Вопросы по рынку офисных помещений (г. Алматы)

Какие первые шаги необходимо предпринять, чтобы выгодно снять в аренду или приобрести офисное помещение?

Какие первые шаги необходимо предпринять, чтобы выгодно снять в аренду или приобрести офисное помещение?

Чтобы выгодно снять в аренду офис или купить помещение, необходимо обратиться к специалистам на рынке недвижимости. Они смогут, основываясь на Ваших требованиях, просмотреть имеющиеся варианты аренды или продажи помещений. Это значительно облегчает процесс поиска вариантов, так как Вы экономите время, усилия, получаете полную информацию. Важно обратиться в компанию, которая уже имеет определенный опыт и у которой есть имеющиеся в наличии варианты объектов недвижимости. Можно вести поиск помещении самостоятельно, но при этом Вы наверняка будете просматривать газетные объявления либо обзванивать друзей и знакомых, а сам процесс поиска вариантов может занять длительное время.

Что необходимо сделать, чтобы минимизировать просчеты при аренде-покупке офиса?

Прежде всего, необходимо четко определиться с требованиями к арендуемому или приобретаемому офисному помещению. Необходимо указать либо определить для себя следующее: месторасположение объекта, район улиц, наличие инфраструктуры, площадь помещения, которая может быть полезной или общей, ставку аренды или стоимость за 1 кв.м., наличие коммуникаций, парковки, планировка комнат, безопасность, сейсмоустоичивость здания, наличие общественного транспорта для сотрудников. Если Вы приобретаете помещение в собственность, наиболее выгодным будет покупка ликвидных помещений, то есть таких объектов недвижимости, которые могут быть реализованы или сданы в аренду в случае необходимости по выгодной для Вас ставке или цене, и в короткие сроки эти объекты позволят Вам получать имущественный доход от сдачи в аренду или будут проданы по цене значительно выше той, по которой были Вами приобретены. К ликвидным помещениям можно отнести объекты недвижимости, которые расположены в центральной и верхней частях города, новые объекты, построенные с учетом всех стандартов по сейсмике, пожарной и охранной безопасности, соседствующих объектов или помещений. Чтобы избежать проблем с правами собственности обратитесь к юристу.

Есть ли риск, если арендовать не у собственника?

Все зависит в данном случае от контракта, который был заключен между собственником и арендодателем. Если у собственника есть право на досрочное расторжение данного контракта, то риски в значительной степени возрастают, так как Ваш бизнес теперь может напрямую зависит от собственника здания. Рисков значительно больше, если Вы арендуете не у собственника здания, а снимаете помещение в субаренду.

К основным рискам можно отнести:

•риск продажи здания,

•риск досрочного расторжения основного договора аренды,

•риск увеличения ставки аренды,

•риск не предоставление услуг охраны, уборки, технического сервиса, коммунальных услуг,

•более долгие сроки по решению тех или иных текущих вопросов,

•обязательное наличие письменного разрешения для сдачи помещения в субаренду от собственника и т.д.

Какова обстановка на рынке, есть ли выбор для компании?

Не думаю, что выбор ограничен, но на него могут влиять некоторые факторы, такие как ограниченность во времени для принятия решения, или ограниченность в финансировании. Если компания располагает достаточным количеством времени и денег, то можно выгодно арендовать или купить помещение. На настоящее время на рынке недвижимости г.Алматы спрос на офисные помещения класса А или Б остается достаточно стабильным, при этом наиболее востребованными площадями являются помещения от 100 до 300 кв.м. Выбор объектов недвижимости есть, большое количество объектов вводиться в эксплуатацию либо будет введено уже в ближайшее время. Вы можете приобретать помещение в частую собственность, арендовать или заключать предварительный договор купли продажи на этапе строительства объекта.

Сколько примерно составляет гонорар агентств недвижимости за аренду? За покупку?

В данном случае я считаю, что уместным провести параллель, ведь стоимость услуг одного юриста может существенно отличаться от стоимости услуг другого. В нашем бизнесе есть и такие агентства, которые демпингуют на рынке услуг, существенно уменьшая стоимость своего вознаграждения, при этом их обязательства и ответственность также либо отсутствуют, либо уменьшаются. Наличие огромного числа "черных маклеров" в значительной степени создает не благоприятное мнение о специалистах по недвижимости, но думаю, что постепенно ситуация улучшиться. Думаю, что данные специалисты и их условия, может быть, устраивают некоторых клиентов, но есть серьезные клиенты, которые хотят получать услуги достойного уровня. Крупные и серьезные агентства устанавливают ставку вознаграждения за проделанную работу в процентном соотношении от стоимости объекта, (как правило, от 2 до 3 процентов) либо от суммы годовой арендной платы (как правило, от 6-ти и до 10-ти процентов в зависимости от срока аренды). При этом солидные агентства в сделке представляют интересы только одной из сторон и активно участвуют в переговорном процессе.

Конечно, поиск офисного помещения в аренду или на покупку трудно сравнивать с покупкой жилья. Необходимо иметь опыт и знания, а также умение вести переговорный процесс, условия договора аренды имеют очень много существенных тонкостей. Много случаев когда клиенты остаются недовольными работой посредников.

Нам всем необходимо пройти этот этап в своем развитии, с тем, чтобы перейти к новому более цивилизованному подходу в работе на рынке недвижимости.

Выгодность аренды и минусы для малых, средних и крупных предприятий? Выгодность покупки и минусы?

Плюсы и минусы от аренды каждый предприниматель может присчитать сам, имея базовые знания в области финансов, думаю, что для казахстанских компаний со стабильным бизнесом имеет смысл иметь офисное помещение в собственности, наличие собственного помещения позволяет привлекать заемные средства под залог недвижимости.

Для тех казахстанских компаний, которые имеют ограниченный собственный капитал, практически не привлекают заемных средств, предоставляют услуги, имеют небольшой офис и штат сотрудников, при этом обладают потенциалом роста и им нужна мобильность, считаем, что лучше помещение снять в аренду. Для малых предпринимателей считаю вариант аренды на первоначальном этапе наиболее предпочтительным. Что касается западных компании и их представительств, то они как правило не приобретают помещения в собственность, а арендуют, это обусловлено их внутренней политикой оценки рисков, хотя я думаю, что и здесь ситуация постепенно может измениться.

Какие основные тенденции Вы отметили за последние 2 года на рынке офисных помещений?

За последние 2 года существенно возрос объем строительства новых офисных зданий в городе Алматы. Такая тенденция наблюдается и на рынках недвижимости других стран СНГ. Мы замечаем, что существенно возрос спрос на офисные помещения хорошего класса. Если 2-3 года назад количество компаний готовых арендовать помещения класса "А" или "В" составляла чуть более 100, то сейчас арендовать или покупать офисы хорошего класса может позволить себе гораздо большее количество компаний. В вопросе покупки не последнюю роль сыграла возможность получить кредит в банках второго уровня, причем, судя по объемам выданных кредитов юридическим лицам на покупку недвижимости в течение последних 2-х лет, наблюдается существенное увеличение более чем в три раза. В выборе помещений из года в год арендаторы становятся более требовательны. У покупателей появился выбор приобрести помещение в новом строящемся офисном здании либо приобрести и переоборудовать под офис иное помещение.

Какие прогнозы по офисным помещениям?

Делать прогноз на рынке недвижимости очень сложно, так как он, как правило, будет наверняка отличаться от реальной ситуации.

Наши прогнозы, в ближайшем будущем спрос на офисные помещения в новых административных зданиях и зданиях бизнес центров останется стабильным. Это будет обусловлено достаточно хорошей экономической ситуацией в стране и ростом числа компаний, что в свою роль зависит как от цен на сырье, так от процесса реализации индустриально-инновационной программы страны. На рынке появятся новые игроки, которым будут интересны инвестиции в объекты офисной недвижимости с целью получения дохода от сдачи помещений в аренду. Интерес инвесторов будет направлен к тем объектам, по которым срок возврата инвестиций не превышает пяти лет.

Собственники зданий, которые будут стараться предоставить услуги хорошего уровня для своих арендаторов, могут рассчитывать в дальнейшем (через 1-2 года) на возможность пересмотра арендных ставок в сторону увеличения при условии, если будет продолжаться наметившийся рост цен на землю, коммерческую недвижимость и тарифы поставщиков коммунальных услуг. Вторая категория собственников на вторичном рынке офисной недвижимости, которые не готовы и не желают вкладывать в реконструкцию и улучшения здания, а также не стремящиеся удовлетворить все потребности своих арендаторов, в конце концов, столкнутся с проблемами и будут вынуждены снижать арендную ставку либо проводить мероприятия указанные выше.

В то же время возможны незначительные снижения арендных ставок в тех зданиях, которые уже окупили инвестиции своих владельцев.

Источник: www.gge.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.