартиру в микрорайонах можно приобрести и за 30-35 тыс. долларов. Средняя цена на нее – где-то 50 тыс. В одном из прошлых номеров мы перепечатали статью Кайрата Амреева «Наш мыльный пузырь – всем пузырям пузырь» с сайта inosmikze.canalblog.com. В этом материале конкретно рассказывается, как в тех же США рассчитывается, соответствуют ли цены на рынке недвижимости реальности? Там цены на дома сравнивают с уровнем средней заработной платы. Считается нормальным, если средние цены на дом больше среднего годового дохода среднестатистического американца в 2,75 раза. И ситуация, когда эта разница увеличилась до 3,4 раза, стала невыносимой и спровоцировала ипотечный кризис в Штатах и кризис ликвидности во всем мире.

Нет нужды говорить, что у нас до последнего времени разрыв между ценами на квартиры и уровнем зарплаты большинства казахстанцев был просто катастрофическим. Изменилась ли ситуация сегодня? Произведем нехитрый подсчет. Возьмем среднюю двухкомнатную квартиру, цена на которую упала на 60 % – стоит она сейчас приблизительно 80 тыс. долларов. Чтобы ее купить, среднему казахстанцу с зарплатой в 500 долларов придется работать 13 лет и четыре месяца. Иными словами, разница между средней ценой на квартиру и годовым доходом составляет 13,33 раза. И это не считая процентов по кредиту, которого, впрочем, сегодня никто из банков и не даст. Чтобы довести цену на жилье в Казахстане до идеальной (с точки зрения тех же Штатов), нужно чтобы квартиры подешевели до уровня 16-20 тыс. долларов по Казахстану, ну и хотя бы до 40-50 тыс. в Алматы – тогда и будет соблюдаться пресловутый баланс – разницы между доходом и ценой в 2,75-3 раза.

О том, чтобы поднять зарплаты до нужного уровня, речь вести бесполезно. Поскольку на этот счет министр труда и социальной защиты высказался предельно ясно: по его словам, у нас и так зарплаты бюджетников растут в 2 раза быстрее, чем цены на продукты питания и товары первой необходимости.

А что касается «пузыря» на казахстанском рынке недвижимости, то он, раздувшийся до неимоверных размеров, конечно, сдулся по сравнению с тем, что было год назад. Но это падение было обусловлено чисто внешними факторами, а для того чтобы начался объективный спад цен, нужны умелые действия Правительства по решению жилищного кризиса в стране, ибо он - налицо. Не замечать этого может только слепой.

18.04.2008

Майра МУХАМЕДРАХИМОВА, www.nachnem.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.