«Закрытая» копилка»

Система жилищных строительных сбережений является одним из известных в мире способов приобретения жилья. Единственный подобный финансовый институт в республике «Жилстройсбербанк» выходит на новые горизонты. В прошлом году банк увеличил чистую прибыль на 74 процента, а активы — на 46 процентов. Однако вместе с этим выплывают и новые проблемы.

«Закрытая копилка»

Система жилищных строительных сбережений является одним из известных в мире способов приобретения жилья. Единственный подобный финансовый институт в республике «Жилстройсбербанк» выходит на новые горизонты. В прошлом году банк увеличил чистую прибыль на 74 процента, а активы — на 46 процентов. Однако вместе с этим выплывают и новые проблемы.

В странах с развитой рыночной экономикой инвестирование в жилищную сферу уже давно осущест­вляется с помощью ипотечного кредитования либо с по­мощью системы жилстройсбережений. Суть последней заключается в том, чтобы предоставлять возможность семьям даже с невысоким уровнем дохода получать займы на покупку, строительство и ремонт жилья под самые низкие процентные ставки в стране. Краткий анализ опыта зарубежных стран показал, что развитие системы строительных сбережений является достаточно динамичным процессом, оказывающим значительное позитивное влияние на экономику страны в целом.

Успешное развитие системы жилстройсбережений в дальнейшем во многом зависит и от ситуации на рынке недвижимости. Между тем в мировой практике распространены открытые системы, когда процентные ставки по займам являются либо плавающими, либо фиксируются не на весь период действия договора займа, а на определенный срок. Проценты на вклад, как правило, привязаны к доходности и либо устанавливаются государством (в Австрии — министерством финансов), либо регулируются рынком (Великобритания). Во Франции строительные сберегательные кассы отсутствуют, однако французские банки, имеющие специальную лицензию, предлагают вкладчикам счета долгосрочных накоп­лений, действующие по принципу, аналогичному договорам о строительных сбережениях. Условия таких счетов единообразны и устанавливаются государством. По мере необходимости государство производит адаптацию условий счетов к условиям рынка.

В Казахстане последовали примеру Германии, внедрившей закрытую систему, и выстроили отечественную систему жилищных сбережений наподобие немецких строительных сберегательных касс. Эта западная страна в послевоенное время обеспечила население жильем благодаря финансам самих же граждан. Внедряя зарубежный опыт в 2003 году, власти намеревались таким образом стимулировать население участвовать в финансировании жилья и ориентировались в основном на средние слои общества. В итоге совершенно новый и единственный в своем роде финансовый институт на территории постсоветского пространства появился почти одновременно с началом ипотечного бума, который в свою очередь подтолкнул рост цен. В то же время в динамике роста цен не было стабильности, и люди не могли четко планировать свои расходы. Такое положение стало главной трудностью в начале работы банка.

Сейчас эйфория рынка и легкодоступность банковских заемных средств прошли. Понятие займа подменилось понятием «ответственность»: каким бы ни был кредит, его надо возвращать с процентами. Люди более отчетливо осознали необходимость соизмерять свои доходы и потребности. Эксперты отмечают также, что, пережив «период финансово-строительной турбулентности», все больше и больше семей стали реально оценивать свои возможности. И предпочитают вначале собрать какие-то стартовые суммы, прежде чем решиться на кредит. А потому обращаются к системе жилстройсбережений, позволяющей решить как первую задачу — накопить сбережения, так и вторую — получить кредит по самым низким в стране ставкам и на выгодных условиях.

­­­Согласно статистике, семья может откладывать примерно третью часть от своего постоянного дохода. На протяжении последних месяцев ряды клиентов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» стремительно растут во всех регионах республики. В том числе и там, где прогнозы экспертов относительно перспектив ипотечного кредитования были далеко не оптимистичны, — к примеру, в Южно-Казахстанской и Кызылординской областях. «Общее количество заключенных договоров о жилстройсбережениях за весь период работы банка составило 66 тысяч, тогда как по итогам прошлого года этот показатель составлял около 37 тысяч договоров. При этом объем сбережений участников системы жилстройсбережений в банке в настоящее время приближается к отметке 11 миллиардов тенге», — сообщила в комментарии председатель правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Нурбиби Наурызбаева. А прирост сбережений на начало нынешнего года составил 2,5 раза к началу 2007 года. Как прогнозирует руководство банка, «этот темп еще более ускорится».

Кроме того, заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанк» Данияр Тойбаев считает, что «численность клиентов банка и объемы договорных сумм будут нарастать. Так же как будут увеличиваться и сроки заключенных договоров». А ведь когда банк только начинал работать, в его портфеле было всего несколько десятов долгосрочных договоров.

Однако такой оптимизм разделяют не все. Сенатор, президент Ассоциации застройщиков Казахстана Фарид Галимов считает, что «Жилстройсбербанк» развивается медленными темпами. В республике роль лидера жилищного кредитования на сегодняшний день берут на себя коммерческие банки. Об этом можно судить по суммам выданных кредитов. За пять лет своего существования «Жилстройсбербанк» выдал кредитов на сумму около 9 миллиардов тенге, или около 74 миллионов долларов. В то время как коммерческими банками второго уровня выдано ипотечных займов только в прошлом году на сумму порядка 5,3 миллиарда долларов. «Сложно сказать, что является виной этому — недостаток бюджетных средств или недостаточно грамотная политика банка», — рассуждает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Фарид Галимов.

Что касается потенциальных заемщиков банка, то, по мнению сенатора, данный финансовый институт должен «работать только с той категорией населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье без поддержки государства». Пока же кредитование населения «Жилстройбербанком» составляет 4,5 процента от потребностей.

Может, причина кроется в том, что банк не в силах предугадать динамику изменения цен на рынке жилья и поэтому не может заработать в полную мощь? Система жилищных строительных сбережений эффективно функционирует только в условиях стабильных цен или, в крайнем случае, медленного и постепенного их роста. Ведь государство и вкладчики не могут планировать расходы на приобретение жилья и накапливать деньги за несколько лет вперед. Тем более, учитывая сложившуюся сегодня ситуацию на рынке жилья.

Полагаем, что на данный момент система строительных жилищных сбережений в республике не готова для перехода к открытой модели, отличающейся гибкостью, но одновременно являющейся более подверженной колебаниям рынка. Другие институты, предоставляющие кредит, частично или полностью рефинансируются на рынке капитала, а также изменяют процентные ставки в соответствии с динамикой рынка капитала.

Как полагают эксперты жилищного рынка, дабы данный институт эффективно работал, необходимо за два-три года увеличить долю заемщиков, использующих систему жилстройсбережений, до 10-15 процентов. Руководство «Жилстройсбербанка» прогнозирует рост клиентской базы в 2008 году более ста тысяч человек. А к 2011 году эта цифра может превысить отметку в 200 тысяч вкладчиков.

«Жилстройсбербанк Казахстана» был создан в 2003 году на условиях 100-процентного участия государства в уставном капитале. По итогам первого полугодия 2007 года он занял 396 место среди банков СНГ и 19 место среди банков Казахстана по объему активов в рейтинге «Интерфакс-1000», составленном «Интерфакс-ЦЭА».

В июне прошлого года «Жилстройсбербанк» первым из казахстанских банков получил сертификат соответствия системы менеджмента качества ISO 9001:2000. А в ноябре того же года международное рейтинговое агентство «Moody’s» присвоило банку долгосрочный рейтинг по депозитам в национальной валюте «Ваа2», краткосрочный рейтинг — «Prime-2», а также рейтинг финансовой устойчивости банка «Е +». Прогноз по всем присвоенным рейтингам «стабильный».

06.05.2008

Анна Романова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.