Апокалипсис сегодня

Громом среди ясного неба на пленарном заседании Мажилиса Парламента прозвучал запрос Аманжана Жамалова. Депутат потребовал от Правительства полного и всестороннего исследования вопроса по строительному кризису, которого, как принято считать, у нас в стране не было. Он изложил подробную справку о социально-экономическом положении отрасли. — В целом по республике на завершение строительства жилых объектов, строящихся с участием дольщиков, требуется более 480 миллиардов тенге, — констатировал Аманжан Жамалов.

Апокалипсис сегодня

Громом среди ясного неба на пленарном заседании Мажилиса Парламента прозвучал запрос Аманжана Жамалова. Депутат потребовал от Правительства полного и всестороннего исследования вопроса по строительному кризису, которого, как принято считать, у нас в стране не было. Он изложил подробную справку о социально-экономическом положении отрасли.

— В целом по республике на завершение строительства жилых объектов, строящихся с участием дольщиков, требуется более 480 миллиардов тенге, — констатировал Аманжан Жамалов. — По официальной информации Департамента архитектуры и строительного контроля города Астаны, в столице 229 незавершенных строительных многоквартирных жилых объектов. Проектное количество квартир только в 131 объекте составляет 40 тысяч 347 единиц. Количество дольщиков — 8690 семей. Сумма выданных ипотечных кредитов — 39 миллиардов тенге. За счет личных накоплений граждан — 57 миллиардов тенге. Предварительная проектная площадь развития, исходя из средней площади квартиры 50 квадратных метров, составляет более двух миллионов квадратных метров. Запрашиваемая сумма на завершение строительства данных объектов составляет 120 миллиардов тенге. Для целей выкупа части нереализованных квартир акиматам Астаны и Алматы выделено 42 и 59 миллиардов тенге соответственно. До настоящего времени данные средства не освоены.

Строители лишаются рабочих мест

По мнению депутата, критическая ситуация в строительной отрасли отразилась в целом на экономическом благополучии граждан и государства по следующим причинам. Во-первых, занятость трудоспособного населения сегодня резко сокращается.

— Один рабочий-строитель создавал не менее 10 рабочих мест в других отраслях, в том числе и в структуре малого и среднего бизнеса, — указывает мажилисмен. — Таким образом, 400 тысяч рабочих строительной отрасли до настоящего момента обеспечивали работой не менее четырех миллионов граждан Казахстана. Даже если предположить, что 30 процентов из высвобождающихся найдут временную работу, порядка 2,8 миллиона граждан сегодня рискуют пополнить списки Департамента занятости. А это почти 20 процентов всего населения страны. При этом квалификация большинства из них не позволяет с уверенностью и оптимизмом рассчитывать на положительное решение проблемы, поскольку в первую очередь сокращается неквалифицированный персонал.

Уволенные рабочие пополняют сегодня армию потенциальных преступников. По данным МВД, количество преступлений, связанных с грабежами и кражам, увеличилось более чем вдвое.

Но есть и еще одна проблема — финансовая. Только в Астане более 50 процентов бюджета пополнялось за счет отчислений строительных компаний. Сегодня эти поступления сократились более чем на 60 процентов. Причина? Строительные компании вынужденно сокращают объемы работ и, соответственно, численность рабочих. Затухает строительная индустрия. Останавливаются с таким трудом запущенные производства. Единственный крупный в Астане завод железобетонных стройконструкций уменьшил объемы выпуска готовой продукции для строительных объектов на 70 процентов, при этом значительно сократив обслуживающий персонал.

Все это имеет ярко негативный отрицательный эффект. В среднем на одном строительном объекте постоянно работают 250-300 строителей различных специальностей. Ввиду того, что более 70 процентов столичных объектов стоит еще с октября прошлого года, можно с уверенностью констатировать отсутствие дохода за последние семь месяцев у более чем 15 тысяч семей только в Астане. В целом по стране — более 50 тысяч семей. При этом следует учитывать и реальное сокращение размеров заработной платы более чем на 30-40 процентов и постоянные задержки этих выплат.

— В целом бюджет Казахстана рискует ежемесячно недополучать более чем 40 миллиардов тенге налоговых отчислений, связанных только с выплатой заработной платы, — считает депутат. — Причем эти же люди несут сегодня и долговую нагрузку по банковским кредитам, которые они оформляли для оплаты обучения детей, приобретения автотранспорта, жилья и других потребительских расходов. Банки в свое время сами подстегнули этот потребительский бум. При отсутствии своевременной оплаты заемщики останутся на улице по причине выселения из жилья и его реализации банкротом кредиторам.

Цепь кризиса

Ситуация только ухудшается, затрагивая все попутные отрасли. Растет кредиторская задолженность населения по энергоресурсам, следовательно — срывается инвестиционная программа энергетиков. Сокращается состав продуктовой корзины, при неконтролируемом росте ее стоимости. Несут убытки торговые центры, рынки. Приобретение бытовой техники, мебели, сопутствующих товаров для дома практически прекратилось, и, соответственно, сократились таможенные платежи импортеров. Причем все перечисленные факты напрямую влияют на поступление налогов в бюджет в виде отчислений от заработной платы, НДС, налогов на имущество и транспорт, земельного налога и т. д.

Ввиду сокращения строительных объемов трудоспособное население в поиске работы начинает покидать страну, пополняя стройки, например России, где программа «Доступное жилье» только набирает силу. Кстати, банки России по-прежнему финансируют как строителей под 12-13 процентов годовых, так и дольщиков по ипотечным схемам до 14 процентов годовых. По словам депутата, это отразится на отрицательном сальдо миграции, что опять-таки сократит внутренний потребительский спрос.

— Во-вторых, увеличился отток денежных средств из страны, связанный с изменениями структуры вложений накопленных денежных средств средним классом, — продолжил свой анализ народный избранник. — Вложения в недвижимость Казахстана являются единственными возможными для среднего кла сса по причине доступности или защищенности. Сегодня в результате кризиса большая часть населения решительно отказывается от этих инвестиций, направляя деньги за рубеж. Если раньше приобретение недвижимости за рубежом представляло разовые сделки, со стороны элиты казахстанского бизнеса, то сегодня, ввиду кризиса, такие сделки увеличились в разы, но уже со стороны среднего класса. Многие риэлторские агентства буквально за несколько месяцев переквалифицировались на сделки с зарубежной недвижимостью.

Если учитывать, что минимальная сумма сделки в Греции, Испании, Арабских Эмиратах, Турции составляет не менее 100 тысяч долларов США, даже 100 сделок в месяц способны отразиться на оттоке из Казахстана 10 миллионов долларов США, инвестиций, которые нужны сегодня на внутреннем рынке. Уже начался массовый отток дольщиков по уже состоявшимся договорам долевого участия. Причем даже по жилью высокой степени готовности.

Ответ финансистов

Это вызывает ответную реакцию строителей и банков. Финансировать возврат денег за счет кредитов, направляя на финансирование строительно-монтажных работ, не представляется возможным по той причине, что тогда ставится под сомнение вероятность завершения строительства объекта и передачи квартир тем дольщикам, которые в настоящий момент ждут передачи этих квартир. Банки попросту прекратят финансирование, и тогда рынок вообще ожидает коллапс. Дольщики будут требовать деньги, строители — нуждаться в финансировании, а банки — реализовывать заложенное имущество строительных компаний в погашение кредитных обязательств последних перед финансовыми институтами. Последствия однозначно не в пользу дольщиков, поскольку после реализации заложенного имущества и погашения задолженности по банковским кредитам компании лишатся активов, способных выступать гарантией обеспечения исполнения обязательств перед дольщиками. Тем более что это наиболее ликвидные активы, в том числе уставные средства, участвующие в строительном процессе.

— Аналогичная ситуация может произойти и с государственными денежными средствами, выделяемыми Правительством на выкуп квартир по цене 550 долларов США, — предупреждает членов Кабмина Аманжан Жамалов. — Предполагаемое последующее перераспределение этих квартир среди круга лиц, в большинстве своем представляющих государственные органы и бюджетные организации, повлечет за собой требование уже состоявшихся дольщиков из числа названных категорий к строительным компаниям о возврате ранее внесенных денежных средств.

Последствия — все те же. Поступившие от акимата денежные средства строительные компании, опять же, начнут возвращать по расторгнутым договорам долевого участия. В результате строительство объектов опять окажется под угрозой недофинансирования. Тем более если ранее объекты предлагались дольщикам в черновой отделке, то сейчас затраты возрастут по причине обязательной передачи квартир акимату в чистовом варианте. А это, опять-таки, увеличение затрат на квадратный метр.

Таким образом обстоят сегодня дела с проблемой исполнения обязательств строительными компаниями перед 25 тысячами дольщиков только в Астане. А исходя из среднего состава семей в столице это более чем 70 тысяч человек. По Казахстану — более 300 тысяч человек. Более чем 50 процентов дольщиков приобрели квартиры по схеме ипотечного кредитования. Возврат 15 процентов первоначального взноса не позволит им приобрести готовое жилье, а ужесточившиеся требования банков по новым ипотечным программам не позволят получать кредит вновь. Тем более что большинство дольщиков сегодня просят о расторжении договоров именно по причине резкого сокращения личных доходов. В результате увеличится спрос на арендное жилье, соответственно, цена предложения аренды тоже возрастет. И те деньги, которые дольщики внесли в качестве первоначального взноса, будут потрачены уже на аренду жилья.

— Эти и другие обстоятельства свидетельствуют о том, что сегодня необходимо принимать срочные превентивные меры по стабилизации ситуации в стране, — уверен депутат.

Взять под контроль

Аманжан Жамалов предлагает Прави­тельству организовать рабочую группу с участием депутатов Парламента, членов партии «Нур Отан», Ассоциации финансистов и застройщиков «для рассмотрения вопросов эффективного использования государственных денежных средств в целях защиты интересов дольщиков по получению приобретенных квартир и поддержанию строительной отрасли».

Но для решения этой проблемы Кабмину необходимо найти пути решения ряда проблем и ответить на ряд непростых вопросов.

— Почему с октября 2007 года по май 2008 года из озвученных Президентом 400 миллионов долларов первого транша строители в Астане получили лишь 79 миллионов долларов? — задает вопрос народный избранник. — Хотя и эти цифры под сомнением, в виду отсутствия подтверждающих документов и наблюдения за делами строек. Вполне возможно, это освоение было выражено в погашении кредиторских задолженностей компаний перед банками, бюджетом, подрядчиками, дольщиками, но никак не на строительство. Стоящие краны вокруг об этом свидетельствуют.

Депутата интересует, почему размещение денег фонда «Казына» в банках состоялось под 11 процентов годовых?

— И это притом, что заемщикам, в лице строителей, эти деньги достались не менее чем под 18 процентов! — возмущен мажилисмен. — Хотя в рамках ранее действовавших кредитных линий средняя процентная ставка была не выше 14 процентов. Ставки по ипотечным жилищным кредитам 13 и 14 процентов сегодня возросли с 18 до 22 процентов. Таким образом, банки и строители вряд ли смогут возвратить освоенные средства, если в ближайшие два-три года попросту будет отсутствовать покупательский спрос из-за отсутствия доступных ипотечных программ. Отсутствие реализации квартир становится камнем преткновения в схеме отношений банков и строителей.

В этой ситуации непонятно, почему Правительство и «Казына» не рассмотрели вопрос о снижении кредитной нагрузки строителей и дольщиков, желающих оформить ипотечный кредит, путем снижения стоимости размещения государственных средств по 5-7 процентов с ограничением маржи банка не более 4-5 процентов, в рамках проекта кредитования до трех лет? И почему Правительством, в рамках поддержания покупательского спроса, не была предоставлена возможность банкам на использование данных средств на более длительный срок, если денежные средства размещены в рамках ипотечных жилищных кредитов? В последующем, при введении жилья в эксплуатацию, данный пул ипотечных кредитов мог бы быть рефинансирован Казахстанской ипотечной компанией (КИК) или «Жилстройсбербанком» (ЖССБ), с предоставлением банкам возможности оплачивать ставку не более чем под 4-5 процентов годовых. При этом государственные финансовые институты не несли бы риски финансирования и ипотеки по договорам долевого участия, а формировали бы обеспечение кредитов уже готовым жильем. А риски на период строительства несли бы банки.

— Отсутствие внятных ответов на эти вопросы ставит сегодня под сомнение работу Правительства за последние девять месяцев по исполнению поручений Президента республики по защите прав дольщиков и поддержанию строительной отрасли, — считает Аманжан Жамалов. — Кроме того, отсутствие достоверной информации от Комитета по делам строительства (Мининдустрии. — прим. авт.) не позволяет оценить степень катастрофического положения строительной отрасли и дольщиков, хотя сегодня положение большинства дольщиков просто отчаянное.

«Если ситуацию не взять под контроль — последствия будут тяжелыми», — завершил свои апокалипсические прогнозы депутат. Народный избранник предрекает социальный взрыв более ста тысяч дольщиков по всему Казахстану, дефолт строительных компаний, массовую безработицу и, соответственно, урон инвестиционному рейтингу страны.

Вложения в недвижимость Казахстана являются единственными возможными для среднего класса по причине доступности или защищенности. Сегодня, в результате кризиса, большая часть населения решительно отказывается от этих инвестиций, направляя деньги за рубеж.

06.05.2008

Алексей Банцикин, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.