Грядет ли «массовый сброс» и далеко ли «ценовое дно»?

С начала финансового кризиса и падения цен на рынке недвижимости прошел почти год. И равно как и год назад, споры о будущем отечественного рынка недвижимости как никогда остры и СМИ полнятся на этот счет противоречивыми мнениями. Одни эксперты говорят о наступлении ценового дна и переломе тренда в сторону роста, другие считают, что худшее еще впереди.

С начала финансового кризиса и падения цен на рынке недвижимости прошел почти год. И равно как и год назад, споры о будущем отечественного рынка недвижимости как никогда остры и СМИ полнятся на этот счет противоречивыми мнениями. Одни эксперты говорят о наступлении ценового дна и переломе тренда в сторону роста, другие считают, что худшее еще впереди. Для первых главным аргументом является «адекватность» сложившихся цен доходам граждан, удорожание строительных материалов и кредитных ресурсов. Для последних – ухудшение качества кредитных портфелей банков и возможность обвала рынка недвижимости в случае массовой реализации банками заложенного имущества

Споры вокруг «обвала»

Месяц назад вице-президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Александр Калинин в своем интервью обозначил цифру в 100 тысяч «проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир», одновременный выброс которых может обрушить не только рынок недвижимости, но и экономику Казахстана в целом». Многие журналисты подхватили тему, и СМИ тут же заговорили об «апокалипсическом обвале рынка» не раньше не позже, а осенью 2008 года.

Первым, кто попробовал опровергнуть слухи о «массовом сбросе банками 100 тысяч квартир» и вообще о корректности этой цифры стал Директор консалтинговой компании «Qncepto» Олег Алферов. По его расчетам, количество заложенных квартир, кредиты по которым вовремя не погашаются, составляет около 1000 на всю страну. Однако в его анализе есть некоторые неточности.

Во-первых, для расчетов была использована сумма кредитов на строительство и приобретение жилья гражданами – 809,92 миллиарда тенге, и соответственно просроченная задолженность по ним – 6,86 миллиарда. Однако здесь не были приняты во внимание кредиты на потребительские цели, обеспечением которых в основном также является недвижимость, в сумме 1,21 триллиона тенге. Сумма просроченной задолженности по данной категории составляет 31,386 миллиарда. Так же не совсем ясно, каким образом, используя сумму просроченной задолженности и среднюю стоимость квадратного метра жилья по стране, можно было получить количество «проблемных» квартир.

Цифра, обозначенная другим экспертом – 100 тысяч – также вызывает вопросы. Может быть, в эту цифру включены квартиры 40 тысяч пострадавших дольщиков и все квартиры в недостроенных объектах? Так ближе к правде, но тогда к количеству кредитов это вряд ли имеет отношение. Поэтому попробуем разобраться еще раз, обратимся к беспристрастным цифрам и проанализируем ситуацию на примере трех крупнейших городов Казахстана – Астаны, Алматы и Караганды.

Массового сброса не будет

По данным Национального Банка РК на начало июня 2008 года сумма всей просроченной задолженности по банкам второго уровня составила 161,19 миллиарда тенге, из которой 78,7 процента приходится на три крупнейших города республики – Астану, Алматы, Караганду. При этом основной удельный вес – 67 процентов или 107,95 миллиарда тенге занимает просроченная задолженность в Алматы. Также известно, что из всей просроченной задолженности 32,5 процента, или 52,36 миллиарда тенге, занимает задолженность по кредитам, обеспечением которых является недвижимое имущество.

Располагая этими данными, произведем ряд расчетов и получим приблизительные суммы просроченной задолженности по кредитам, обеспечением которых является недвижимое имущество по городам. Итак, в Астане эта цифра составила – 4,8 миллиарда, в Алматы – 35,08, и в Караганде – 1,34 миллиарда тенге. Общая просроченная задолженность по трем городам составила 41,2 миллиарда.

Теперь для того, чтобы выяснить, отразится ли столь внушительная сумма на рынке недвижимости, сравним данные по «просрочке» и объемы рынков в ценах предложения (таблица).

Город

Объем рынка жилья в ценах предложения, млн. тг

Среднемесячный объем предложения, кол-во квартир

Сумма просроченной задолженности по кредитам, обеспечением которых является недвижимость, млн. тг (ориентировочно)

Примерное соответствие суммы просроченной задолженности количеству квартир на рынке

Отношение суммы просроченной задолженности к объему рынка жилья, %

Астана

52 328

3000

4 808

276

9,2

Алматы

184 640

8560

35 084

1627

19,0

Караганда

7 756

2500

1 340

432

17,3

Итого

244 724

14 060

41 232

2335

16,9

Как видно по трем городам, примерное количество «проблемных» квартир, которые в ближайшее время могут появиться на рынке, в десятки раз ниже озвученных 100 тысяч, но ситуация тем не менее настораживает.

Отношение суммы просроченной задолженности к объему рынка жилья в Астане составляет 9,2 процента, в Алматы – 19,0, в Караганде – 17,3 процента. Средний показатель составил 16,9 процента. Много это или мало? Повлияет ли это кардинально на рынок? Конечно, если допустить одновременное появление в структуре предложения 2 335 квартир при объеме 14 060 квартир, то, несомненно, это повлияет на цены. И потянет рынок вниз.

Но на практике это по объективным причинам невозможно. Во-первых, просроченная задолженность совсем не обязательно подразумевает то, что объект залога будет выставлен на торги в ближайшее время либо вообще будет выставлен, во-вторых, кредиты сами по себе имеют различные сроки погашения. Эти факторы исключают одновременное появление такого количества квартир на рынке. Однако неутешительным фактом является общая тенденция ухудшения качества кредитного портфеля, а значит – и роста количества проблемных квартир. Сложность заключается в том, что банки не могут до конца оценить степень потенциальных рисков. Это, в свою очередь, является фактором, который может способствовать дальнейшему снижению цен на недвижимость.

Рыночные циклы

Но как говорилось в начале статьи, несмотря на это некоторые эксперты придерживаются мнения о приближении «ценового дна». И это неспроста. В теории экономических циклов, разработанной Мэттом Блэкманом, говорится, что фазу спада (которую переживает отечественный рынок недвижимости) характеризует падение рынка на 20 и более процентов и для инвесторов и покупателей это сигнал к покупке и признак того, что приближается дно. Однако автор теории говорит также, что сложность состоит в том, что почти невозможно определить, когда именно достигается пик или дно цикла. Падение на 20 и выше процентов может быть только ориентиром.

Да, отечественный рынок «просел», в зависимости от сегментов, от 15 до 50 процентов (!), но ясно одно – для смены тенденций на рынке необходим интерес со стороны покупателей и увеличение спроса. В этой связи становится понятным противоречивое, на первый взгляд, мнение одного эксперта, что дно достигнуто и нет смысла ждать дальнейшего падения, но если мы будем его ждать – то обвал случится. Другими словами, дальнейшее ожидание падения цен естественно будет его провоцировать, а оживление спроса – напротив, поможет быстрее стабилизировать рынок.

Нужно помнить, что все рынки цикличны и не важно, о каком именно рынке идет речь. Они все имеют похожие характеристики и проходят одни и те же фазы – идут вверх, достигают пика, идут вниз, достигают дна. Как только цикл завершается, начинается новый.

Переходная стадия рынка

Оценив факторы падения и роста и все аргументы «за» и «против», можно сделать вывод: рынок недвижимости находится в последней стадии спада, когда на него все еще влияют некоторые негативные факторы и снижение по инерции может продолжаться еще несколько месяцев.

Но как бы то ни было, не за горами следующий этап развития рынка – этап «аккумуляции»,или «выравнивания цен». Эта фаза начнется после того, как рынок достигнет дна, и опытные инвесторы начнут покупать, посчитав, что худшее позади. Цены на рынке в этой фазе становятся очень привлекательными, темпы их снижения замедляются, и хотя СМИ все еще полны мрачных прогнозов, общее рыночное настроение начинает меняться от негативного к нейтральному. Ну а пока тенденция снижения цен на рынке недвижимости сохраняется.

Удачных Вам сделок. И следите за рынком…

25.07.2008

Анна Шацкая, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.