Идеального выхода из сложившейся ситуации не будет

В последнее время общество будоражат слухи о возможном экономическом кризисе, который якобы наступит после празднования дня столицы. Многие люди не на шутку начали активные приготовления к тревожной дате, запасаясь продуктами питания. Насколько оправданы эти действия и что на этом фоне будет с рынком недвижимости — на эти и другие вопросы отвечает экономист Юрий Храмцов.

Идеального выхода из сложившейся ситуации не будет

В последнее время общество будоражат слухи о возможном экономическом кризисе, который якобы наступит после празднования дня столицы. Многие люди не на шутку начали активные приготовления к тревожной дате, запасаясь продуктами питания. Насколько оправданы эти действия и что на этом фоне будет с рынком недвижимости — на эти и другие вопросы отвечает экономист Юрий Храмцов.

— В последнее время в обществе ходят слухи о том, что в стране ожидаются массовое банкротство строительных организаций, мораторий на выдачу кредитов в банках, повальная безработица…

— Что касается конкретно чьих-то планов отложить какие-либо действия до празднования дня столицы, чтобы не портить праздник, то у меня сведений таких нет. Экономическая стабильность тоже искусственно не поддерживается. Но то, что мы должны будем пройти через констатацию неприятных фактов в строительной отрасли, наверное, нельзя оспаривать — уж слишком явны проблемы у даже ещё недавно благополучных компаний. Повальная безработица? — Не думаю, что будет хуже, чем в 90-е, выжили же. Думаю, ничего похожего на 90-е даже близко не будет, надо только грамотно и беспристрастно подойти к делу.

Некоторые люди в последние годы взяли неподъёмные даже в среднесрочном плане суммы. Нельзя было человеку давать кредит, выплаты по которому составляют 70 процентов его заработной платы. Думаю, государство должно было вмешиваться в политику работы банков с населением и ограничить максимально возможную сумму банковского кредита до 30-40 процентов от подтверждённого дохода семьи. Что касается неподтверждённых доходов, то такими клиентами должна была заниматься финансовая полиция и вникнуть в детали.

Точно так же государство должно было вмешиваться и наказывать за дезинформацию в рекламных лозунгах, но эффективнее было бы просто обеспечить доступ широких кругов населения к детальной информации по рынкам. До сих пор информация из БТИ по ценам реальных сделок находится за семью печатями для обычных граждан. Причина — якобы раскрытие этой информации вызвало бы нарушение конфиденциальности. На мой взгляд, это наичистейшей воды отговорка. Можно было бы собирать такую информацию в систематизированном виде и хранить в базах данных, а затем публиковать отчёты. Или ещё лучше — публиковать копию этой базы данных, со сведениями, не раскрывающими конфиденциальной информации, для работы с ней отраслевых аналитиков.

Что касается банковской сферы, то сегодня банки стоят на ногах довольно прочно. В случае неблагоприятного стечения обстоятельств государство будет готово оказать помощь наиболее крупным коммерческим банкам. Помощь может быть оказана как в виде краткосрочных займов от Национального банка, так и (после принятия соответствующих законопроектов) путём выкупа части уже выпущенных акций или выкупа акций дополнительной эмиссии банков через один из фондов по управлению государственными активами. Другие банки тоже могут рассчитывать на помощь, но её масштаб будет иной, даже относительно размеров этих банков. Однако вероятность того, что такая помощь вообще потребуется, сейчас низка.

— Как известно, для защиты дольщиков из республиканского бюджета ФУР «Казына» было выделено 71,2 миллиарда тенге. Из них 48,8 миллиарда тенге для Астаны и 22,4 миллиарда для Алматы. Сегодня стало очевидным, что подобная система распределения финансовых средств строительным компаниям имеет серьёзные изъяны. Как Вы считаете, есть другой вариант распределения денег, к примеру, не через БВУ, а напрямую?

— Изначально предполагалось, что, возлагая ответ-ственность за конечное распределение и возврат средств на коммерческие банки, государство в лице «Казыны» использует кредитно-аналитическую базу банков, чтобы оценить целесообразность дополнительного кредитования строящихся объектов, что, собственно, и было сделано. За использование своего аналитического и платёжного аппарата банки должны получить маржу до 4 процентов. Думаю, что в целом идея была правильная. К сожалению, само государство не имеет лучшего аналитического аппарата. Поэтому иной путь возвратного финансирования вряд ли был возможен в условиях, когда требовалось принимать решения и действовать за месяцы — времени на создание такого аппарата просто не было.

Другое дело, что, принимая во внимание социальную важность вопроса, можно было бы предложить конечному заёмщику деньги по несколько меньшей цене (опять же через банки), но на условиях их гарантированного возврата. Для этого банковские аналитики должны увидеть, что планы строительной компании в отношении конкретного объекта реальны. Действительно, может, был смысл банкам поступиться своей прибылью не только ради того, чтобы получить деньги по уже существующим займам назад, но и ради того, чтобы сохранить доверительные отношения со строительными компаниями. Меньшая процентная ставка облегчила бы ситуацию для некоторых застройщиков, но не для всех это облегчение было бы существенным на фоне их проблем.

Не думаю, что кредитно-аналитический аппарат коммерческих банков дал какие-то особенные сбои при реализации этой инициативы. Скорее, многие строительные проекты стали выглядеть по-иному — хуже, чем когда цены на недвижимость росли.

— Недавно депутаты в качестве стабилизационных мер предложили запретить расторгать договоры о долевом участии, чтобы люди не имели возможности отзывать у застройщиков деньги. Как Вы считаете, с чем связано данное предложение?

— Трудно судить однозначно о том, кто и что спасает, не имея информации по конкретным компаниям. Допускаю, что опасения дольщиков могут иметь под собой почву. Однозначно то, что если дольщики, пользуясь соображениями, что цены на рынке жилья упали, начнут расторгать договоры, это приведёт к ухудшению положения застройщиков. Ведь новых клиентов надо ещё найти. Поэтому запрет расторгать договоры хоть и не улучшит положение застройщиков, но воспрепятствует его ухудшению.

По моему мнению, идеального выхода из сложившейся ситуации не будет хотя бы потому, что строительные компании, не анализируя как следует источники спроса (а в основном на жилую недвижимость в последние 2-3 года он был спекулятивным), неправильно выстроили ценовую политику и, соответственно, планы своих продаж как в номинальном, так и в реальном выражении. Следовательно, и расходная часть у них выстроена неадекватно. Единственная страховка от падения цен на жильё — это сверхприбыли, которые вкладывали компании в цену будущих продаж, а также деньги, которые они успели получить с уже готовых или неготовых, но частично проданных объектов. К сожалению, наличие сверхприбылей строительные компании удивительным образом отрицают. Возможно, дело в особенностях бухучёта. Если сверхприбыль вкладывалась в оборудование и технологии, то, скорее всего, выгодно продолжать строить с применением этого оборудования, при условии наличия оборотных средств, но скорректировав при этом ценовую политику. К сожалению, строительные компании не спешат раскрывать истинное положение дел. Поэтому трудно им помочь извне.

Инициировать продажи строительного оборудования, пусть даже залогового, я бы посчитал ошибкой, потому что однозначно цена продажи будет меньше цены, по которой это оборудование было куплено, вдобавок под давлением увеличившегося предложения цена сделок будет падать дополнительно. Особенно нельзя допускать продажи строительного оборудования за рубеж, что стало бы просто подарком для более прозорливых соседей.

Вместо этого, поскольку однозначно в Казахстане существенные части всех городов требуют перестройки, нужно попытаться использовать это оборудование на территории страны, покрывая при этом реалистичный платёжеспособный спрос для других ценовых сегментов жилой недвижимости.

— Депутаты предлагают в случае банкротства застройщиков перенести очередность удовлетворения требований дольщиков с пятой в первую. В этом случае дольщики смогут получить свои деньги?

— Чтобы ответить полностью на ваш вопрос, необходимо иметь по каждой компании детальную информацию. В частности, требуется знать, вследствие каких действий и обстоятельств компания не может выполнить свои обязательства.

Думаю, что с позиции дольщиков положительный эффект от таких изменений вполне можно было бы ожидать. Однако, считаю, остальные кредиторы будут против, и, думаю, юридически они будут правы. Ведь правила не могут быть пересмотрены после игры. Назвать такие условия справедливыми к дольщикам я не могу.

Нужно также помнить, что банкротство есть, прежде всего, способ защиты компании от кредиторов (своеобразное подведение черты), а не способ, при помощи которого кредиторы (в данном случае и дольщики, и различные подрядные организации, и поставщики материалов, и банки) могут магическим образом получить все свои деньги от компании, прошедшей процедуру банкротства.

Применительно к строительной отрасли Казахстана подозреваю, что выручка от продажи активов строительных компаний зачастую не сможет покрыть всю кредиторскую задолженность, включая возврат денег дольщикам, потому что, как правило, дольщики являлись как раз наиболее обеспеченной частью населения Казахстана из желающих приобрести жильё. Маловероятно, что это жильё может быть куплено кем-то в недостроенном виде, да ещё и выше цен вздутого рынка 2005-2007 годов.

Компании несли определённые затраты (думаю, зачастую неоправданно завышенные), ложным образом полагая, что эти затраты будут покрыты бешеным спросом на жилую недвижимость по баснословным ценам. Эти затраты не вернуть, тем более часто платились очень высокие (в соизмерении со среднемесячной зарплатой) компенсации за землю. Эти лёгкие деньги сначала перешли к людям, продавшим строительным компаниям участки, а потом, так как им требовалось покупать другое жильё для себя, быстро собрались в карманах тех продавцов, которые приобрели в своё время жильё значительно дешевле или получили его по наследству.

Допущения о бешеном фундаментальном спросе на жильё по сверхвысоким ценам на недвижимость были ошибочны. Достаточно посмотреть на объёмы депозитов населения: по состоянию на начало мая они составляют 12,4 миллиарда долларов США, в то время как только в Алматы и Астане в процессе строительства находится 11 миллионов квадратных метров жилья. Нетрудно подсчитать, что население всего Казахстана может купить строящееся в двух столицах жильё, если сбросится, только по 1100 долларов за квадратный метр.

Нужно ещё учесть (наверное, я не ошибусь — это чисто для примера), что порядка 60 процентов средств на депозитах находится у 10 процентов вкладчиков, которые в принципе не нуждаются в жилье, даже порой в самом элитном. Значит, реально население может оплатить это жильё депозитами только при цене 450 долларов США за квадратный метр. Нельзя сбрасывать со счёта и наличные деньги. Но, думаю, их суммы у целевой аудитории вряд ли перекрывают депозиты у тех же оставшихся 40 процентов неэлитных вкладчиков банков. На самом же деле и эта сумма подроблена между людьми, и сразу, без привлечения ипотеки, позволить себе недвижимость в Алматы и Астане сможет не достаточное для спасения застройщиков количество людей. Более того, представители строительных компаний утверждают, что себестоимость жилья — 1700 долларов за «квадрат» и продавать дешевле они не будут. Против этого мало что можно придумать. Если они не хотят или не могут снижать себестоимость, то у них серьёзные проблемы, которые они сами и создали. Ведь начинали же строить в 2005 году (всего 3 года назад) за 800 долларов за «квадрат» вместе с прибылью. Честно скажу, что в такие высокие цифры трудно поверить, так как проекты, начавшиеся ещё в 2005-2006 годах, имели себестоимость 500-600 долларов за квадратный метр. Думаю, что возможности снижения себестоимости должны существовать.

Самое подозрительное в том, что ни банковская система, ни государственные институты не сочли нужным сказать открыто о нереалистичности ценовых политик строительных компаний им самим, способствуя раздуванию пузыря на рынке недвижимости. Ведь 2/3 спроса на нём было замещено спекулятивной составляющей, которая быстро исчезла, как только появились сомнения в дальнейшем росте цен.

— Депутаты предлагают включить дольщиков, не получивших свое жильё из-за банкротства строительной компании, в категорию лиц, имеющих право на получение доступного жилья в соответствие с Госпрограммой жилищного строительства на 2008-2010 годы. Что Вы думаете на этот счёт?

— Думаю, что качество и местоположение возводимого сейчас доступного жилья не отвечает запросам дольщиков. Не знаю, за счёт каких средств будет строиться по государственному заказу дополнительное жильё, если дольщики уже заплатили строительным компаниям. Думаю, несправедливым было бы делать это за счёт других налогоплательщиков, которые в большинстве своём также нуждаются в жилье, но в этом случае будут оплачивать строительство жилья для других, в то время как виновные в растратах будут совершенно спокойно гулять и веселиться. Мне кажется, в такой формулировке идея уводит от истинных причин произошедшего.

— Какая судьба, по Вашему мнению, ждёт недостроенные объекты?

— Ответ на первый взгляд кажется очевидным, но не так всё тривиально на самом деле. Нужно не просто оставлять всё как есть, повинуясь судьбе, а скорее следовать некоторому плану действий. Я считаю, что часть объектов будет достроена самими компаниями, туда въедут дольщики, а также часть людей из объектов, строительство которых ещё более затянулось. Они поменяют квартиры в менее благоприятных объектах на квартиры в домах, строительство которых заканчивается. Строительство другой части объектов, по всей видимости, будет идти сначала медленными темпами. Из последних какие-то будут со временем продолжены самими компаниями, часть продана за деньги ниже себестоимости, только чтобы компания могла закончить строительство оставшихся объектов. Проданные объекты будут достраиваться иными компаниями, которые будут вести теперь более консервативную ценовую политику.

Вполне возможны варианты, когда никакая продажа части активов не сможет позволить осуществить строительство приемлемого для всех дольщиков жилья — вырученная сумма может быть недостаточна, чтобы построить для всех дольщиков жильё, которое они бы приняли в обмен на то, что было ими предоплачено ранее. В любом случае, на это уйдут годы, так что рациональнее совместить решение этой задачи с ещё более ёмкой — с обеспечением жильём населения.

Думаю, дарить деньги, да ещё и допустившим растраты компаниям было бы несправедливым. Возможно, имело бы смысл создать государственную строительную корпорацию, которая бы работала с другими организациями на принципах, близких к коммерческим, а именно ставила бы во главу угла минимизацию расходов при фиксированном качестве строительства и параметрах жилья. Для этого нужна команда не алчных людей — с этим могут быть проблемы. Конкурентных преимуществ компания должна будет добиваться благодаря слаженному планированию и согласованному развитию сопутствующих областей, а также согласованной политике в области расходов, ориентированной на рост реальных (выражаемых в физических объёмах), а не номинальных (т.е. в деньгах) показателей отрасли.

11.06.2008

Гульдарай Касымова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.