Ценовые метаморфозы

По мнению экспертов, в Казахстане продолжает сохраняться угроза обвала рынка жилья. В условиях роста цен на продовольственные товары появляется все больше неплатежеспособных граждан, которые не в состоянии погашать кредиты. С падением цен на рынке недвижимости не исключено, что казахстанцы могут отказаться от выплаты долгов перед банками, предпочитая возвращать их залоговым имуществом.

По мнению экспертов, в Казахстане продолжает сохраняться угроза обвала рынка жилья. В условиях роста цен на продовольственные товары появляется все больше неплатежеспособных граждан, которые не в состоянии погашать кредиты. С падением цен на рынке недвижимости не исключено, что казахстанцы могут отказаться от выплаты долгов перед банками, предпочитая возвращать их залоговым имуществом.

Очередная «жертва» мирового кризиса

Мировую финансовую систему в конце прошлой недели потрясло очередное крупное банкротство – на этот раз жертвой кредитного кризиса стало агентство IndyMac Bancorp Inc, входящее в десятку лидеров американского ипотечного рынка.

Сообщение о крахе IndyMac незамедлительно привело к росту опасений, что следующими жертвами кризиса могут стать две крупнейшие в США ипотечные компании – Freddie Mac и Fannie Mae. Масла в огонь подлило официальное заявление Министерства финансов и Федеральной резервной системы (ФРС) США, которые объявили о намерении поддержать эти компании в преодолении последствий финансового кризиса.

После этого на рынках началась паника и цены акций Freddie Mac и Fannie Mae упали на 3,1 и 23 процента соответственно. Всего с начала этого года акции Fannie Mae упали на 74 , а акции Freddie — на 77 процентов.

Эксперты не исключают, что в ближайшие три года на грани банкротства могут оказаться еще как минимум 300 американских банков. Особенно те, которые выдают кредиты на строительство.

Обвал цен возможен

Тем временем в Казахстане эксперты все чаще заговаривают о возможном обвале рынка жилья. «Угроза обвала рынка жилья в Казахстане существует. Реальные денежные доходы населения сокращаются, уровень безработицы и инфляция растут, что уже привело к возврату банкам жилья, приобретенного гражданами в рамках ипотечного кредитования», — считает главный научный сотрудник Казахстанского института стратегических исследований (КИСИ) при Главе государства Гульнур Рахматуллина.

Поскольку рост потребительской корзины коснулся всех слоев населения, то неисключено, что неплатежеспособность может стать массовой. Уже сегодня кредиты с просрочкой платежей составили 9,9 процента (рост с января на 5,8 процента). Доля «неработающих» кредитов с начала года выросла – с 1,5 до 2,5 процента. Доля же кредитов с высокой вероятностью стать «неработающими» с начала года и по состоянию на 1 июня увеличилась с 3,2 до 5,1 процента. (Более подробно читайте в газете «Недвижимость» № 36 от 15.07.2008).

А это значит, что в Казахстане не исключена ситуация, аналогичная американской, когда население предпочитало не оплачивать кредиты, а возвращать их залоговым имуществом.

Расходов стало больше

За первое полугодие величина прожиточного минимума в Казахстане выросла на 19,6 процента. То есть, одну пятую заработной платы, которую раньше население могло потратить на выплату банковских кредитов, теперь приходится расходовать на самое важное – еду. Согласно проведенному Агентством РК по статистке социальному опросу потребителей, пятая часть населения считает, что за

12 месяцев общее экономическое положение в стране ухудшилось и отмечает изменение финансово-экономического состояния своего домашнего хозяйства в худшую сторону. Вероятность увеличения суммы денежных накоплений в домашнем хозяйстве в течение предстоящих 12 месяцев отметили 13 процентов опрошенных потребителей, а 20 процентов – их уменьшения.

Вполне естественно, то в данной ситуации неплатежеспособное население в Казахстане теряет интерес к недвижимости. Наши банки, как и американские в прошлом году, могут оказаться в сложной, а затем и критической ситуации – заваленными залоговым имуществом, но без ликвидности.

Уже сейчас банки, которые только-только начинают выкарабкиваться из кризиса, вынуждены искать наличность, «сбрасывая» на рынок появившуюся обузу – квартиры. Причем зачастую финансовые организации продают жилье по ценам, гораздо ниже рыночных. Так, недавно один из банков продал однокомнатную 56-метровую квартиру в Астане за 18 тысяч долларов. Эксперты подсчитали, что сегодня в Казахстане порядка 100 тысяч таких квартир. И в случае их единовременного выброса на рынок обвала цен не избежать.

К слову, уже сейчас, несмотря на заверения банкиров и усилия Правительства, скорость падения цен на первичное и вторичное жилье возросла. По данным официальной статистики, в Казахстане цены на первичном рынке жилья в июне этого года снизились на полпроцента, а на вторичном – на 3,6 процента. По данным агентства по статистике, средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов в январе-июне 2008 года в целом по республике составила 55,3 тысячи тенге, в том числе построенных населением – 38 тысяч тенге.

При этом спад цен с начала года составляет уже порядка 20 процентов. И это при том, что расценки на стройматериалы и услуги постоянно растут.

Себестоимость строительства растет

По данным агентства по статистике, в июне текущего года по сравнению с декабрем 2007 года, цены на приобретаемые строительными организациями материалы, детали и конструкции повысились на 2,2 процента. Наибольший прирост цен отмечен на готовые изделия и конструкции из металлов. Швеллеры, уголки, конструкции сборные из черных металлов и алюминия подорожали на 6-11 процентов, битум – на 6, лаки и краски – на 5, лесоматериалы – на 4,1, трубы асбестоцементные – на 3,7, песок и гравий – на 2,5-2,8 процента. Цены и тарифы на услуги производственного характера, оказанные строительным организациям, выросли на 7,5 процента, по доставке грузов до строительных площадок – на 10,4, эксплуатации машин и механизмов – на 2,2 процента. Отечественное технологическое оборудование для строительного производства в июне этого года, по сравнению с декабрем 2007 года, стало дороже на 13,4 процента, импортируемое в республику –на 6,5 процента.

При этом уровень производства стройматериалов снижается. Так, в первом полугодии цемента было произведено на 10,2 процента меньше, чем по результатам аналогичного периода прошлого года. Кроме того, по сравнению с январем-июнем 2007 года на 16,5 процента снизилось производство силикатных и шлаковых кирпичей.

Вполне понятно, что при таком приросте цен на стройматериалы руководители стройкомпаний будут говорить о том, что данный рынок никаких катаклизмов не ожидает.

Так, президент «Корпорации ВЕК» Аскар Бегалиев подсчитал, что помимо инфляции, стоимость строительства увеличивают высокие цены на землю, рост цен на строительные материалы, а также удорожание рабочей силы.

— В период с декабря 2007 по май 2008 года цены на основные строительные материалы выросли в среднем на 60-80 процентов. Так, стоимость арматуры составила 170 000 тенге за тонну, стоимость цемента – 24 000 тенге за тонну, — сообщил он.

По данным Аскара Бегалиева, себестоимость одного квадратного метра в построенном его компанией жилом комплексе составляет 2869 долларов. «Мы не можем ее снизить. Наоборот, стоимость квадратного метра может увеличиваться, если не будет продаж. Поскольку в себестоимость жилья включен банковский процент, и чем дольше срок реализации, тем больше сумма выплат по кредиту», — отметил глава строительной компании.

Кроме того, руководитель строительной компании приводит еще один довод в пользу повышения цен – большая потребность казахстанцев в новых площадях. «Если в 1998 году на одного жителя приходилось 19,6 квадратных метра, то теперь примерно 18 квадратных метров. Это связано с тем, что возведение новых домов производится на месте снесенных старых». В городах население постоянно растет, следовательно, требуются новые места проживания.

Президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким считает, что происходящие на рынке жилья события сыграют в пользу вторичного рынка жилья.

— Это происходит потому, что сегодня нет гарантии того, что проекты строительных компаний будут доведены до конца, иначе говоря, есть опасность того, что дом могут не построить. Наблюдается обострение ситуации с дольщиками, и люди предпочитают иметь синицу в руках, а не журавля в небе, потому отдают предпочтение вторичному жилью, — поясняет он. — Сейчас цены на вторичную жилую недвижимость вполне адекватные. Конечно, они могут понизиться или повыситься на 5 процентов, но не больше.

Безвыходных ситуацийне бывает

Однако эксперт КИСИ, настаивая на снижении платежеспособности населения, высказывает предложение, которое может позволить избежать возможного кризиса. По мнению Гульнур Рахматуллиной, Казахстанская ипотечная компания (КИК) должна выкупить определенную часть возвращаемого банкам жилья, реализованного как в рамках Госпрограммы, так и вне ее.

— Затем какую-то долю из этого жилья КИК, как государственная компания, имеющая и социальную ответственность, могла бы реализовать сейчас по доступным ценам, но основную долю придержать до момента стабилизации цен на рынке жилья, — считает она. Это, по мнению эксперта, позволит предотвратить обвал на рынке недвижимости.

Как известно, в рамках первой Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы в стране было построено порядка 18 миллионов квадратных метров жилья вместо запланированных 12 миллионов. С начала этого года в республике приступили к реализации второй жилищной Госпрограммы, рассчитанной на 2008-2010 годы. За этот период запланировано построить порядка 27 миллионов квадратных метров жилья.

При этом банки второго уровня выдавали кредиты населению при условии внесения гражданами суммы, не менее 10 процентов от стоимости квартиры, на срок до 20 лет и под 10 процентов годовых.

Аналитик КИСИ считает, что разрядить обстановку на рынке недвижимости могло бы снижение процентной ставки по кредитам хотя бы до 7 процентов годовых.

Есть повод для оптимизма

Несмотря на столь сложную ситуацию в жилищном строительстве, при росте стоимости стройматериалов общие объемы строительных работ в стране не снижаются.

По официальным данным, на жилищное строительство в январе-июне 2008 года было направлено 238,8 миллиарда тенге инвестиций (15,8 процента от общего объема инвестиций в основной капитал), что на 5,1 процента больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом введено в эксплуатацию 2,87 миллиона квадратных метров жилья, что на 5,7 процента меньше уровня января-мая предыдущего года.

По информации Агентства по статистике, в январе-июне этого года объем строительных работ составил 657,3 миллиарда тенге, что на 10,7 процента больше уровня января-июня 2007 года. При этом в структуре выполняемых работ преобладает возведение зданий и гражданское строительство, доля которых в общем объеме работ составила 58,4 процента (в январе-июне 2007 года – 49,1 процента).

Всего за полгода в стране было возведено 14888 зданий, в том числе жилого назначения – 13135, нежилого – 1753. Кроме того, с января по июньбыли введены в эксплуатацию 689 объектов торговли, 571 – транспорта и связи, 35 – в сфере образования и здравоохранения.

Увеличение объема строительных работ в январе-июне 2008 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года зафиксировано в 13 регионах республики. Наибольший рост отмечен в Актюбинской (в 1,6 раза), Атырауской (в 1,5 раза) и Алматинской (в 1,4 раза) областях. Значительную долю, суммарно – более 60 процентов от общего объема, в общереспубликанском объеме строительных работ занимают Астана, Алматы и Атырауская область.

23.07.2008

Нурлан Искаков, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.