Запоздалый старт игры на выживание

На прошлой неделе правительство Казахстана одобрило изменения и дополнения Закона о долевом строительстве, направленные на ужесточение требований к компаниям этой важной отрасли. Данный шаг, в принципе, вполне адекватен ситуации на рынке. Но очевидно и то, что он явно запоздал. Как говорят в один голос специалисты, принимать подобные меры стоило еще несколько лет назад.

Корректировка законодательства устранит проблемы в перспективе, но не избавит от сегодняшних бед.

На прошлой неделе правительство Казахстана одобрило изменения и дополнения Закона о долевом строительстве, направленные на ужесточение требований к компаниям этой важной отрасли. Данный шаг, в принципе, вполне адекватен ситуации на рынке. Но очевидно и то, что он явно запоздал. Как говорят в один голос специалисты, принимать подобные меры стоило еще несколько лет назад.

Поправки направлены на предот-вращения проблем в сфере долевого строительства в перспективе, но нисколько не решают уже накопившиеся. Ситуация в целом напоминает известное в народе изречение, которое в этом случае можно несколько переиначить: «Пока строительство не встанет, правительство не перекрестится». Будем надеяться, что в будущем этот «крест животворящий» в виде корректировки, которая, думается, без особых вопросов будет принята парламентариями осенью, сыграет свою роль в формировании цивилизованного рынка недвижимости. И аферы, связанные с долевкой, благополучно канут в Лету...

В настоящее время в Казахстане насчитывается 339 объектов долевого строительства жилья, в которых принимают участие 46 тысяч дольщиков. Как известно, с прошлого года в связи с кризисом в финансовом секторе компании, возводящие дома на кредитные средства банков и деньги дольщиков, из-за отсутствия финансирования были вынуждены в ряде случаев приостановить строительство. Сегодня в числе проблемных – 33 объекта, в строительство которых вложили средства более 6,5 тысячи человек. Если учитывать, что практически у каждого вложившегося имеется семья, то цифра людей, чей квартирный вопрос так и остался без вразумительного ответа, увеличивается как минимум в три раза…

Предусмотрели, кажется, все

Представляя законопроект на заседании правительства, глава Министерства индустрии и торговли Владимир Школьник подчеркнул, что документ, разработанный этим ведомством, имеет принципиальные изменения, которые серьезно ужесточают закон. При этом, как отметил г­н Школьник, «они не повредят темпам строительства».

Законопроект предусматривает введение следующих требований для компаний-застройщиков. Первым делом это обязательное наличие опыта возведения жилых зданий не менее трех лет, не менее 100 квартир, сданных в эксплуатацию, а также собственного капитала в размере не менее 100 тысяч МРП. Этим требованиям должны соответствовать все строительные фирмы, а для крупных застройщиков вводится также обязательное наличие собственного капитала в объеме не менее 20 процентов привлеченных средств дольщиков и договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками. Застройщик также должен иметь на отдельном счете в банках второго уровня средства объемом не менее 5 процентов от привлеченных средств дольщиков для выплат тем из них, кто решил выйти из договора о долевом строительстве. Кроме того, застройщики будут обязаны ежегодно проводить аудит с предоставлением отчета в уполномоченный орган.

Кстати, что касается этого органа, то пока неизвестно, будет ли он создан в рамках министерства или будет полностью самостоятельным. Известно лишь, что эта структура будет осуществлять общую координацию долевого строительства. Очевидно, что именно этот орган займется и реализацией следующей поправки в закон, а именно – будет выдавать разовую лицензию на организацию строительства жилья с привлечением средств дольщиков для возведения каждого здания. Причем действие закона распространится не только на жилье, но и на коммерческие помещения, которые находятся в здании, построенном на средства дольщиков.

Резюмируя, Владимир Школьник отметил, что «сделано максимум из всего возможного, чтобы защитить наших дольщиков, и вероятность для каких­то сценариев, которых мы не можем предусмотреть, достаточно мала».

Плюс на минус дает удорожание

Что думают по поводу предлагаемых поправок сами застройщики?

– Несомненный плюс для дольщиков – гарантированная надежность вложения финансовых средств в строящуюся недвижимость, – полагает Юлия Логунова, директор по связям с общественностью АО «MAG». – Для строительных компаний – это то, что с возвращением к будущим покупателям уверенности в приобретении недвижимости на стадии строительства оживится покупательский интерес дольщика к новому жилью. Кроме того, ужесточенные требования будут вынуждать застройщика вести прозрачный бизнес, что позитивно отразится как на процессах внутри самой компании, так и во внешней среде.

Вместе с тем представитель строительной компании считает, что усиленные меры безопасности могут повлечь удорожание квадратного метра, что отразится на бюджете потенциальных клиентов. Новым строительным компаниям невозможно будет начинать свою деятельность с реализации проектов с долевым участием, что значительно снизит возможность появления новых игроков на рынке, так как для строительства первых 100 квартир и присутствия на рынке в течение трех лет надо будет привлекать другие источники финансирования.

С мнением представителя компании «MAG» согласен и Аскар Бегалиев, президент ТОО «Корпорация Век».

– Принятые ограничения лишат дольщиков одного важного преимущества – относительной дешевизны жилья на этапе строительства, – уверен Бегалиев. – При этом все поправки в равной степени будут ограничивать деятельность застройщиков. Взять, например, требование обязательного трехлетнего стажа работы на рынке недвижимости. Новые компании либо не будут создаваться, либо будут вынуждены три года работать без привлечения дольщиков. Кроме того, согласно поправкам, надо увеличивать уставный капитал застройщика, а также иметь обязательный банковский депозит. К сожалению, эти «мертвые» деньги вынудят застройщиков привлекать дополнительные источники финансирования, в том числе путем увеличения размера участия дольщиков в жилищном строительстве…

Несмотря на то, что в случае одобрения парламентом поправки могут сыграть роль катализатора во взвинчивании цен на первичном рынке, Аскар Бегалиев считает, что покупать квартиру в строящемся доме станет безопаснее.

– Поправки направлены в первую очередь на защиту дольщиков, соответственно, главный плюс корректировки – уход с рынка недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников, – комментирует глава «Века». – Это хорошо и для дольщиков, и для самих застройщиков. Можно говорить, что наш рынок созрел для этих достаточно жестких рамок. Если застройщик пришел всерьез и надолго, он должен доказать это своему покупателю. Не рекламой, не проектами, поражающими воображение, а своими деньгами и построенным жильем, которое можно пощупать, в котором уже живут люди.

– Сужение выбора – единственный минус для дольщиков, если поправки будут приняты, – заявляет Асан Керимбеков, заместитель гендиректора ТОО «Silk Way Construction». – На рынке будет работать не 200 компаний, как сегодня, а, допустим, 20. У нас и в 2006-2007 годах клиенты жаловались на небогатое предложение. Понятно, что с уходом большинства компаний разнообразия не прибавится. Но зато рынок будет более предсказуем и безопасен: останутся только те компании, которые могут ответить за свои обязательства.

Получается, что строительный рынок в скором времени ждет очередной передел – мелкие компании, застройщики, не проработавшие требуемых трех лет, уйдут с этого поля деятельности. На рынке останутся сильнейшие. Ряд аналитиков полагают, что в целом можно будет ожидать сокращения до 70 процентов компаний-застройщиков.

Что касается стоимости квадратного метра, то цены на строящуюся недвижимость могут расти не только по объективным факторам, о которых говорят сегодня наши эксперты, но и в результате так называемого ценового сговора. Риск его возникновения увеличивается пропорционально возможному сокращению строительных компаний. Согласитесь, что договориться гораздо легче, когда делаешь это с узким кругом заинтересованных лиц… Однако представитель компании «Silk Way Construction» с этим категорически не согласен:

– Наш строительный рынок еще не настолько консолидирован, поэтому не способен на такое. Но то, что выполнение требований закона потребует дополнительных затрат, понятно уже сейчас.

Приоритеты сменились

– У нас не было никакого строительного бума, – заявляет наш следующий эксперт Олег Алферов, директор консалтинговой компании «Qncepto», – ведь только в минувшем году отечественная стройиндустрия вышла лишь на уровень начала 90-х с 0,52 квадратных метра на душу населения.

По мнению Алферова, мощностей компаний, отвечающих новым требованиям закона «О долевом участии в жилищном строительстве», не хватит на поддержание объемов строительства 2007-го, а возможно, и 2006 года. Так что ожидать серьезного увеличения ввода в эксплуатацию жилья в обозримом будущем, вероятно, не придется.

– Госрегулирование любой отрасли сопряжено с повышенными затратами как со стороны бюджета, так и со стороны бизнеса, – заявляет Олег Алферов. – Чем свободнее режим бизнеса, тем активнее развивается отрасль, что мы и наблюдали последние годы на примере строительного сектора. К сожалению, в прошедшем году стал очевиден и побочный эффект такой свободы – появление аферистов. Новая редакция закона должна его устранить. Но и она имеет свои издержки… Одной из них является то, что рынок начнет движение в сторону монополизации. А в таких условиях, как правило, и происходит разогрев цен.

Каждый новый пункт требований закона – это новые расходы. Известно, насколько проблемным сегодня стало банковское финансирование строительства. Некоторые аналитики полагают, что и введение нового уполномоченного органа может привести к излишней бюрократизации процесса. Но, с другой стороны, поправки обеспечат прозрачность деятельности компаний. Правда, нельзя сбрасывать со счетов и фактор коррупции.

– В каждом деле, при любых законах и запретах можно найти повод и лазейку для коррупционных преступлений, – считает Аскар Бегалиев. – Все зависит от людей, которые находятся у руля как коммерческих организаций, так и государственной службы.

Новые поправки в закон, призванные более надежно регулировать сферу долевого строительства, свидетельствуют о том, что правительство меняет свои приоритеты в этом сегменте экономики.

– К сожалению, Казахстан в свое время не учел опыт соседней России, где первая редакция долевого закона также не застраховала дольщиков от афер, – говорит Олег Алферов. – Однако более жесткое регулирование долевого строительства не дало бы реализовать градостроительные планы, например, в той же Астане. Сегодня приоритеты сместились. Количество должно перерасти в качество – это основной посыл измененного закона.

Однако за качество нужно платить – за уверенность в том, что дом будет достроен, что застройщик не сбежит с деньгами дольщиков. Разумеется, что за это будет платить сам дольщик.

– Вспомним начало 2007 года, когда закон о долевом участии вступил в силу, – призывает директор «Qncepto». – До марта продажа строящегося жилья была приостановлена, а затем возобновилась, но с приростом цен на 20-30 процентов. А сейчас, заметьте, новые требования закона более затратны, чем его первоначальная редакция. История может повториться.

Уже сегодня есть обоснованные предпосылки к увеличению застройщиками цен на квадратные метры – это рост стоимости строительных материалов и производственных услуг, удорожание финансовых средств, привлекаемых для строительства.

– Ужесточение финансовых требований в принятых правительством поправках также создаст после вступления их в силу предпосылки для увеличения стоимости первичной недвижимости, – считает Юлия Логунова. – К тому же надо учитывать, что отложенный спрос и снижение количества предложений после стабилизации могут спровоцировать покупательский ажиотаж.

Вполне возможно, что кроме подспудной задачи реанимировать рынок недвижимости, переломить стагнацию и настроение покупателей, заставив цены качнуться вверх, правительство введением поправок хочет косвенно защитить и интересы отечественных компаний. Например, Асан Керимбеков полагает, что «если зарубежный инвестор решит строить в Казахстане, привлекая средства дольщиков, ему придется входить в капитал уже действующей казахстанской компании-застройщика со стажем от трех лет, что приведет к возрастанию рыночной капитализации стройкомпаний».

Дно уже под ногами?

Беседуя о корректировке долевого закона, мы не смогли избежать обсуждения ситуации, сложившейся в настоящее время на рынке недвижимости республики. Как полагают эксперты, ценовое дно на первичном рынке достигнуто, а насчет вторичного мнения разделились.

– По­моему, уже всем понятно, что падать в цене ниже себестоимости застройщики больше не готовы, – считает Асан Керимбеков. – Многим выгоднее просто законсервировать стройплощадки до периода, когда рынок войдет в нормальное русло, чем продавать дешевле, чем сегодня. Это понимают и покупатели в обеих столицах. Что касается вторичного рынка, думаю, снижение стоимости типовых квартир в микрорайонах может продолжиться. Но с оживлением на рынке и введением в эксплуатацию нового жилья вполне вероятно, что коррекция прекратится и на вторичном рынке.

– Подавляющее большинство покупателей строящихся домов сегодня составляют граждане, заинтересованные в улучшении условий проживания, – говорит Олег Алферов. – Их ожидания затянулись, а жить в комфортных условиях хочется здесь и сейчас. Как следствие, в июне мы наблюдали более чем двукратный рост числа сделок по приобретению жилья в сегменте до 200 тысяч долларов. Конечно, это показатель с учетом «низкого старта», однако он отражает тенденцию – покупатель устал ждать и начал действовать.

По мнению Олега, число собственников, предпринимающих активные усилия для продажи жилья по адекватной, на их взгляд, цене, продолжает сокращаться. Они откладывают продажу до лучших времен, до более выгодной ценовой конъюнктуры.

– Две названные тенденции послужили предпосылкой топтания цены алматинского квадрата на месте, – полагает Алферов. – В этом наглядное свидетельство достижения пресловутого дна. О том, что стоимость жилья прекратила снижаться, говорит сегодня даже аким южной столицы. Исключение составляет низколиквидное жилье в отдаленных районах.

– Спрос переместился на рынок вторичного жилья, – считает Аскар Бегалиев. – Именно на него большинство казахстанцев возлагают надежды, связанные с приобретением собственной квартиры. Если говорить о новостройках, то минимальная цена за квартиру в новом доме не может быть ниже себестоимости. Есть объективные причины: помимо инфляции, это рост цен на землю, строительные материалы, а также удорожание рабочей силы. Взять, например, наш новый комплекс «Науаи». Себестоимость квадратного метра там составляет 2869 долларов, мы ее не снижали. Наоборот, стоимость может увеличиваться, если не будет продажи, поскольку в себестоимость жилья включен банковский процент. И чем дольше срок реализации, тем больше сумма выплат за кредит.

– В июне, по данным газеты «Крыша», наблюдался прирост цены за квадратный метр в панельных и монолитных домах, – отмечает Юлия Логунова. – Поэтому ситуация очевидна – значительного снижения цен на новое жилье ожидать не нужно. Надо помнить, что существует себестоимость производства, которая на данный момент не снижается, а, наоборот, растет, что, в свою очередь, создает предпосылки не к снижению, а к будущему росту цен на первичном рынке недвижимости.

Если верить нашим экспертам, то покупать недвижимость сейчас – самая пора. Ценовое дно, по мнению специалистов, уже достигнуто, на рынке пока относительное спокойствие, а поправки в закон, которые окончательно будут приняты осенью, лишь подстегнут стоимость квадратного метра. В принципе, все вполне логично.

Только, наверное, не стоит забывать, сколько таких вот разумных, казалось бы, выводов рушилось, сталкиваясь с другими непредусмотренными факторами. Как будет в данном случае, покажет время. Как свидетельствует практика, именно оно лучший эксперт...

18.07.2008

Николай Лимов, www.izvestia.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.