Дешевеющий метраж

С началом мирового ипотечного кризиса, эхо которого докатилось и до Казахстана, цены на жилье в стране начали спускаться с небес на относительно приземленную орбиту. Если для потенциальных покупателей эта новость в радость, то строительные компании хватаются за голову, заявляя, что терпят сплошные убытки. Однако статистика показывает — цены на жилье лишь приближаются к своему реальному показателю.

С началом мирового ипотечного кризиса, эхо которого докатилось и до Казахстана, цены на жилье в стране начали спускаться с небес на относительно приземленную орбиту. Если для потенциальных покупателей эта новость в радость, то строительные компании хватаются за голову, заявляя, что терпят сплошные убытки. Однако статистика показывает — цены на жилье лишь приближаются к своему реальному показателю.

До осени прошлого года казахстанцам было легче приобрести жилье за рубежом, нежели в родном отечестве — квартира в Алматы стоила зачастую дороже, чем жилье в Париже с видом на Эйфелеву башню. В последние два года наши граждане, предпочитающие вкладывать сбережения в недвижимость, начали активно скупать жилье в Турции (в Стамбуле квартиры стоили меньше алматинских), Германии (там особняк стоил порядка 15 тысяч евро, а за трехкомнатную «советского типа» квартиру в Алматы давали по полмиллиона долларов).

Причем цены росли в геометрической прогрессии. По данным Агентства РК по статистике, с 2000 по конец 2007 года цена перепродажи готового жилья выросла в 14 раз, нового — в 6 раз. Только за два последних года стоимость одного квадратного метра на рынке вторичного жилья Казахстана ежемесячно увеличивалась на 2-3 тысячи тенге, взлетев с 62 тысяч тенге за квадратный метр в январе 2006 года до 139,4 тысячи в сентябре прошлого года. Затем цены пошли на спад и в декабре составили 136,2 тысячи. Аналогичная ситуация и на рынке нового жилья: 94,4 тысячи тенге в январе 2006 — 161,3 тысячи в декабре прошлого года. Однако это цены средние по стране. Разница между самым дорогим городом (Алматы — 345,2 тысячи) и самым дешевым (Тараз — 56,5 тысячи) составила почти 289 тысяч тенге.

В среднем цены в 2006 году на новое жилье выросли на 33,8 процента, в 2007 — на 30,2 процента. Цена перепродажи благоустроенного жилья выросла в 2006 году на 57,3, в 2007 — на 42,6 процента.

Владельцы строительных компаний утверждали, что основная причина роста цен на жилье заключается в резком подорожании строительных материалов. Мол, отечественная стройиндустрия развивается слабо, а потому большую часть необходимых товаров приходится импортировать. Однако если взглянуть на данные статистики (в том числе и в части импорта товаров), то станет понятно, что значительная часть выросших процентов — это маржа самих строителей.

Так, из 30,2 процента роста стоимости нового жилья в прошлом году лишь 7,2 процента составляет рост затрат на его производство. Если же взять статистику последних 5-6 лет, станет ясно, что маржа строителей росла просто в геометрической прогрессии (см. таблицы 1-2).

В конце прошлого года наметилась устойчивая тенденция снижения стоимости жилья. Только в декабре в Алматы цены на первичном рынке жилья снизились на 2,4 процента, на вторичном — на 2 процента. И сейчас самый дорогой «новый» квадратный метр в Алматы стоит 329 тысяч, а в Астане — 198 тысяч тенге.

Строительные компании забили тревогу, заявляя о своем фактическом разорении.

В первую очередь, в связи с отсутствием потоков финансирования из банков второго уровня. Дефицит средств, как можно увидеть по всей стране, фактически остановил стройки. Вливания Правительства в отрасль через ФУР «Казына» и БВУ стройкомпании называют «каплей в море». И вновь апеллируют к долгим срокам: пока придут правительственные деньги, строительные материалы вырастут в цене.

Доля правды в этих заявлениях есть. За год стоимость импортных стройматериалов выросла на 32 процента. Однако за прошедший год в самом Казахстане открылась масса производств, покрывающих значительную часть внутренней потребности. Кроме того, не следует забывать, что в прошлые годы маржа (то бишь чистая прибыль) компаний составляла огромные суммы, учитывая, что темпы роста цен на рынке недвижимости в разы превышали стоимость фактических затрат на строительство.

Следовательно, при умелом руководстве компания должна иметь на своих счетах достаточную сумму, чтобы, не прибегая к заимствованиям, достроить начавшиеся объекты. Безусловно, многие компании вкладывали свободные средства в расширение производства, в создание собственных предприятий по производству тех или иных видов строительных материалов. Но в этом случае удорожание ряда импортных стройматериалов в целом незначительно отразилось на стоимости строительства. Ведь если вновь обратиться к данным статистики, то рост затрат на используемые привозные стройматериалы едва превысил 7 процентов.

То есть все заоблачные цены на жилье были вызваны не объективными причинами (ростом ставок кредитования и стоимости стройматериалов), а вполне рыночными: чем выше спрос, тем выгоднее можно продавать. Понятно, что в условиях текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования в мире и Казахстане подобная ситуация просто не могла продолжаться. И сегодня жилье фактически обретает свою реальную стоимость.

Кроме того, активная реализация Госу­дар­ственной жилищной программы, дающей возможность гражданам приобрести жилье по льготным ценам при льготных процентах, также служит затормаживающим фактором для роста цен на коммерческое жилье повышенного спроса.

Быть может, это научит строительные компании работать на условиях непривычного им «дикого рынка», когда маржа составляет чуть ли не половину стоимости квартиры, а на традиционных для всего мира условиях, когда доходность компании составляет порядка 10-20 процентов.

Тенденции в экономике мира и страны в целом, и в строительной отрасли в частности, сегодня таковы, что ждать повышения стоимости квадратных метров в ближайшее время не приходится. Согласно прогнозам, мировой экономический кризис продлится весь нынешний год и как минимум половину следующего. А это значит, что и в Казахстане, как части глобальной экономической системы, продолжится тенденция падения цен на жилье. По прогнозам самих стройкомпаний, ценового дна (когда квартиры будут выставлять на продажу по себестоимости) этот рынок достигнет уже в конце лета этого года.

Владельцы строительных компаний утверждали, что основная причина роста цен на жилье заключается в резком подорожании строительных материалов. Однако если взглянуть на данные статистики (в том числе и в части импорта товаров), то станет понятно, что значительная часть выросших процентов — это маржа самих строителей.

Ждать повышения стоимости квадратных метров в ближайшее время не приходится. Согласно прогнозам, мировой экономический кризис продлится весь нынешний год и как минимум половину следующего.

06.05.2008

Нурлан Искаков, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.