Случайны ли такие совпадения? Вчера правительство вроде бы просто так разработало программу снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Во вторник же риелторы, видимо, из скромности, наотрез отказывались подтвердить информацию о том, что в Алматы уже две недели стагнирует жилищный рынок.
Квадратные ветры-3
Специалистам известна примерная дата стабилизации цен на рынке жилья
Случайны ли такие совпадения? Вчера правительство вроде бы просто так разработало программу снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Во вторник же риелторы, видимо, из скромности, наотрез отказывались подтвердить информацию о том, что в Алматы уже две недели стагнирует жилищный рынок. И в тот же день руководители некоторых консалтинговых компаний подбадривали обывателей рассказами о том, что в южной столице цены на недвижимость будут расти еще ближайшие три года. Видишь ли, земли не хватает. Нехватка площадей под застройку – самый излюбленный аргумент тех, кто хотел бы бесконечного роста цен на жилье. Их даже не смущает, что занимающий 31,5 тысячи гектаров Алматы с населением 1,5 миллиона в действительности является одним из самых малонаселенных мегаполисов планеты – 6 человек на 1 квадратный метр. А вот в Москве, где на каждый метр приходится по 10 местных, не считая приезжих, почему-то цены поползли вниз, несмотря на дефицит свободных участков. И в Шанхае, с его 17,4 горожан на метр, с прошлого года наблюдается стагнация на жилищном рынке.
«Литер» продолжает рассказывать о том интересном положении, в которое попал казахстанский рынок жилья. Прогнозируемый на 2008–2009 годы обвал цен может произойти несколько раньше.
Тенденции парадоксальных эмоций
В последнее время в прессе появляется много информации о кризисном состоянии ипотечного рынка Соединенных Штатов Америки. Мировой фондовый рынок уже отреагировал на эту ситуацию. Отреагировал на нее и Всемирный банк, сделавший на днях заявление о значительных рисках на рынке ипотеки в России и Казахстане.
Это достаточно серьезный сигнал, который мы хотя бы из соображений сохранения собственного благополучия никак не можем игнорировать. Вместе с тем в Казахстане пока преобладает мнение скептиков, полагающих, что у рынков жилья Алматы, Астаны и Америки гораздо больше различий, чем сходств. Но тут, как говорится, только время рассудит.
На самом деле, все-таки не от нечего делать эксперты ВБ обратили взоры на такой мизерный рынок, как наш. Причин для беспокойства хватает.
И спрос на ипотеку на самом деле не такой огромный, как хотелось бы заинтересованным игрокам. Да и много чего настораживающего происходит на этом рынке.
Например, я сам достаточно давно отслеживаю ситуацию в южной столице с помощью сайта газеты «Крыша». Безусловно, данные, которыми приходится пользоваться, не являются истиной в последней инстанции, тем не менее они не столь критично далеки от нее.
На этом сайте одним движением мышки можно узнать общее количество имеющихся на данное время в продаже квартир, а другим нажатием кнопки получить число желающих купить жилье.
6 марта этого года предложение превышало спрос в 12 раз. Спустя 18 дней это соотношение уже выражалось как 16 к 1. 13 апреля желающих продать квартиру насчитывалось в 19 раз больше чем тех, кто хотел бы ее купить.
Уже на следующий день: продажа – 13479 объявлений, покупка – 672. Таким образом, соотношение стало – 20,05 к 1. Причем все это время растет число объявлений об аренде жилья. Тенденция, однако.
На этом эксперименты с «Крышей» не закончились. Несколько недель назад в газете было размещено объявление о, якобы, срочной продаже двухкомнатной квартиры по цене ниже на 12–15 процентов рекомендованной одним из агентств по недвижимости, делающем погоду в алматинских электронных СМИ.
Нельзя сказать, что реакции вообще не было. Два раза звонили с намерениями. Скорее всего, какие-то серенькие маклеры, поскольку предлагали снизить цену еще процентов на 20, обещая после этого даже без смотрин купить квартиру за наличные. Причем аргументировали свое предложение ссылкой на «Литер», где 6 марта был опубликован материал «Квадратные ветры», в который они настолько уверовали, что из лучших человеческих побуждений рекомендовали побыстрее обговорить детали сделки.
Еще несколько звонков последовало, видимо, от собирающихся продавать недвижимость на самом деле. Они просто уточнили цену, и, поблагодарив за ответ, положили трубку.
И все. Уже две недели абсолютная тишина.
Подобный эксперимент проводился и в 2005 году, вскоре после того, как стоимость одного квадратного метра перевалила за психологический барьер в 1000 долларов. Тогда потенциальные покупатели обрывали телефон еще до выхода газеты. Сейчас ситуация иная: реально квартиры «висят» месяцами, дожидаясь своего единственного покупателя.
Вопрос на засыпку
«Компетентные» агентства по недвижимости по умыслу или по недоразумению шокируют общественность своими расчетами средней цены на жилье. По их данным, мы уже давно должны привыкнуть к тому, что никакое жилье дешевле, чем 3000 долларов за квадратный метр, не может стоить. Рекомендованная стоимость каждого квадратного метра, по крайней мере в Алматы, уже подходит к 4000 американских денег.
В это же время Агентство РК по статистике сообщает о том, что в южной столице в прошлом месяце квартиры на первичном рынке продавались по 2189,2 доллара. А на вторичном – по 3161 доллару (за год рост составил два раза).
То, что новое жилье обходится покупателю дороже, чем «секонд хенд», в наших условиях вполне объяснимо. Новостройки продаются тогда, когда само здание имеет лишь фундамент или, с недавнего времени, один из этажей. Притом вторичный рынок – это не обязательно микрорайоновские хрущевки. Чаще всего это вчерашние новостройки по 2189,2 доллара, только прошедшие через двоих-троих посредников-спекулянтов, пока здание достраивалось.
Откуда у «незаинтересованных» экспертов 3–4 тысячи берутся?
В связи с таким ценовым разбросом можно предположить, что Агентство по статистике не владеет ситуацией. Или странные эксперты, как черт ладана, боятся того, что общество узнает о том, что на самом деле рынок уже несколько недель находится в стагнации.
В любом случае правительству вполне по силам найти правых и левых в этом заочном споре. Статистиков можно проверить на компетентность и соответствие занимаемым должностям, а что касается риелторских контор, то государство могло бы посмотреть, на основании скольких продаж (по перечисленным налогам в бюджет) в неделю или месяц выводится средняя цена на квадратный метр жилья.
Неужели заинтересованным ведомствам самим это неинтересно?
Интересные факты
Для того чтобы утверждать, что казахстанский рынок жилья является банальной пирамидой, в которой уже давно не участвуют конечные потребители, то есть те, кто покупает дома и квартиры для того, чтобы в них жить, нужна не просто статистика с количеством договоров купли-продажи. Эти данные хоть и не совсем открыты, но при желании доступны. Но они не содержат в себе никакого анализа. Ну и что с того, что в прошлом году в южной столице было совершено около 75 тысяч переоформлений документов?
Например, бывшее БТИ, а нынешний Центр по недвижимости, не отслеживает того, что покупается для себя, а что – для перепродажи. Не делается такого анализа без особой нужды и в налоговом комитете, куда перечисляется госпошлина с каждого переоформления документов.
Зато, как выяснилось, подобная информация отслеживается страховыми компаниями. Руководитель «Алтын Полис» Амандык Кулахмет рассказал, что из тех квартир, которые оформлялись у них по ипотеке несколько лет назад, только 10–15 процентов сейчас еще не поменяли владельца. Остальная масса за это время уже сменила по 2–3 хозяина.
По его словам, среднестатистический казахстанец давно не пользуется ипотечными кредитами. Причем среди «отказников» уже достаточно и таких, кто расстался с квартирой не из-за жажды наживы, а потому, что не смог обслуживать кредит. Так что это откровение – еще один звоночек о приближающемся начале конца, который банками почему-то не афишируется. Видимо, по причинам того, что в первую очередь неприятности свалятся на сами финансовые институты, имеющие в своих портфелях до 50 процентов ипотечных займов. А это плохо не только в перспективе, но уже и сейчас, так как западные инвесторы, прежде чем ссужать свои средства нам, стараются не допускать неразумных рисков.
Кстати, если действительно невозможность погашать задолженность уже не является бедой только отдельных заемщиков, то куда деваются квартиры, которые банки в нарушение всех этических норм реализуют без всякого суда? В специализированной прессе еще не было ни одного сообщения о том, что какой-то финансовый институт выставляет на торги залоговое имущество в виде квартир или коттеджей.
Этот факт вроде бы противоречит тому, что говорит Амандык Кулахмет. Но это если не копать глубже. В приватной беседе один из сотрудников банка, находящегося в первой пятерке самый успешных финансовых институтов страны, раскрыл ту прорву, где исчезают отобранные за долги квартиры.
Допустим, два года назад человек переоценил свои финансовые возможности. Какое-то время он гасил кредит, но потом не смог этого делать. Банку достается залоговое имущество по смешной цене – сумма выданного займа минус то, что уже погашено. С учетом того, что за это время жилье значительно подорожало, стоимость такого актива в разы меньше рыночной.
По такой цене квартиры и расходятся по избранным сотрудникам конторы. Затем чаще всего опять запускаются на вторичный рынок.
О главном
После прочтения всего вышеизложенного у читателей может сложиться мнение, что все это только слова. В действительности многое из перечисленного имеет место быть. Тем не менее цены-то по-прежнему заоблачные.
Что на самом деле держит на плаву такой рынок, который уже исчерпал все мыслимые и немыслимые ресурсы для своего роста? Оказывается, легализация.
Сначала невоспринятая теневым сообществом возможность начать жизнь с чистого листа со временем была оценена по достоинству. За отпущением грехов потянулись толпы не только крестьян, возжелавших узаконить свои отары овец, дачные домики и гаражи, но и те, кого до принятия закона «Об амнистии» за глаза можно было называть если не коррупционерами, то теневиками.
В результате последние нашли на рынке жилья для себя прекрасную возможность легализоваться с наименьшими потерями. Например, тому, кто имеет в заначке серенький миллион долларов (или 10, 100 – у кого как вышло), можно тупо покаяться, уплатив в бюджет индульгенцию в размере 10 процентов, то есть 100 тысяч. А можно поступить мудрее. Что и делают сейчас эти люди: потому они и богаты, что не тупы.
На этот же миллион можно купить, скажем, пять квартир стоимостью по 200 тысяч долларов. По нашему законодательству, оценку легализуемой недвижимости делают сами заявители. Они и заявляют, что их лишнее, но нажитое непосильным трудом жилье стоит по 20 тысяч за штуку. Если не меньше. И перечисляют в виде налогов по две тысячи с каждой квартиры. Почувствуйте разницу – 100 тысяч и 10!
Это только схема, о подлинных цифрах может догадываться лишь Минфин. Тем не менее, эта схема будет подпитывать наш рынок жилья, как минимум, еще до 1 августа. Потом в подобных играх необходимость отпадет. А еще через пару месяцев должно начаться то, что обусловлено законами экономики.
Кстати, 22 ноября прошлого года «Литер» уже сообщал общественности самую железобетонную примету, которая обязательно появится за некоторое время до разрушения этого мыльного пузыря.
Кроме того, по последним развернутым данным Агентства по статистике, в некоторых отраслях, связанных с рынком жилья, произошло снижение средней как номинальной, так и реальной заработной платы наемных работников. Что косвенно подтверждает наличие некоторых проблем в этой сфере экономической деятельности.
18.04.2007
Игорь НЕВОЛИН, www.liter.kz
