Под давлением дефицита ликвидности

Казахстанский рынок недвижимости характеризуется, как минимум, состоянием неопределенности. На сегодняшний день сделок купли-продажи мало, продавцы пытаются обналичить недвижимость, что в большинстве случаев бесполезно. С рынка ушли те, кто покупал недвижимость для дальнейшей перепродажи или в качестве сохранения денег. В потенциальных покупателях остались только те, кому недвижимость нужна в качестве жилья. Цены продолжают снижаться, и оттого ипотека утратила прежнюю доступность. Казахстан, как и десятки других рынков Европы и Азии, остается под давлением дефицита ликвидности.

Казахстанский рынок недвижимости характеризуется, как минимум, состоянием неопределенности. На сегодняшний день сделок купли-продажи мало, продавцы пытаются обналичить недвижимость, что в большинстве случаев бесполезно. С рынка ушли те, кто покупал недвижимость для дальнейшей перепродажи или в качестве сохранения денег. В потенциальных покупателях остались только те, кому недвижимость нужна в качестве жилья. Цены продолжают снижаться, и оттого ипотека утратила прежнюю доступность. Казахстан, как и десятки других рынков Европы и Азии, остается под давлением дефицита ликвидности. Какие же цены на жилье во всех городах Казахстана и на сколько падает его стоимость, мы попытались проанализировать именно в этом номере.

Сейчас строительные компании переживают огромный кризис, и именно в это время они сдают экзамен на прочность. Фактически происходит «чистка» рынка, на котором неспособные или неблагонадежные компании-застройщики остановили свою деятельность. Благо, государство поддерживает отрасль, которая номинально дает 15% ВВП, а с учетом смежников – все 40%.

Недвижимость – серьезная отрасль в экономике, от состояния которой зависит заработок сотен тысяч горожан и порой последние средства десятков тысяч дольщиков. Хотя насколько эффективно и охотно помогает государство разбираться с кризисом на рынке недвижимости? В Великобритании стоимость жилья в апреле сократилась по отношению к апрелю 2007 г. лишь на 1%. Банк Англии уже заявил о выкупе долгов и ипотечных заемщиков на сумму свыше 50 млрд фунтов! Нам такая забота может показаться чрезмерной. Только потому, что наша экономика до сих пор не переживала огромных потрясений на рынке недвижимости. Понимания степени влияния состояния рынка на другие отрасли пока нет. Ведь в мировой практике среднее снижение стоимости квадрата недвижимости на 10% влечет сокращение ВВП на 1%! То есть рост безработицы, сокращение доходов населения, обострение криминогенной обстановки. Так что удешевление недвижимости – весьма условное благо.

В апреле 2008 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Алматы зафиксирована на отметке 2190 долларов, что на 1% ниже аналогичного показателя в марте (2450 долларов). Выходит, что средняя площадь типичной алматинской квартиры в 50 м2 за 4 недели подешевела на 12 000 долларов!

Анализируя динамику цен на недвижимость, можно спрогнозировать дальнейшее понижение цен еще 4-5 месяцев. То есть рыночный тренд будет формироваться на фоне снижения ликвидности сектора, понижения объемов продаж, отрицательной динамики цен. Достаточно вспомнить хотя бы то, что в летний сезон квартиры продаются меньше, чем в зимний. Лето – пора отпусков, и в этот период люди рвутся на курорт, а не пытаются приобрести жилье. Динамика понижения цен на май-июнь составила 4-5%, а индекс средней стоимости опустился до 2000-2100 долларов за квадратный метр.

Относительно других городов республики, то там наблюдается более сдержанное ценовое движение. По результатам марта-апреля среднее понижение в регионах составляет не более 3-4%, что связано с низким объемом внешних заимствований (по сравнению с Алматы и Астаной).

По результатам апреля уровень средних цен в Астане составил 1900 долларов за квадратный метр, что на 5% ниже соответствующего показателя в марте (1990 долларов).

Однако если обратиться к риэлтерам, то они смогут вспомнить, что еще в марте сделки со вторичным жильем проводились на уровне 1700 долларов за квадрат. Это говорит о расхождении между предложением и фактом продажи на 15-20%. Следовательно, реальный индекс цен мы получаем в апреле в 1650 долларов за 1 м2.

В Караганде в апреле наблюдалось значительное понижение цен, составившее 9% (это максимальный показатель снижения цен за весь период с начала года). Стоимость жилья зафиксирована на отметке 950 долларов за 1 м2 . А вообще, фактические сделки проводят там на уровне 800-850 долларов за квадрат, что еще на 10-15% ниже заявленной стоимости.

В Атырау, согласно анализу цен предложений, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости составила 1410 долларов, что знаменует 4% понижения цен по сравнению с мартом. По мнению опытных оценщиков, отрицательный тренд объясняется уровнем переоценки жилья (на 20-25%) и значительным снижением продаж (на 40-50% при сравнении I квартала этого года с годом 2007).

В Актобе средняя стоимость жилья на вторичном рынке - 1230 долларов, что на 5% ниже цен за март. В результате сравнения текущего уровня цен с аналогичным показателем в январе (1380 долларов) зафиксирована разница в 11%, то есть среднемесячный индекс понижения не более 2-3%. Тем не менее, несмотря на такой низкий показатель, уровень переоценки жилья, по мнению участников рынка, будет отрицательно сказываться на дальнейшей динамике цен. И это снова коснется нынешнего летнего периода, когда жилье не пользуется особым спросом.

В Усть-Каменогорске стоимость квадратного метра в апреле составила 970 долларов, что на 9% ниже, чем в марте, когда цены колебались в пределах 1070-1100 долларов. Таким образом, с начала этого года стоимость недвижимости понизилась в среднем на 150 долларов. Оценщики в Усть-Каменогорске не прогнозируют в течение 4-5 месяцев ощутимого снижения цен, более чем на 10-12%. Они подтверждают это и реальными продажами в марте-апреле – 850 долларов за квадратный метр.

В Актау, несмотря на преобладающую отрицательную динамику, на текущий момент уровень переоценки жилья составляет не более 10% и стоимость 1 м2 оценивается в 2040 долларов, емкое понижение в ближайшее время здесь маловероятно.

В Шымкенте результатом апреля текущего года стало аж 16%-ное понижение стоимости недвижимости. Это наибольший за последние 2 месяца показатель, когда индекс средних цен опустился до 850 долларов за квадратный метр. Если в январе-феврале-марте этого года цены в Шымкенте колебались в пределах 1000-1100 долларов, то в апреле они упали до 850 долларов!

27.06.2008

Ольга Капкаева, www.nachnem.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.