Рынок недвижимости. Обвал, стагнация или рост цен?

О возможном падении стоимости жилого квадратного метра вот уже на протяжении месяца говорят многие. Симптомы тревожат — при беспрецедентном объеме продаж, который держался несколько лет, спрос планомерно пошел к снижению.

Рынок недвижимости

Обвал, стагнация или рост цен?

О возможном падении стоимости жилого квадратного метра вот уже на протяжении месяца говорят многие. Симптомы тревожат — при беспрецедентном объеме продаж, который держался несколько лет, спрос планомерно пошел к снижению. Как в ближайшей перспективе поведут себя цены на отечественном рынке недвижимости? Этим вопросом озадачены не только профессиональные риэлторы, но и потенциальные покупатели.

Прогнозы экспертов расходятся: либо консервативный дальнейший рост, либо «сдувание» цен на жилую площадь. На данный момент сложилась парадоксальная ситуация, которая противоречит основам экономической теории: жилая недвижимость продолжает дорожать, несмотря на спад покупательской способности. К тому же брокеры подвергают сомнению предположение, что затишье установится на долгий период времени. По их мнению, уже через несколько месяцев квадратный метр жилой площади достигнет нового ценового рубежа. Их «оптимистические» прогнозы всегда направлены в сторону повышения стоимости, так как именно им свойственно подстегивать цены и создавать ажиотаж на рынке.

Совсем другое дело — независимые аналитики, которые более взвешенно и продуманно подходят к анализу сегодняшней ситуации. Но и они в большей степени сходятся во мнении, что цены все-таки будут ползти вверх.

— С учетом текущего состояния нашей строительной индустрии потенциал рынка недвижимости очень значителен, и в перспективе он может расти еще в течение 15 лет. Цены на жилье будут планомерно повышаться, сохраняя определенный темп. В ближайшие три года средняя цена достигнет уровня 4,5—5 тысяч долларов за квадратный метр, — говорит директор компании «ЦКН-Консалтинг» Руслан Тлеужанов.

Рынок меняется, но не сдается

Следует признать, что модель поведения строительного сектора прошлого года не соответствует такому же периоду 2007 года. Рынок недвижимости меняется, и потенциальные покупатели ждут лучшего момента для заключения сделки о покупке квартиры, так как испытывают иллюзии по поводу возможного снижения стоимости жилья.

Существует мнение, что ценовые характеристики середины 2006 года являются самым низким уровнем, до которого может спуститься стоимость квадратного метра. Таким образом, цена на жилье может снизиться до 1,7 тысячи долларов за квадратный метр. А такой результат возможен только в случае экономического дефолта, который не прогнозируется. Кроме того, кризисная ситуация на рынке ипотеки может повлечь за собой крах цен. Но благоприятные условия, созданные сегодня для развития ипотечного кредитования, повлекут за собой только увеличение числа клиентов подобных займов.

Еще одним возможным сценарием видится относительно консервативный рост стоимости жилой площади. В пользу этого говорят следующие индикаторы — на смену многолетнему повышению пришел спад, и цены ведут себя более-менее спокойно. В любом случае казахстанский рынок недвижимости чрезвычайно непредсказуем и какое-либо событие или заявление, скажем, со стороны государства может в корне изменить ситуацию.

Правительственные рычаги управления

Постоянное увеличение стоимости жилой площади обуславливается ограниченным предложением по отношению к спросу. В настоящее время потребность населения в жилье превышает предложение в два-три раза. Существует мнение, что застройщики сознательно придерживают ввод в эксплуатацию жилых объектов, чтобы тем самым поддерживать спрос.

Кроме того, причиной постоянного роста цен на недвижимость в Алматы считается существование дефицита предоставления земельных участков под строительство и относительная непрозрачность при их распределении. Разрешить эти проблемы намерено государство в тандеме с компетентными ведомствами.

По данным заместителя Генерального прокурора РК Асхата Даулбаева, с 2004 по 2006 год в Алматы со стороны местных исполнительных органов власти выявлено 12 тысяч нарушений земельного законодательства. Чтобы искоренить подобную деятельность, Премьер-Министр Карим Масимов сделал заявление о временном прекращении продажи земель для построек. Министерству юстиции было поручено провести проверку нормативных правовых актов, регулирующих вопросы передачи земельных участков под застройку.

— Свободных территорий в черте города под строительство практически нет, за исключением тех, которые находятся в непривлекательной инвестиционно зоне. На те, что остались, объявлен мораторий. Они будут переданы структурам, которые займутся реализацией стратегических экономических проектов, утвержденных Правительством, — сообщил аким Алматы Имангали Тасмагамбетов. — Все коммерческие земли в городе и области, где имеется возможность будущей постройки, должны быть переданы специально созданной социально-предпринимательской корпорации «Жетiсу».

Вопрос об оптимальных показателях цен на жилую недвижимость в Алматы и о том, как остановить их безудержный рост, остается открытым, потому что вышеназванные нововведения способны лишь подкрепить динамику роста стоимости квадратного метра.

С другой стороны, прийти к такому результату возможно, но сделать это будет непросто — проблема кроется в отсутствии свободных земель. Для этого необходим целый ряд комплексных мер: реконструировать старые районы, вывести промышленные предприятия за городскую черту, а также поменять тенденцию малоэтажной застройки в пользу высотных зданий.

В крупных городах США используют именно этот метод: возведение небоскребов из-за дороговизны и отсутствия нужных земельных ресурсов под застройку. Если мы возьмем подобную практику на вооружение, то дисбаланс между спросом и предложением можно урегулировать, вследствие чего цены на жилье начнут приближаться к реальным показателям.

Строительные компании, осуществляющие свои проекты на территории Алматы, попытались внедрить в условия казахстанского рынка подобную тактику. Однако радужные планы застройщиков разрушило решение государства о запрете строительства многоэтажных сооружений на территории города.

Заместитель акима Алматы Яков Заяц сделал официальное заявление о том, что в городе больше не будет разрешаться постройка зданий выше 16 этажей в связи с критической экологической обстановкой. Это заставляет местных застройщиков кардинально пересматривать планы и корректировать капиталовложения, что не лучшим образом скажется на рыночной стоимости квадратного метра жилья в будущем.

С учетом отсутствия свободных земельных участков дефицит жилищного фонда, который на сегодня составляет более 20 миллионов квадратных метров, можно восполнить только за счет сноса старых аварийных зданий и расширения границ города. На данный момент жилфонд включает 7 тысяч многоэтажных зданий и более 90 тысяч ветхих и аварийных домостроений. На каждого жителя приходится 18 квадратных метров жилья, в перспективе Правительство намерено довести этот норматив до 25 «квадратов».

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что поступательный рост цен на жилье все-таки будет наблюдаться, так как реальных рычагов, способствующих снижению стоимости недвижимости, пока нет. Тем более что ценовая политика жилой площади находится в прямой зависимости от стоимости барреля нефти на международном рынке и имеет склонность к увеличению. К тому же строительные материалы постоянно дорожают, как и энергоносители, повышаются цены на все комплектующие, соответственно, и себестоимость квадратного метра не может оставаться на прежней ценовой отметке.

01.06.2007

Роман Никифоров, www.kazpravda.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.