Квартирно-офисный вопрос

Возможность построить отдельно стоящий офис, небольшое кафе или ателье, да еще в удобном районе, имеют очень немногие предприниматели: поскольку стоимость строительства высока и трудно найти подходящий земельный участок. Поэтому они идут по другому пути: приобретают в нужном месте квартиру и «перекраивают» советское архитектурное наследие в современное комфортное помещение. Конечно, перепланировка и реконструкция квартиры тоже связаны с финансовыми затратами, но гораздо более меньшими.

Возможность построить отдельно стоящий офис, небольшое кафе или ателье, да еще в удобном районе, имеют очень немногие предприниматели: поскольку стоимость строительства высока и трудно найти подходящий земельный участок. Поэтому они идут по другому пути: приобретают в нужном месте квартиру и «перекраивают» советское архитектурное наследие в современное комфортное помещение. Конечно, перепланировка и реконструкция квартиры тоже связаны с финансовыми затратами, но гораздо более меньшими.

Покупая квартиры под офис, новые владельцы зачастую сразу начинают ломать или «передвигать» стены. И напрасно. Ведь дом в результате различных переделок может просто рухнуть. Именно поэтому на страницах нашей газеты мы еще раз обращаемся к теме переоборудования и реконструкции жилья. С вопросом о том, каким путем надо идти, чтобы в доме с переделанной под офис или магазин квартирой комфортно жилось и работалось, мы обратились в Управление архитектурно-строительного контроля Карагандинской облас­ти.

Юридически правильно

Татьяна Гук, начальник отдела архи­тектурно-строительного конт­роля по Карагандинской облас­ти, объясняет:

— На сегодняшний день переоборудование квартир под офисы или предприятия сферы обслуживания довольно популярно среди нашего населения. Однако, к сожалению, не все конструкции зданий могут выдержать наплыв фантазий наших сограждан. Ведь многие перепланировки нельзя производить по своему усмотрению и только для своего удобства. Некоторые из них могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, да к тому же не отвечать противопожарным требованиям.

Если собственник жилья собирается поменять статус своей квартиры и провести ее переустройство, превратив в офисное помещение, то делать это необходимо по установленному законом порядку на подобные действия граждан и юридических лиц.

Основным законодательным актом при переоборудовании (реконструкции) помещений является Постановления Правительства РК от 13.12.2002 N 1313 «Об утверждении правил прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов».

— Согласование переоборудования помещения под офис или предприятия сферы обслужива­ния — это длительный и много­этап­ный процесс,— поясняет Та­тья­на Леонидовна, — однако это обязательное условие для всех видов недвижимости и собственности.

Вначале — «добро» от акимата

Самое первое, что необходимо сделать, — получить разрешение акима города на переоборудование квартиры с выделением и целевым назначением земельного участка, так как законодательством преду­смотрено обязательное наличие отдельного входа. Для этого на имя акима города подается заявление с точным указанием цели дальнейшего использования квартиры — в качестве офиса или предприятия сферы обслуживания (кафе, рес­торана или ателье). Здесь особенно важно ясно представлять цель переустройства: одно дело, если в жилом доме будет офис, и другое — кафе или ресторан.

К заявлению прилагаются:

1. Копия правоустанавливающего документа на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации), заверенная нотариально.

2. Технический паспорт на квартиру.

3. Письменное согласие сособственников на изменение, заверенное нотариально.

4. Свидетельство о государственной регистрации налогоплательщика для юридических лиц.

5. Копии статистической карты и РНН.

6. Копии удостоверений личности собственника (собственников).

Если решение положительное, то глава города подписывает соответствующее постановление.

Цель использования квартиры заказчику переустройства должна быть ясна однозначно. Потому что в случае самовольного изменения цели использования помещения процедуру получения разрешения придется проходить вновь. А к владельцу квартиры применяются меры административного наказания в виде штрафа в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Оформляем земельный отвод

В связи с тем, что закон предусматривает для переделанных под офисы или предприятия сферы обслуживания квартиры наличие отдельного входа, а переоборудование и реконструкция зачастую предполагают выход за границы существующей квартиры (пристрои, надстрои и т. д.), потребуется дополнительный отвод земельного участка, а также выделение доли земли в кондоминиуме, для которого необходимо письменное согласие членов КСК, кондоминиума (всех жильцов дома).

Для получения акта на право собственности на прирезаемый земельный участок (акта о земельном отводе) необходимо с письменным согласием членов кондоминиума и топосъемкой территории, прилегающей к квартире, обратиться в земельную комиссию при городском акимате. После рассмотрения документов земельная комиссия выдает акт о земельном отводе, с обязательными условиями для согласования со всеми городскими службами инженерных коммуникаций, или мотивированно отказывает в этом.

Акт нужно сразу зарегистрировать в департаменте юстиции.

Разработка проекта

Получив постановление городского акимата на выделение земли и акт на право собственности на земельный участок, можно приступать к воплощению своей мечты в реальность. Теперь то, в каком доме жить и в каком помещении работать, зависит от вас и выбранных вами проектировщиков и строителей. Для этого необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на составление и разработку проектно-сметной документации. При составлении договора не забудьте проверить наличие лицензии. Ответственность за это возлагается в первую очередь на вас — заказчика строительства.

Именно проектировщики после обследования помещения и несущих конструкций выдадут техническое заключение о возможности переоборудования квартиры, с соблюдением установленных государственных нормативно-технических требований (условий, ограничений), и выполнят проект реконструкции, приняв во внимание все ваши дизайнерские идеи, естественно, с учетом безопасности для всего дома.

Даже если при переоборудовании (реконструкции) квартиры вы не затрагиваете несущие стены, изменение функционального назначения помещения связано с дополнительной пожароопасностью (так как устанавливается новое электрооборудование и т.д.) и влияет на комфорт проживающих в доме людей. Поэтому проект реконструкции обязательно согласовывается с надзорными органами (государственными органами пожарного контроля, санитарно-эпидемиологической службой).

Согласование проекта с управлением дорожной полиции необходимо в случае устройства места для парковки автомобилей и нахождения офиса на оживленной улице города.

Разработанная проектной организацией техническая документация обязательно должна пройти согласование у главного архитектора города по месту нахождения объекта для дальнейшего получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Ведь при оборудовании отдельного входа изменяется фасад здания, который должен быть выполнен в едином архитектурном стиле.

Проект сопровождается нотариально засвидетельствованным письменным согласием соседей, если планируемое изменение помещений (части жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает их интересы.

В некоторых случаях проект проходит государственную экспертизу в организации, прошедшей аккредитацию на рынке работ и услуг в Министерстве по делам строительства. Экспертная оценка устанавливает соответствие проекта функциональному назначению данного участка, проверяется обоснованность принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, применяемых материалов и инженерного оборудования, надежность и прочность строительных конструкций и многие другие параметры.

Акт готовности стройплощадки

Получить разрешение на производство строительно-монтажных работ по изменению помещений (частей здания) и приступить к строительству заказчик может только после подписания акта готовности стройплощадки районным акиматом по месту нахождения объекта.

Перед началом работ заказчик строительства на площадке устанавливает:

• Ограждение места стройки профлистом высотой 2 м. В случае необходимости устраивает козырек над тротуаром и выполняет другие мероприятия по безопасности при строительстве объекта.

• Паспорт объекта с его наименованием, с указанием имени заказчика и подрядчика строительства и сроками строительства.

• Пункт мойки, очистки колес большегрузных машин в целях улучшения благоустройства города.

Получение разрешения на строительство

Для получения разрешение на производство строительно-монтажных работ вы подаете в Управление архитектурно-строительного контроля (ГАСК) следующие документы:

1. Заявление по установленной форме с основными показателями по строительству.

2. Утвержденный в установленном порядке проект (эскизный проект) от проектной организации.

3. Договор со строительной организацией.

4. Государственная лицензия строительной организации на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности с перечнем видов работ (копия, заверенная нотариально).

5. Решение местного исполнительного органа (акимата) об отводе земельного участка под строительство.

6. Стройгенплан, согласованный с городским отделом инженерных сетей, управлением дорожной полиции.

7. Договор с проектной организацией на осуществление инженерного сопровождения автора проекта (авторский надзор) и технологического сопровождения процесса строительства, копия лицензии, заверенная нотариально.

8. Подписка ответственного лица от генподрядчика.

9. Подписка лица, осуществляющего технические функции заказчика.

10. Акт об отводе участка в натуру (геодезическая съемка на новое строительство).

11. Общий вид в аксонометрии.

12. Копия правоустанавливающего документа на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации).

13. Технический паспорт на квартиру.

14. Копия удостоверения личности собственника квартиры.

После предоставления вышеназванных документов и подготовки стройплощадки к строительству органами архитектурно-строительного контроля выдается разрешение на производство строительно-монтажных работ по изменению помещений (частей здания).

Вне всякого сомнения, любое сложное и ответственное дело следует доверять специалистам, особенно если это касается перепланировки помещений под офис или предприятия сферы обслуживания, устраиваемых в жилых домах.

Наличие лицензий у проектировщиков и строителей при составлении договора проверяет как сам заказчик, так и специалисты архитектурно-строительного контроля при выдаче разрешения на строительно-монтажные работы.

В случае, если проект не прошел согласования, ГАСК отказывает в выдаче такого разрешения, о чем письменно сообщает лицам, заинтересованным в изменении помещений, с обоснованием такого отказа и указанием нормативных правовых актов или нормативно-технических документов, на основании которых отказано.

Авторский надзор

Очень часто при возведении объекта или его реконструкции допускаются отступления от проекта. Поэтому проектная организация, в ходе всего строительства осуществляет авторский надзор. Для этого составляется график посещения объекта, согласованный с заказчиком и подрядчиком строительства. Это является обязательным условием процесса строительства, чтобы выдерживались все проектные решения. При технически сложных работах заключается также договор на технологическое сопровождение строительства.

Государственные органы пожарного контроля также следят за соблюдение норм и правил пожарной безопасности при строительстве.

Акт ввода в эксплуатацию

По окончании всех строительных работ составляется и утверждается акт ввода объекта в эксплуатацию. Для его получения в установленном законодательством РК порядке необходимо обратиться с заявлением о готовности объекта в городской акимат. Вывод помещения из жилого фонда также производится по решению акимата.

После получения акта ввода в эксплуатацию в центре по недвижимости необходимо заказать новый технический паспорт переоборудованной квартиры. Техпаспорт и акт о земельном отводе согласно статье 118 ГК РК подлежат обязательной государственной регистрации в органах юстиции. Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры.

Введение обязательного порядка государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество служит препятствием для производства незаконных сделок. Следует также знать, что право собственности на квартиру и земельный участок у граждан возникает только после государственной регистрации, срок которой составляет всего 6 месяцев.

Понятно, что для переоборудования или реконструкции квартиры под офис или предприятие сферы обслуживания необходимо обратиться к квалифицированным специалистам — юристам, строителям, архитекторам и дизайнерам, которые владеют полной информацией по вопросу прохождения разрешительных процедур и помогут придать помещению индивидуальный стиль. И тогда работа в таком поме­щении будет более приятной не только для вас, но и для всех жильцов дома.

Автор благодарит начальника отдела архитектурно-строительного контроля по Карагандинской области Татьяну Гук за помощь при подготовке материала.

Переоборудование — изменение помещения, как правило, связанное с изменением его функционального назначения, заменой оборудования внутридомовой (внутриквартирной) инженерной системы, установкой иного оборудования, необходимого для выпуска какой-либо продукции, оказания услуг и тому подобное.

Реконструкция — изменение отдельных помещений, иных частей здания или здания в целом, как правило, связанное с необходимостью обновления и модернизации изменяемого объекта.

«Архитектурный облик здания, который вызывает у вас чувство, соответствующее его назначению, — это и есть стиль». Стендаль

Одной из основных мер борьбы государства с нарушениями в области архитектурно-градостроительной деятельности (невыполнение требований строительных норм и правил, ведение работ без разрешения на строительство, самовольное строительство, эксплуатация зданий, не введенных в эксплуатацию и др.) являются административные штрафы. Они составляют от 20 до 500 минимальных расчетных показателей. Штрафы налагаются в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях и зависят от степени и вида нарушения. В нынешнем году минимальный расчетный показатель установлен в размере 1168 тенге.

22.04.2008

Дарья Власова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.