Реалии строительного рынка

Власть, эксперты и сами застройщики в один голос повторяют, что никакого кризиса в строительной отрасли нет. Однако низкие темпы строительства, падающий спрос на недвижимость и землю, и, наконец, создание различных общественных движений по борьбе с нерадивыми застройщиками доказывают обратное. Об этом мы беседуем с исполнительным директором Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО) — заместителем председателя совета КАО, к.э.н. Александром Калининым.

Власть, эксперты и сами застройщики в один голос повторяют, что никакого кризиса в строительной отрасли нет. Однако низкие темпы строительства, падающий спрос на недвижимость и землю, и, наконец, создание различных общественных движений по борьбе с нерадивыми застройщиками доказывают обратное. Об этом мы беседуем с исполнительным директором Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО) — заместителем председателя совета КАО, к.э.н. Александром Калининым.

—Александр Николаевич, как Вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке?

— Каждый из основных участников рынка недвижимости — застройщик, банк, чиновник и риэлтор — занимается своим делом. Застройщик ищет деньги на завершение и расчеты с дольщиками. Банкконцентрирует средства для расчетов по внешним заимствованиям, изучает новые источники фондирования. Чиновник работает над новыми коррупционными схемами и думает, как избежать наказания за старые. Риэлтор — в поиске новых клиентов и инвесторов. Все они дружно подсчитывают упущенную прибыль. Теперь и неспециалисту понятно, что именно их непомерные аппетиты привели к обрушению рынка недвижимости. Однако ждать от виновников общественного покаяния на площади бесполезно. Следует искать пути решения. Экономическая теория учит о циклическом характере производства: подъем — кризис — застой — оживление. На какой стадии находится строительная отрасль, нетрудно догадаться.

— В прошлом году в одном из интервью Вы говорили о том, что у нас происходит рост цен без платежеспособного спроса. Каков Ваш нынешний прогноз?

— Можно точно утверждать, что платежеспособный спрос не увеличился. Наоборот, с удорожанием основных товаров потребления и услуг, при стабильной зарплате реальный спрос снизился. Платежеспособность населения искусственно поддерживалась через ипотеку. Банки второго уровня (БВУ) охотно брали в залог любые объекты недвижимости, строения и земельные участки. Создавалась иллюзия устойчивости данного вида залога, хотя известно, что рынок недвижимости наиболее подвержен риску, и все крупнейшие мировые кризисы за последние 25-30 лет начинались с его обрушения.

— Чему равна и из чего сейчас складывается реальная стоимость жилья в Астане и Алматы?

— Представляется, что рынок недвижимости приблизился к ценовому дну и пришел к так называемой «экономически обоснованной стоимости жилья», которая складывается из себестоимости строительства (в пределах 800 долларов) + затрат на отделку (до 20 процентов) + затрат на подводку дополнительных коммуникаций (до 15 процентов) + прибыли (25-30 процентов). В итоге получается не более 1850 долларов за 1 квадратный метр. Данные приводятся по многоэтажным застройкам южной столицы.
По городу Астане цена уменьшается на 15-20 процентов. В международной практике разница между ценой первичного и вторичного жилья составляет 25-40 процентов. Если говорить о себестоимости, то за последние полгода значительно уменьшились или исключены полностью дополнительные расходы по «продвижению бизнеса» (коррупционная составляющая), строительству непрофильных объектов (дорожные развязки и др.), затратам на выкуп земельных участков. Продавать ниже себестоимости застройщиков не заставят ни государство, ни дольщики. Проще заморозить бизнес или «закосить» под банкротство.

— Так кто же, получается, сегодня покупает недвижимость и для каких целей?

— Условно потенциальных покупателей следует разделить на три группы. Отложенный спрос — имеющие средства и до кризиса, но ожидающие окончательного падения цен. «Потерпевшие» в результате выкупа для госнужд и получившие значительные денежные компенсации, а также ожидающие падения цен. А на рынке недвижимости сегодня наиболее активны стратегические инвесторы — иностранные и казахстанские бизнесмены, располагающие необходимыми средствами для массового выкупа объектов недвижимости на пике падения цен с целью последующей перепродажи.

— Сегодня многие говорят об иллюзии оживления строительного рынка. Что под этим подразумевается?

— Термин «иллюзия оживления» слышу впервые. Сам постоянно повторяю о необходимости оживления рынка недвижимости, так как для казахстанской экономики это первоначальная задача. Посудите сами: строительный сектор дает более трети ВВП и налоговых поступлений, обеспечивает зарплатой более полумиллиона человек, в ссудном банковском портфеле БВУ доля ипотеки и кредитов строительства превышает 60 процентов. Потеряем строительную индустрию — обрушим банковский сектор — в итоге получим системный экономический дефолт. Вывод — всем покупать и всем продавать уже сейчас.

— Что будет, если строительная отрасль так и не сможет отойти от шока? Куда Вы посоветовали бы вкладывать свои сбережения?

— Сбережения — на банковские депозиты. К сожалению, актуализировалась проблема теневых, горячих денег, которые раньше направлялись и отмывались в строительстве. Уверен, что резкий рост цен на продукты питания и ГСМ — результат прихода горячих денег в данные сферы.

— На фоне сложившегося кризиса в стране появился ряд общественных объединений по защите прав обманутых дольщиков. Вы считаете их усилия целесообразными?

— Другого пути решения проблемы у дольщиков и нет. Всегда повторял, что Правительству нельзя допускать радикализации обманутых дольщиков. Им терять нечего, они пойдут до конца. Однако дольщик дольщику рознь. Тем, кто «повелся» на мизерную сумму в 650 долларов за метр, при реально существующей 1300 долларов, — верните деньги. Кто оплатил реальную рыночную стоимость — постройте жилье. Нет средств у застройщиков — пусть профинансирует государство и затем заберет имущество у хозяев строительных компаний и их родственников.

— По Вашему мнению, принятый Закон «О банкротстве» и поправки к Закону «О долевом участии в строитель-стве», которые планирует принять Правительство, способны урегулировать ситуацию в пользу простых дольщиков?

— В середине 2006 года специалисты нашей ассоциации первыми подняли вопрос перед Правительством о необходимости принятия закона о долевом строительстве. Подтолкнула к этому ситуация с дольщиками в России. К примеру, только в Московской области почти 40 процентов дольщиков оказались «кинутыми» без денег и без жилья. Данный закон начал действовать с начала 2007 года. Под его требованиями лишились лицензии 123 строительных компании в административной и южной столицах. Сегодняшние скандалы, как правило, касаются дольщиков, заключивших договоры до принятия данного закона.

— Бытует мнение, что большинство владельцев строительных компаний — высокопоставленные чиновники и депутаты…

— Оценщик, в первую очередь, изучает правоустанавливающие документы. Работая в этой сфере более 12 лет на серьезном уровне, я хорошо знаю — что в Казахстане кому принадлежит. Однако существует профессиональная этика. Знаю — сказать не могу, потеряю доверие и репутацию. В общем виде ответ таков: если 8-10 лет назад была «экономика племянников», то в последние годы, особенно после имущественной легализации, появилась «экономика высших чиновников, детей, зятьев и подруг».

— Насколько нынешние сложности на рынке недвижимости повлияли на деятельность оценщиков?

— По расчетам КАО, казахстанский рынок оценочных услуг не превышает 25 миллионов долларов США. Примерно треть приходится на оценку недвижимости и, в первую очередь, независимую оценку банковских залогов. Один пример: крупнейший казахстанский банк за 3 месяца по городу Алматы выдал всего 12 ипотечных кредитов. До кризиса столько выдавалось за день.

— Какие проблемы сегодня можно отметить в деятельности оценщиков?

— По данным уполномоченного органа, в Казахстане зарегистрировано более 3000 оценщиков — физических лиц и около 850 — оценочных компаний. Общая проблема — необходимость повышения квалификации их основной части. К другой проблеме по степени важности относится отсутствие национальных стандартов оценки. Кроме того, требуют пересмотра системы лицензирования, аттестации, повышения квалификации и контроля за деятельностью оценочных кадров, имеется недостаток специализированной научно-методической литературы (затратные справочники, методики по видам оценки и т. д.) Поэтому главной задачей Казахстанской ассоциации оценщиков является проведение семинаров, курсов, «круглых столов» и сертификация оценщиков. Только за последние 2 года нами проведено более 20 специализированных курсов в Алматы, Астане, Караганде, Павлодаре и других городах.

28.05.2008

Гульдарай Касымова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.