Недвижимость в залоге

Кто остается собственником недвижимости, находящейся в залоге? Как ею может распоряжаться залогодатель? В каких случаях сделку по залогу недвижимости можно признать недействительной? Ответам на эти вопросы посвящена данная статья. Сегодня, несмотря на стагнацию рынка, недвижимость остается «главным мерилом» сделок, особенно по выдаче кредитов.

Кто остается собственником недвижимости, находящейся в залоге? Как ею может распоряжаться залогодатель? В каких случаях сделку по залогу недвижимости можно признать недействительной? Ответам на эти вопросы посвящена данная статья.

Сегодня, несмотря на стагнацию рынка, недвижимость остается «главным мерилом» сделок, особенно по выдаче кредитов. Залог недвижимого имущества является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. В силу него кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника (залогодателя). Если же обязательство было выполнено в полном объеме, то договор залога прекращает свое действие.

При залоге право распоряжения имуществом (отчуждение, передача в аренду, безвозмездное пользование) ограничивается, так как распоряжаться им можно только с согласия залогодержателя. Если согласие было получено, то при переходе права собственности на заложенное имущество залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя (новый собственник) становится на место должника (залогодателя) и несет все обязанности должника (залогодателя), если соглашением с кредитором (залогодержателем) не установлено иное.

— Согласно ч. 2 ст. 315 Гражданского кодекса РК, соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, является недействительным, — говорит юрист Анастасия Зарипова.

Виды залога

Видами залога являются ипотека и заклад. В первом случае заложенное имущество остается во владении (представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом) и пользовании (представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные свойства, а также получать от него выгоды) залогодателя или третьего лица.

— Во втором случае заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя (кредитора). При этом с согласия кредитора предмет залога может быть оставлен у должника (залогодателя) под замком и печатью залогодержателя, — говорит Анастасия Зарипова.

Следует отметить, что в настоящее время самым распространенным видом залога недвижимого имущества является ипотека.

Договор залога

Договор залога должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение этого правила влечет недействительность документа. При этом обязательного нотариального заверения договор залога не требует, но все же, как уже неоднократно говорилось в предыдущих статьях, юристы советуют заверить договор нотариально, дабы в последующем избежать споров. Договор залога имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органах юстиции (ибо право залога недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации договора). В договоре залога в обязательном порядке должен быть оговорен предмет залога, его оценка, характеристики объекта недвижимости выступающего предметом залога (адрес, площадь), размер и срок исполнения обязательства. Несоблюдение указанных условий влечет недействительность договора.

Порядок обращения взыскания на предмет залога

В случае неисполнения обязательства должником (залогодателем), удовлетворение требования кредитора (залогодержателя) из стоимости заложенного имущества производится в судебном либо в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона). При этом реализация имущества во внесудебном порядке производится в случаях, предусмотренных договором о залоге или законодательством.

Порядок реализации недвижимого имущества по ипотечному договору регулируется Гражданским кодексом РК и Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Процедура реализации ипотеки во внесудебном порядке предусмотрена статьей 24 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Также законом предусмотрены случаи, когда не допускается удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, а именно:

1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа (например, органа опеки и попечительства, если сособственник несовершеннолетний) и такое согласие не было получено;

2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

До проведения торгов во внесудебном порядке должны быть выполнены следующие процедуры:

1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю. Если невозможно передать уведомление лично, оно направляется его заказным письмом, в адрес должника, указанный в ипотечном договоре;

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления должнику (залогодателю) доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах;

3) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то они признаются недействительными;

4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.

По получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель (должник) вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки. Залогодатель вправе также обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки.

Процедура реализации ипотеки в судебном порядке регулируется статьей 21 вышеназванного Закона.

Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В обращении взыскания на имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя (кредитора) вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд в решении определяет следующее:

— все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации.

— недвижимое имущество являющееся предметом ипотеки;

— начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации с торгов.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

1) залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом, не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки.

Отсрочка реализации ипотеки не допускается:

— если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

— если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.

Разница между суммой долга и суммой, за которую была продана недвижимость, возвращается залогодателю.

«Если друг оказался вдруг…»

Недвижимость, которая находится в общей собственности, может быть передана в залог только с согласия всех сособственников.

Право на долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.

— Если договор был заключен без согласия сособственников, то они могут обратиться в суд для признания договора залога недействительным, — говорит Анастасия Зарипова.

Право собственности складывается из трех правоотношений.

Право владения — это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Право пользования — юридически обеспеченная возможность извлекать из имущества его полезные свойства, а также получать от него выгоды.

Право распоряжения — юридическая возможность определять юридическую судьбу имущества.

Недвижимость, которая находится в общей собственности, может быть передана в залог только с согласия всех сособственников.

29.04.2008

Бауржан Толегенов, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.