Падение цен продолжится

В ближайшие два-три года цены на недвижимость могут упасть до 500-1000 долларов за один квадратный метр. Это произойдет за счет снижения платежеспособности потребителей и огромных кредитных задолженностей перед банками. Такую перспективу развития строительного бизнеса нам обрисовал эксперт по рынку недвижимости в Казахстане, директор Научно-исследовательского института финансового и налогового права, кандидат юридических наук Евгений Порохов.

В ближайшие два-три года цены на недвижимость могут упасть до 500-1000 долларов за один квадратный метр. Это произойдет за счет снижения платежеспособности потребителей и огромных кредитных задолженностей перед банками. Такую перспективу развития строительного бизнеса нам обрисовал эксперт по рынку недвижимости в Казахстане, директор Научно-исследовательского института финансового и налогового права, кандидат юридических наук Евгений Порохов.

— Евгений Викторович, самый волнующий на сегодня вопрос — как будут вести себя цены на рынке недвижимости?

— В основе нынешней устойчивой тенденции к снижению цен на жилье лежит механизм возвратного и возмездного (и достаточно дорогого, заметим) финансирования как строительства, так и покупки недвижимости. В последние годы они финансировались банками. Теперь же наступает время расплаты с долгами, при этом заработанных денег в стране больше не стало. У людей никогда не было столько собственных средств, чтобы покупать жилье по заоблачным ценам. Поэтому и развивались ипотечная программа и рынки заимствования. У тех, кто вкладывал деньги в недвижимость как в объект инвестиций, неизбежно возникает вопрос: смириться с ростом долга или продавать объекты уже сегодня. Но одно дело — решиться на продажу, а вот где найти покупателя, у кого деньги еще остались? Проще говоря, предложение уперлось в платежеспособный спрос. Сделок на рынке недвижимости сегодня практически нет. Отсюда и прогноз: цены на недвижимость будут падать до тех пор, пока не устроят покупателя и продавца. Стоит отметить, что покупатель недвижимости сегодня не тот, что был два года назад. Он не спешит расставаться с кровно заработанными деньгами и рассуждает, как прагматичный инвестор, по принципу «покупай, когда дешево». Время спекуляций и коротких инвестиций прошло. И именно оставшиеся игроки будут определять условия игры на рынке недвижимости ближайшие два-три года. Соответственно, предел падения цен в этот период будет определяться их финансовыми и временными возможностями.

— Известно, что Правительство принимает меры по ограничению перепродажи жилья, для чего планируется введение налога на продажу недвижимости в течение трех лет после ее приобретения. По-вашему, это приведёт к желаемому результату?

— На наш взгляд, подобные меры являются косметическими и не могут быть эффективными в кризисных ситуациях, поскольку налогообложение, как механизм государственного регулирования экономических процессов, является производным и рассчитано на психологию продавцов или покупателей перед совершением сделки с учетом дополнительных расходов. Конечно, их никто не захочет нести. О каких доходах может идти речь в сегодняшней ситуации, когда цены падают? Наверное, только о тех, которые могут быть получены инвесторами первой волны — 2000-2004 годов, когда недвижимость была недооценена и приобреталась по «смешным» ценам в 100-250 долларов за квадрат. Но с тех пор и так прошло более трех лет, чтобы не облагать их доходы налогами. Для других же инвесторов, особенно последней волны апреля 2007 года, недвижимость далась нелегкой ценой — до 5000-7000 долларов за квадрат. Таких цен уже нет и в помине.

— Что Вы можете сказать по поводу недавно принятой депутатами поправки в Налоговый кодекс, которая избавляет застройщиков от необходимости платить НДС. То есть теперь закон освобождает их от налога на добавленную стоимость при реализации жилья — как целого дома, так и отдельных квартир. На Ваш взгляд, налоговая разгрузка застройщиков поспособствует удешевлению жилья?

— Говорить, что эта мера сама по себе повлечет удешевление жилья, однозначно нельзя. Подобная разгрузка облегчит положение, прежде всего, застройщиков, которые никогда изначально не учитывали эту статью расходов при продаже зданий. Напротив, взыскание НДС за прошлые сделки и взимание его по новым сделкам только усугубило бы и без того непростое положение застройщиков. НДС — косвенный налог, закладываемый в цену товара (работ, услуг) и взимаемый с конечного потребителя. По прош­лым сделкам деньги с потреби­телей уже были взяты застройщи­ками без учета НДС. Естественно, никто не захочет доплачивать этот налог за свой счет по ранее заключенным сделкам. Поэтому эта мера позволит, во-первых, предотвратить массовые банкротства застройщиков на основании их задолженности перед бюджетом по НДС, пени и штрафам и, во-вторых, избежать в дальнейшем удорожания жилья на сумму НДС.

— Какова на сегодняшний день прибыль застройщиков?

— У каждого застройщика финансовый результат деятельности свой. Это может быть как прибыль, так и убыток. Зависит он от многих факторов: стоимости материалов, земли, рабочей силы, банковского процента, в целом себестоимости строительства, общих и административных расходов, рачительности или расточительности застройщика. Можно говорить о норме рентабельности на рынке строительства, которая сейчас с учетом прошлых долгов, накладных и прочих расходов с каждым днем все ниже. Когда-то такая норма достигала 1000 процентов!!! Но сегодня сверхдоходов никто не ждет.

— Как действовать дольщикам, каким образом защитить свои права?

— Крайними в кризисной ситуации, как всегда, оказываются конечные потребители, особенно те, которые рассчитались за «воздушные замки» сразу, а взамен получили «нулевой цикл». Все им сочувствуют, но помочь ничем не могут, ссылаясь на несовершенство законодательства и их невнимательность при заключении договоров. В такой ситуации помимо гражданско-правовых способов защиты своих прав, то есть подачи иска по фактам введения в заблуждение или обмана и о взыскании всех убытков, можно порекомендовать и уголовно-правовые механизмы. Это проверка всех обстоятельств «незавершенного строительства». Для этого необходимо подавать соответствующие заявления в правоохранительные органы. Не исключено, что деньги дольщиков были просто «закопаны в землю» застройщиками и их менеджерами как нерадивыми хозяевами.

— Существует мнение, что вся проблема — в спекулятивных сделках с недвижимостью. Как только цена стала совсем уж неразумной, спекулянты перестали скупать квадратные метры. К этому добавились проблемы с ликвидностью банков, соответственно, цена на недвижимость резко упала.

— Спекулятивные операции сыграли свою роль в подъеме строительной индустрии, в строительном буме и одновременно в обострении строительного кризиса. Когда-то спекулянты способствовали привлечению внимания и денег к строительству как к объекту инвестирования, но, в конце концов, когда цена предложения уперлась в платежеспособный спрос и деньги у покупателей закончились, спекулянты поспешили вывести свой капитал с этого рынка как можно скорее. Это произошло примерно в январе-апреле 2007 года и даже раньше, но уже с мая стало отмечаться резкое снижение объемов продаж, хотя цены еще некоторое время держались на пике. К тому времени большинство спекулянтов ушло с рынка, оставив там неповоротливых застройщиков и дольщиков.

— Согласны ли Вы с мнением, что в росте цен на жилье виноваты риэлторы, либо это связано с более объективными причинами?

— Риэлторы — это услугодатели, которые могут психологически стимулировать продажи, но не влиять на них своим капиталом. Винить только риэлторов нельзя. Конечно, объективные причины, в том числе массовый психоз покупателя, сыграли свою роль. Но винить кого-то в этом бессмысленно. Рынок — это стихия, где экономические процессы не зависят от воли или желания покупателя и продавца. Пока есть платежеспособный спрос — растет предложение. Это мы и наблюдали на протяжении пяти лет. По инерции мы проскочили критическую точку, перестав задумываться об адекватности цен, ведь нас стращали, что завтра будет еще дороже.

— В США, откуда начался ипотечный кризис, глава Федеральной резервной системы Бен Бернанке недавно призвал банки увеличить объем списаний основной суммы долга по ипотечным кредитам для тех заемщиков, жилье которых подешевело. Это предложение прозвучало в качестве одной из дополнительных мер по приостановлению роста числа дефолтов по ипотеке. Возможно ли в Казахстане списать долги населения по кредитам, в том числе по ипотеке и розничному кредитованию?

— Важно понимать, что долги перед банками — это чьи-то деньги: дольщиков, застройщиков, самих банков или их вкладчиков. Все равно кому-то придется брать на себя эти убытки и списывать их на свой счет. Учитывая, что все это — частный капитал, никто не захочет внимать таким ни к чему не обязывающим рекомендациям государственного чиновника. Наверное, правильнее было бы сделать это за счет тех, кто получил на этом рынке сверхприбыли. Но кто это и где он сейчас — вопрос открытый. Обиднее всего будет тогда, когда образовавшаяся прореха в экономике, которую дал этот сегмент рынка, будет залатана государством за счет средств рядовых налогоплательщиков.

— Какие рекомендации по выходу из сложившегося кризиса Вы могли бы дать Правительству?

— Грамотность и внимательность, своевременность и адекватность, законность и жесткость к нарушителям. Правительство, как всегда, все делает правильно, но либо несвоевременно, либо неадекватно, либо невнимательно. Во всем должны быть системность и комплексность. В противном случае, проблема решится сама собой. Кризис, в конце концов, оздоровит экономику, сделает ее крепче и выносливее, хотя и с потерями. Но не хотелось бы терять больше, если можно что-то сохранить.

06.05.2008

Гульдарай Касымова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.