Законодательство о долевом строительстве станет жестче

На этой неделе Правительство одобрило законопроект, ужесточающий требования к застройщикам, участвующим в долевом строительстве. Назвать этот законопроект долгожданным, значит не сказать ровно ничего. Из-за нерасторопности Правительства и Парламента, которые законодательно не отрегулировали рынок долевого строительства, сегодня страдают десятки тысяч людей по всей стране.

Правительство ужесточает требования к застройщикам долевого строительства.

Законопроект предусматривает, прежде всего, определение уполномоченного органа в долевом строительстве. А это значит, что теперь в случае чего будет с кого спросить за нарушения в данной сфере.

Кроме того, вводится лицензия на строительство каждого отдельного жилого здания, где будут использованы средства частных инвесторов на принципах долевого строительства.

Причем действие закона «О долевом строительстве» предполагается распространить не только на жилые, но и на коммерческие помещения, которые находятся в здании, строящемся при участии дольщиков, - магазины на первом этаже, гаражи в подвальных помещениях, пристроенные офисы.

Предъявляются специальные требования и к застройщикам, которые будут привлекать средства дольщиков.

Законопроект требует наличия у них опыта в возведении жилых зданий не менее трех лет, а также наличие собственного капитала в размере не менее 100 тыс. МРП. А это значит, что такие «застройщики», все имущество которых состоит из стола, компьютера и кресла, размещенных в арендуемом помещении, как это было совсем недавно, больше привлекать средства граждан не будут иметь никакой законной возможности.

После принятия закона (если, конечно, Парламент не внесет в эти статьи своих корректив) по выбору застройщика предполагается соблюдение одного из двух требований: наличие собственного капитала в объеме не менее 20% от собранных с дольщиков средств или наличие договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению вреда. Кроме того, от застройщика также будет требоваться наличие на отдельном счете банка второго уровня средств в объеме не менее 5% от привлеченных от дольщиков денег для осуществления выплат тем дольщикам, которые решили выйти из договора.

Более того, законопроектом вменяется в обязанность застройщика ежегодно проводить аудит годовой финансовой отчетности с предоставлением его в уполномоченный орган. Эти принципиальные изменения серьезно ужесточают закон, но, как считают в Правительстве, они не скажутся отрицательно ни на темпах жилищного строительства, ни на его качестве.

Однако противники столь серьезного «закручивания гаек» утверждают, что поправки в закон о долевом строительстве неизбежно приведут к удорожанию рынка жилья, так как, дескать, серьезно повышаются собственные затраты застройщиков еще на нулевом цикле, то есть когда прибыль от строительства еще даже и не маячит.

Но хорошо известно, что стоимость нашего жилья уже давно «оторвалась» от себестоимости строительства и определяется исключительно платежеспособным спросом. За последние годы (минус, конечно, последние месяцы, когда жилищный рынок просто встал) цена на квартиры выросла в разы, что нельзя сказать о его себестоимости. Поэтому дальнейшее подорожание жилья зависит только от того, готовы ли потенциальные покупатели платить за него больше денег или нет.

Вполне понятно желание застройщиков продавать дороже, особенно в условиях роста их собственных издержек, ведь иначе снижается рентабельность. Но при этом следует понимать, что если люди не имеют средств (или желания) покупать жилье по более высоким ценам, то поднять цены все равно не получится.

А сегодняшнее состояние рынка недвижимости в крупных городах не позволяет говорить о сколь-нибудь заметном потенциале для роста цен. Стоимость квадратного метра жилья вот уже несколько месяцев кряду остается практически неизменной, несмотря на многочисленные попытки участников рынка способствовать возобновлению роста цен. Это означает, что волевое повышение стоимости жилья в новостройках со ссылкой на увеличение издержек застройщиков, скорее всего, будет «не понято» покупателями. Подобный шаг приведет только к заметному снижению объемов продаж и усилению стагнации рынка, что в итоге потребует отката цен назад в виде скидок, распродаж или других подобных приемов.

По мнению аналитиков, поправки в закон о долевом строительстве в первое время вообще никак не должны повлиять на стоимость жилья. Этот пакет законопроектов не направлен на ценовое регулирование и лежит несколько в иной плоскости. Лишь со временем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, когда рынок перестроится на новые правила игры, и станет понятно, какие части нового закона работают, а какие - нет, можно будет судить о степени его влияния на цены. Сейчас же подобные тезисы о непременном повышении стоимости жилья в связи с переменами в законодательстве во многом являются искусственными. Аналогичные выводы можно сделать и в отношении влияния роста себестоимости строительства на конечные цены квартир.

Тем не менее есть обстоятельства, связанные с законом о долевом участии в строительстве, которые со временем могут способствовать повышению цен на жилье. По мнению аналитиков, изменения в законодательстве уменьшают риски покупателей квартир в новостройках на ранних стадиях строительства. А значит, новый закон способствует стимулированию спроса, делая покупки жилья в новостройках привлекательными для более широких слоев населения. Помимо этого, закон уменьшает риски банков при кредитовании покупки квартиры в новостройках, что должно способствовать развитию ипотеки. Фактор снижения рисков при покупке жилья в новостройках и связанное с этим стимулирование спроса может привести к незначительному росту цен, но не сразу, а в среднесрочной перспективе, считают аналитики.

Вторым фактором является возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке. Дело в том, что довольно заметное число новостроек, квартиры в которых уже как бы продаются, на самом деле... вообще не построены - в лучшем случае подняты два-три этажа из планируемых тридцати, в худшем - построен забор и, максимум, вырыт котлован под фундамент. Эти проекты находятся на столь ранней стадии инвестиционного цикла, что у застройщика, порой, нет не только всего пакета документов, но и даже разрешения обнести стройплощадку забором. Теперь же этим застройщикам придется соответствовать куда более жестким требованиям закона, чем это было раньше. А потому можно смело предположить, что часть из них (и часть весьма существенная!) предпочтет «завязать» с жилищным строительством вообще и с долевым - в частности.

Впрочем, все это не означает, что с введением закона о долевом участии в строительстве количество домов-новостроек на рынке сразу резко сократится. Застройщики, считают аналитики, могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона и насколько сильно сократится, пока судить сложно.

11.07.2008

Полина КОРН, www.oko.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.