Заемщики вслед за дольщиками хотят сохранить заложенные квартиры за счет госпомощи

На этой неделе инициативная группа из числа заемщиков, взявших в ипотечный кредит квартиры на пике цен на недвижимость, провела в Алматы пресс-конференцию, на которой объявила о создании общественного движения «Оставим народу жилье!», цель которого предельно проста - сохранить за неплатежеспособными заемщиками заложенные в банках квартиры с помощью (и, видимо, за деньги) государства.

На этой неделе инициативная группа из числа заемщиков, взявших в ипотечный кредит квартиры на пике цен на недвижимость, провела в Алматы пресс-конференцию, на которой объявила о создании общественного движения «Оставим народу жилье!», цель которого предельно проста - сохранить за неплатежеспособными заемщиками заложенные в банках квартиры с помощью (и, видимо, за деньги) государства. Вдохновленные примером дольщиков, которым правительство помогает, выделяя через БВУ кредиты строительным компаниям на достройку «вставших» объектов, заемщики, апеллируя к вмешательству государства, не учитывают тот факт, что, в отличие от дольщиков, условия контрактов не соблюдают не компании (в данном случае банки), предоставившие им услуги (ипотечные кредиты), а они сами. Впрочем, понимая слабость своей позиции, инициаторы нового общественного движения грозят пассивным и активным сопротивлением в случае попытки выселить их из залоговой недвижимости, которую, по некоторым данным, БВУ намерены в массовом порядке выставить на аукционы ближайшей осенью.

Непонятно, откуда у квартир в таких домах себестоимость, если их приватизировали за копейки

У всех членов инициативной группы одна и та же история: на пике роста цен на недвижимость они купили по ипотечным программам жилье, но в данное время из-за финансового кризиса в стране и собственных материальных проблем они не могут делать ежемесячные платежи банкам. В такой ситуации оказались не только алматинцы, но и, по словам выступавших, «жители всех городов Казахстана». Члены инициативной группы заявили, что только в Алматы к их движению «Оставим народу жилье», которое еще не успели зарегистрировать в официальных структурах, уже присоединились около 80 человек. «Это те люди, которые несколько месяцев не платят по кредитам и которым банки постоянно грозят выселением», - отмечают они. По словам одной из выступавших, риэлтора Эльмиры Искаковой, она была вынуждена с января закрыть свой бизнес по причине его нерентабельности и теперь не может осуществлять ежемесячные выплаты по своему ипотечному кредиту. Трижды она получала от банка отсрочку на их перечисление, но из банка, по ее словам, «постоянно звонят с угрозами выставить квартиру на торги». Особенное возмущение женщины, успевшей побывать с обеих сторон баррикад в квартирном вопросе, вызывает тот факт, что по контракту и законодательству ей недостаточно просто отдать квартиру банку. Из-за сильного снижения цен на недвижимость заемщица должна будет возместить разницу между оставшейся суммой долга и стоимостью продажи. «Банки идут навстречу до какого-то периода. Но если они начнут забирать наши квартиры, это будет большой «шанырак». Я лично заявляю, что я не освобожу свою квартиру», - эмоционально высказалась Искакова. Ее коллега по несчастью, представившаяся как «частный предприниматель», Сания Ниязова обвиняет в своих проблемах всех, кроме себя, - банки, правительство, СМИ. По ее словам, год назад, поддавшись на рекламную кампанию ипотечных кредитов в банках, она взяла в кредит сроком на 15 лет 1-комнатную квартиру за $80 тыс., ее ежемесячные выплаты составляют 163 тыс. тенге. Видимо, плохо ознакомившись с контрактом, г-жа Ниязова говорит, что только «недавно... выяснила, что целый год выплачивала банковские проценты, а сумма ее основного долга практически не изменилась». Вполне понятные претензии к разнице между рекламой и контрактом «частного предпринимателя» упираются в одно - ее подпись под финансовыми документами. Теперь же, когда ее бизнес перестал приносить стабильный доход и выплачивать кредит она не имеет возможности, Сания Ниязова винит во всем власти и, видимо, подконтрольные им СМИ. «Почему правительство и эксперты, прогнозирующие нашу экономику, не предупредили, куда мы рвемся. Мы оказались в заложниках у банков. Нас сейчас можно упрекнуть в том, что мы сами на это пошли. Но нас должны были предупредить», - заявляет г-жа Ниязова.

«ДН» много писала о том, что рост цен на недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами, среди которых были и неуемное желание банков получить как можно больше прибыли в одном секторе, и необходимость вложений «серых» денег, и спекулятивные махинации, и самоустранение властей от этой проблемы. Так, мы как журналисты можем положив руку на сердце сказать, что те, кто хотел услышать предупреждения в те годы, имел для этого все возможности. Как сказал один из бывших редакторов The New York Times в интервью «ДН», «тяжелые времена в экономике хороши для серьезных газет, потому что в это время их начинают больше читать».

Как бы то ни было, сегодня обманувшиеся (это, наверное, будет более точно, чем обманутые, ведь в заблуждение себя они, по крайней мере отчасти, ввели самостоятельно) заемщики апеллируют к государству. «Участники движения написали письмо президенту и правительству Казахстана, в котором просят помочь решить проблему тысяч заемщиков», - сообщает агентство «Казахстан-Сегодня». Список требований нового общественного движения таков: во-первых, чтобы была пересмотрена стоимость залоговых квартир и произведен перерасчет в соответствии с сегодняшними ценами на недвижимость; во-вторых, участники движения просят снизить ставки по ипотечным кредитам до 5% годовых; в третьих, они просят отсрочить выплату кредитов на 2-3 года, то есть до того момента, как пройдут кризисные явления, а малый и средний бизнес снова начнет приносить стабильный доход.

Комментируя этот список, можно отметить, что он практически невыполним. Нет юридических механизмов переоценки залогового имущества, которая бы автоматически изменяла сумму возвращаемого кредита (кажется, именно этого добиваются заемщики). Снижать ставки по ипотеке никто также не будет (сейчас, когда ипотеку почти не берут, они, наоборот, выросли), равно как и правительство не намерено выкупать безнадежные кредиты у БВУ, о чем недавно вполне определенно заявили в государственной Казахстанской ипотечной компании (КИК). Заставить БВУ отсрочить получение выплат по кредитам государство также вряд ли захочет, не говоря уже о том, что сможет. Сегодня, когда основной проблемой для БВУ стало именно качество кредитного портфеля, для банков, наоборот, важно не «заморозить» эти проблемы в обмен на туманные обещания выплат через 2-3 года, а как можно быстрее продать залоговое имущество, пускай и дешевле, чем оно было оценено, как обеспечение кредита. БВУ лучше признать потери сейчас и получить хоть какие-то живые деньги, которые они используют либо на погашение внешних заимствований, либо на выдачу новых кредитов.

Конечно, банки не хотят вообще нести (и признавать) потерь, максимально затягивая тот момент, когда выставить на аукционы залоговое имущество в массовом порядке и по голландской системе (на понижение) им все-таки придется, однако, судя по рекомендациям рейтингового агентства Standard & Poor’s, чей отчет «ДН» подробно проанализировала в прошлом номере, им лучше сделать это как можно скорее, потому как сокрытие и уловки с формальным «обнадеживанием» кредитов не способны поддержать их рейтинг, который, по данным финансовых аналитиков, может быть в ближайшее время еще понижен. Это понижение немедленно скажется на способности банков получать новые заимствования на мировом рынке, а также другие потери. Так что у БВУ нет никакого особенного выбора - только между плохим и очень плохим.

Только это вряд ли утешит владельцев залоговых квартир, не способных больше выплачивать проценты по ипотеке. «Это глобальная проблема, которую мы сами решить не можем. Мы должны организовать трехсторонние переговоры - правительство, банки и заемщики - и найти конструктивное решение. В данный момент необходимо прямое и срочное вмешательство президента страны как гаранта стабильности в нашем обществе. Государство должно выступить в роли эффективного регулятора и принять меры для предотвращения разрастающегося кризиса неплатежей», - подвела итог требованиям и обращениям инициативной группы заемщиков педагог Камажай Токчакова. Впрочем, государство в лице судебной системы и так давно уже столкнулось с кризисом неплатежей, но каким-то кардинальным образом повлиять на него сегодня, когда сектор МСБ находится в состоянии стагнации, оно просто не может. Действия исполнительной власти по «спасению» строительных проектов с участием дольщиков предельно прагматичны (и этого нельзя не одобрить, ведь кабмин оперирует не своими средствами, а деньгами налогоплательщиков): финансирование кредитов замороженным проектам долевого строительства идет только на условиях наличия возможности возврата инвестированных средств, то есть когда у компании остались непроданными часть квартир, деньги от реализации которых она могла бы пустить на погашение кредитов (не случайно же они оформляются не напрямую из «Казыны» или бюджета, а через БВУ). Каким-то образом помочь таким заемщикам власти могли бы только через установление специальных мягких нормативов для процедуры банкротства, но это делается через законодательные власти, а парламент, как известно, ушел на каникулы. По возвращении он, возможно, и вовсе объявит о самороспуске, так что в ближайшее время до этого вопроса у парламентариев просто не дойдут руки. Впрочем, на стороне заемщиков выступают и некоторые общественные силы. Так, например, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН), заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин заявил, что «продажа залоговых квартир банками может обрушить экономику Казахстана». «У нас в стране сейчас самая большая проблема - это банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки по реализации этих залогов, так ситуация на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир. Они говорят: мы согласны продавать их на 10, 15, 20% ниже их рыночной стоимости», - заявил он на пресс-конференции. Он яростно подчеркивает, что «массовый выброс залоговых квартир может обрушить не только рынок недвижимости, но и экономику Казахстана в целом». По мнению Калинина, сегодня цены на недвижимость «подошли к экономически обоснованной стоимости квадратного метра». По его мнению, сейчас она «складывается из себестоимости плюс незначительная прибыль», которая «с учетом специфики строительной отрасли» составляет 15 - 20%. Откуда у абсолютного большинства субъектов рынка вторичного жилья, построенных в советское время и приватизированных за копейки, такая себестоимость (в районе $1000 - за квадратный метр), г-н Калинин не пояснил, но вместе с другим вице-президентом КФН Сериком Туржановым постарался убедить казахстанцев, ожидающих дальнейшего падения цен, что недвижимость уже «достигла ценового дна». «Дальнейшего падения (цен на недвижимость) нет смысла ждать, потому что дальше пойдет стагнация. Но если мы будем ждать обвала, то обвал будет. Те взаимоотношения, которые сегодня на рынке существуют, тупиковые. Деловая активность в республике упала на 70%. Недвижимость падает, а никто ее не покупает, потому что людям нужно выживать», - сам себе ответил г-н Туржанов. Однако он подчеркнул, что «сегодня вопрос развития недвижимости не просто экономический, он политический и стратегический». Видимо, он также намекает, что речь идет о необходимости для государства поддержать цены на недвижимость (массовым выкупом частных квартир?). Как это решит проблемы неплатежеспособных заемщиков - непонятно. Им ведь нужно не чтобы у них поменялся кредитор, а чтобы изменилась сумма долга. А это практически невозможно.

Лоббисты банковского сектора в последнее время также стараются своими заявлениями настроить рынок на то, что «кризису осталось жить полгода», надеясь, видимо, что население понесет деньги на депозиты, инфляция не выйдет за очерченные правительством пределы, а государственную помощь субъектам МСБ равномерно распределят так, что он вновь «поправится» на 70-80%. Между тем очевидно, что каких-то конкретных кардинальных мер по преодолению финансово-экономического кризиса в Казахстане правительство Карима Масимова пока не предприняло, удовлетворившись ролью статиста, время от времени дублирующего реплики сверху.

14.07.2008

Владимир ИВАНОВ, www.dn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.