Системная строительная пузырчатка

Александр Калинин, директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков, ориентируется не на интуицию и уж тем более не на объявления в газете "Крыша". В его руках реальная статистика последних совершенных сделок по недвижимости. Поэтому его мнение будет интересно многим. - Александр Николаевич, что творится сейчас на жилищном рынке? Это что было - лопнувший пузырь? Ценовые волны, вздымающиеся и падающие вниз? Отзвуки зарубежной катастрофы?

Александр Калинин, директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков, ориентируется не на интуицию и уж тем более не на объявления в газете "Крыша". В его руках реальная статистика последних совершенных сделок по недвижимости. Поэтому его мнение будет интересно многим.

- Александр Николаевич, что творится сейчас на жилищном рынке? Это что было - лопнувший пузырь? Ценовые волны, вздымающиеся и падающие вниз? Отзвуки зарубежной катастрофы?

- Сказать коротко? Наши основные участники рынка недвижимости - банки, застройщики, риэлтеры - заигрались! Еще три года назад я предупреждал, что на рынке недвижимости идет надувание мыльного пузыря. Все шло без финансового обеспечения, доходы населения и цены на жилье двигались в противоположные стороны.

А банковская система была заточена под рынок недвижимости - в банковском портфеле доля ипотечных кредитов и кредитов на строительство составляла более 60 процентов. Это являлось прямым нарушением всех нормативных требований по банковской деятельности, доля кредитования не должна превышать 16-17 процентов. Банки рисковали трижды: когда выдавали кредиты под строительство, когда выдавали кредиты под ипотеку и когда сами участвовали на строительном рынке через аффилиированные компании.

- Надувание пузыря было стихийным или задуманным?

- Никакой стихийности! Была четко срежиссированная работа, где каждый участник имел свою долю и выполнял свою роль. Банки финансировали, строители строили, чиновники выдавали лицензии, выделяли земельные участки, риэлтеры и страховщики имели свой процент. Все было четко и красиво.

Когда эта система начала работать, пошло внешнее заимствование. Банки брали за рубежом дешевые кредиты, а капитализировались за счет того, что ценовой рынок недвижимости рос. Прибыли банков, соответственно, увеличивались. Увеличение активов банка позволяло поднимать его рейтинг, что, в свою очередь, увеличивало доверие к банку и позволяло фондироваться за границей.

Все, круг замкнулся! Повышается цена на недвижимость - банк берет ее в качестве залога - банк капитализируется на 80-100 процентов в год. Где вы видели такие показатели? А строительные компании имели чистую прибыль и по 200-300 процентов в год! Риэлтерское агентство говорит: "Вот нам кажется, что на следующей неделе цены на недвижимость вырастут на два процента". Строительная компания тут же на эти два процента и поднимает - так ведь риэлтеры сказали!

Простой пример: участок 60 соток, точечная застройка, девятиэтажка. Чистая прибыль за девять месяцев три миллиона долларов! Поэтому чиновник говорил застройщику: выделю тебе участок, но собери по 10 тысяч долларов за сотку. Каждый получал свое, никаких проблем не было! Для обеспечения спроса выдавались ничем не обеспеченные кредиты. Но для себя покупало меньшинство, 60-65 процентов недвижимости покупалось в качестве инвестиций.

Еще один момент: на рынке недвижимости "отмывались" деньги. Не секрет, что наша экономика на 40-45 процентов теневая. Странно, ты строишь за 100 млн долларов объект в центре города, и никто тебя не спросит: где деньги взял? Как "отмывают" за рубежом? Пятьдесят на пятьдесят "отмыл" - молодец! Семьдесят на тридцать "отмыл" - гений финансовый! А у нас на недвижимости сто процентов отмыл и сто процентов прибыли получил. А потом, когда рынок недвижимости привлекательность потерял, эти горячие деньги ушли в бензин, в продукты: Вот откуда рост цен!

- Получается, американский кризис недвижимости тут ни при чем?

- Этот пузырь - наше собственное изобретение. Ипотечный кризис в Америке только сдетонировал наши проблемы. И слава богу! Если бы так продолжалось еще полгода-год, то мы получили бы системный экономический дефолт. Мы должны быть благодарны американскому кризису, наши бы сами ни за что не остановились!

Сегодня банки сообщают: за первый квартал текущего года их прибыль снизилась на 37,4 процента. А сколько они получили за последние годы? Застройщики по Алматы за последние 2,5 года получили прибыль до 10 млрд долларов - думаете, банки меньше?

Почему с кризисом нет серьезных проблем в России, Украине, Кыргызстане? Да они не фондировались столько за рубежом! А казахстанские банки второго уровня взяли более 96 млрд долларов США! Это была игра. Кучка людей, извините, подставила нашу экономику. Вы думаете, они не понимали, что творят? Прекрасно понимали! Другое дело - остановиться не могли!

Я, профессиональный оценщик, не могу сказать, сколько стоит в городе участок - сделок нет! Никому не интересен участок, заложенный в банке!

- Давайте подведем баланс. Банки разорили заемщиков, накопили жирок и могут спокойно залечь в спячку. Строительные компании разогнали рабочих, распродали технику и тоже могут ни о чем не горевать. Теперь о тех пузатеньких, которые по неразвитости нашего рынка ценных бумажек брали недвижимость вместо акций. Они выиграли или проиграли?

- Ко мне иногда приходят клиенты, у которых 50-100 квартир. Они меня спрашивают: что делать? Отвечаю: продавать!

- Как?! Это же актив! - удивляются они. - Недвижимость всегда будет дорожать!!!

- А кому вы собираетесь продавать эти квартиры? Нужен не спекулятивный инвестор, а конечный покупатель, а у народа денег нет!

Какова у нас структура общества по доходности? Один-два процента - супербогачи, которые владеют 90 процентами национального богатства. Их обслуживает три-четыре процента менеджеров, которые вместе с представителями среднего класса могут взять кредит и тысячу-полторы долларов выплачивать ежемесячно. В итоге - максимум 15 процентов. А остальные 85?

- Так мы уже достигли ценового дна?

- Мы пришли к экономически обоснованной стоимости квадратного метра: себестоимость плюс 20-25 процентов прибыли с учетом специфики строительства. Ниже этого никто ничего делать не будет. Поэтому надо оживлять рынок недвижимости. Нечего ждать!

Себестоимость строительства за квадратный метр была 720-750 долларов. Откуда знаю? Работали с банками: когда берется кредит, предоставляется бизнес-план. Плюс 10-15 процентов подводка коммуникаций. Плюс отделка - до 20 процентов. Плюс прибыль. Выходим на 1700-1750 долларов за квадратный метр.

- И кто будет покупать?

- Сейчас у нас есть три группы потенциальных покупателей на рынке недвижимости. Первая - кто физически нуждается в жилье и реально имеет на это средства. Вторая - это те, кто на пике цен получил за сносимое жилье серьезные деньги - до 200 тысяч долларов за сотку земли! Третья - это потенциальные инвесторы, "стратегические", правильнее сказать. Ситуацию по Алматы и Астане активно изучают представители Ближнего Востока, Юго-Восточной Азии и России. Ищут, что бы скупить, и если раньше они говорили: "Пустите в бизнес под 10 процентов", то сейчас, зная, что денег мало и нашим иностранные деньги не дают, они ведут разговор о доле в 25 процентов.
- Разговаривают как с проигравшими?

- Экономика проиграла. Мы все проиграли.

- Но кто-то особенно жестоко? Дольщики, например?

- Про дольщиков я еще два с лишним года назад писал в Совет безопасности. Казахстанская ассоциация оценщиков первой забеспокоилась и фактически инициировала принятие закона о долевом участии в строительстве. Почему? Да мы просто посмотрели, что происходит в России. В Подмосковье до сорока процентов дольщиков просто "кидали"! Как только закон вышел, в течение полутора-двух месяцев 64 компании лишились лицензий, 30 - в Алматы и 34 - в Астане, так как они просто не соответствовали установленным требованиям!

Потом оказалось, что появившиеся проблемные стройки в основном - "подснежники", которые были до принятия закона. Потому что правительство адекватно отреагировало и начало работать!

Проблему дольщиков надо решить безусловно, под любым видом. Их больше тридцати тысяч, с семьями - более 120 тысяч. Если они радикализуются, пойдут на все. Им терять нечего. Они правы - государство тоже виновно в их бедах, поскольку бесконтрольно раздавало лицензии строительным компаниям и не организовало страховой фонд.

Раз уж государство было партнером застройщика, то оно должно взять на себя часть ответственности. Отдать государственные деньги, заселить людей, а потом эти деньги компенсировать, взяв с нерадивых застройщиков. С них самих, с членов их семей, арестовать имущество. В России таким заблокирован выезд, они не могут пересечь границу, на них идет настоящая охота!

- Кто виноват, ясно. Второй классический вопрос: что делать?

- Мы находимся на стадии возникающего рынка. На этом этапе не работает главный рыночный механизм - баланс спроса и предложения. Есть спрос, но предложение ограничено. Производственные силы еще не так развиты, чтобы насытить рынок. Цену диктует товаропроизводитель или продавец. У продавца на нормальном рынке 8-10 процентов прибыли, максимум двадцать. А у нас что? Продавец нередко накидывает сто процентов для себя! Поэтому государство должно вмешиваться в ценовую политику и регулировать цены в зависимости от платежеспособности населения.

В строительной индустрии в лучшее время было задействовано более 500 тысяч человек. Строители, транспортники, производители стройматериалов и т. д. Умножайте на четырех членов семьи - более двух миллионов кормились с этого рынка. Рынок обрушился - вот вам социальная проблема. Надо любым способом оживлять строительный рынок. И главная роль тут у государства.

Ни в коем случае нельзя закрывать государственные жилищные программы. Надо возродить муниципальное жилье. Известно, что крупные корпорации от пяти до десяти процентов квартир отдают акимату. А муниципального жилья нет! Куда девается? В прошлом году было сдано 850 тысяч квадратных метров. Где 50 тысяч квадратов жилья - пятьсот квартир?

Надо ограничить число гастарбайтеров, дать работать казахстанцам. Понятно, гастарбайтер будет делать что угодно за тысячу тенге в день. Ну так установите жесткий контроль, наши пусть зарабатывают!

Социальное жилье, безусловно, надо развивать, но для врача или учителя и 470 долларов за квадрат - неподъемная цена. Обратимся к мировой практике - вариант застройки 50 на 50. Застройщику дают строить коммерческое жилье, где высокий доход, но на 50 процентов он должен возводить недорогое социальное жилье. В Москве так делает Лужков. И общую прибыль процентов двадцать пять застройщик получит, и люди будут заняты. А почему он должен только элитное и бизнес-жилье строить?

Я сторонник возрождения государственных строительных компаний. В 1996 году вследствие приватизации не более десяти человек сразу стали мультимиллионерами, получив готовые строительные комплексы. Сегодня можно создать строительные госхолдинги, поскольку разоряющиеся строительные компании готовы по дешевке продать технику, материалы и земельные участки.

Рынок недвижимости обязательно надо оживить, так как он - источник средств к существованию для значительной части общества.

03.07.2008

Александр КАМИНСКИЙ, www.express-k.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.