С начала текущего года в силу вступил закон «О долевом участии в жилищном строительстве». По мнению экспертов, нормативный акт, призванный урегулировать гражданские отношения «заказчик – дольщик», спровоцирует 20-процентный скачок цен на недвижимость в республике.
С начала текущего года в силу вступил закон «О долевом участии в жилищном строительстве». По мнению экспертов, нормативный акт, призванный урегулировать гражданские отношения «заказчик – дольщик», спровоцирует 20-процентный скачок цен на недвижимость в республике.
Долевое финансирование строительства в мировой практике – опыт, используемый не одну сотню лет. Для казахстанского рынка недвижимости – явление в достаточной степени новое, но смоделировано оно по типу всем известного кооперативного пая: застройщик дает населению участвовать в строительстве жилья собственным капиталом, с тем лишь различием, что активы дольщика не аккумулируются в коллективную собственность. Плюсы очевидны: дольщик получает в несколько раз удешевленное по сравнению с рыночной стоимостью жилье. Застройщик – по сути, беспроцентный кредит, который берется с дольщика на весь срок строительства.
Необходимость вступившего в силу закона назревала давно: до сих пор дольщик являлся абсолютно не застрахованным от банкротства и мошенничества строительной компании. Теперь проводить рекламную кампанию, а тем паче заключать договор с гражданами застройщик сможет лишь при соблюдении двух ключевых условий: при завершении строительства «нулевого цикла» и при константном наличии на счету фирмы собственного капитала в размере 12 процентов от привлеченных денег. Проще говоря, продавать квартиры можно будет только после того, как будут произведены базовые строительные работы: заложен фундамент и возведен первый этаж жилья.
– Естественно, такая мера дает определенные гарантии дольщику, который рискует собственными деньгами, – комментирует закон Нариман Туреханов, директор по маркетингу Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). – Известно огромное количество случаев, когда люди платили деньги, приезжали на место, а там даже котлован не вырыт – не смогли собрать нужную сумму на строительство. По моему мнению, нужно поступать следующим образом: ввести поэтажное строительство и отчет: построил один этаж – продал – принимайся за следующий. Ведь даже при наличии «нулевого цикла» может не хватить денег на весь дом. Возмещение ущерба дольщику за счет госбюджета еще никто не обещал, а накрыть крышей то, что удалось построить, всегда можно.
Второй пункт, который ужесточает контроль над деятельностью застройщика, еще больше обеспечивает гарантирование риска дольщика: строительная компания может быть лишена лицензии, если на конец года размер ее собственного капитала составит менее 12 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия. Логика понятна: для крупной фирмы, ворочающей миллионами долларов, эти проценты – пустяк. А для малой или даже средней по размерам строительной компании – немалые деньги, которые необходимы, чтобы сдать объект в срок.
В нашей стране подобный закон – тот нечастый пример, когда нормативные меры носят превентивный характер. В соседней России, например, только по Москве и области 40 процентов от общего числа компаний, занимающихся долевым строительством, работают по принципу «финансовых пирамид». У нас же таких случаев по республике было всего три, в «трех столицах» – южной, северной и нефтяной. Но их хватило, чтобы подобным законом попытались пресечь назревающую истерию вокруг долевого мошенничества.
На сегодняшний день в Казахстане около тысячи компаний, предоставляющих услуги строительного характера, и только около 50 из них занимаются застройкой, остальные – 950 – предоставляют услуги по дизайну и внешней отделке зданий. По прогнозам экспертов, новый закон значительно сократит число строительных компаний в стране. Произойдет вполне прогнозируемая фильтрация: отсеются компании-однодневки, а те, которые захотят оставаться на рынке, но в соответствии с новыми стандартами закона окажутся малы, консолидируют свои активы. Причем слиянию будут в большей степени подвержены не алматинские компании, а периферийные, не имеющие достаточных активов.
Из минусов нового закона наш собеседник Нариман Туреханов отметил непродуманность процедуры страхования жилья и отсутствие четкого регламента типового договора «застройщик – дольщик».
– Сейчас много говорится о том, что после того, как закон вступил в силу, мы так и не получили новый вариант типового договора продажи квартир. Помимо этого не прописано, за чей счет должен страховать жилье дольщик. Хотя страхование гражданских рисков – важный пункт, но здесь непонятно, на кого ляжет ответственность. Вообще-то ее должен взять на себя строитель, поскольку он несет все сопутствующие процессу строительства риски. Именно из-за этих недочетов многие казахстанские компании временно заморозили свои продажи.
Интересно, что вопреки ожиданиям «доступности» жилья, эксперты ЦКН прогнозируют 20-процентный рост цен на недвижимость. Произойдет это из-за того, что гарантирование рисков, предоставленное новым законом, активизирует доверие граждан к первичному жилью. Население станет вкладывать капитал в новое жилье, как следствие – увеличение спроса и повышение цен. Более того, в соответствии с требованием закона вырастет и себестоимость жилья.
Несмотря на все гарантии, которые закон предоставляет гражданам, озабоченным «квартирным вопросом», о дешевом и доступном жилье для большинства социальных категорий говорить не приходится. Тут уж выбирайте: либо качественно, либо недорого.
Плюс нового закона в том, что дольщик получает в несколько раз удешевленное по сравнению с рыночной стоимостью жилье. Минус – в непродуманности процедуры страхования жилья и отсутствии четкого регламента типового договора «застройщик – дольщик»
Зарина АХМАТОВА, www.newspaper.kz
