Долгая дорога к дому

Жилищная программа нуждается в перезагрузке. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы не просто обманула надежды большинства населения, но и все три года реализации сопровождалась скандалами.

Жилищная программа нуждается в перезагрузке.

Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы не просто обманула надежды большинства населения, но и все три года реализации сопровождалась скандалами. То контролирующие органы составляли «черные списки», в которые попадали люди, имеющие такое же право на собственную квартиру, как и большинство казахстанцев. То правительство разрешало местным властям реализовывать социальное жилье всем подряд в тех регионах, где платежеспособность населения не позволяла оплачивать семейный очаг из расчета 350 долларов за квадратный метр. А потом принимались другие решения, и людей с позором изгоняли из квартир. В этот перечень можно еще добавить арест руководителя алматинского департамента жилья. Истории с чиновниками, повсеместно залезавшими без очередей в коммунальный рай. И много чего другого. И только недавно аудитом счетного комитета было установлено, что Госпрограмма не выполнила поставленных задач. Разбора полетов пока еще не последовало.

Счетный комитет проверил реализацию Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы. Выводы неутешительны – главная цель программы, как было заявлено в самом документе, – «комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения», не достигнута.

Счетный комитет не делает анализа, а просто констатирует факты. А они таковы: запланированные показатели по увеличению числа семей, вовлеченных в систему ипотечного кредитования и систему строительных сбережений, провалены. А из-за отсутствия системного мониторинга за процессом освоения выделенных из бюджета кредитов (беспроцентных. – Прим. авт.) 14 млрд тенге освоены с нарушениями требований законодательства. При этом, по данным местных исполнительных органов, за счет кредитных средств построено только 68 процентов от предусмотренной Госпрограммой общей площади квартир.

Теория вероятности

Видимо, в очередной раз сработало правило, уже ставшее аксиомой, – вокруг жилья всегда много жулья. Но счетный комитет прямо о хищениях ничего и не сообщает. В пресс-релизе фигурируют формулировки: «неэффективное использование» и «финансовые нарушения».

Между тем с момента появления программы у многих экспертов возникали опасения, что это сырой документ, который имел большое популистское наполнение, но не содержал реальных механизмов для реализации. Поэтому, даже отбрасывая коррупционную составляющую, если она имела место быть, в стране было немало здоровых скептиков, называемых реалистами, предсказывающих минорный финал программы.

В частности, в 2004 году руководители строительных компаний жаловались на нехватку стройматериалов. Предприниматели отмечали, что вскоре после презентации правительством еще даже не самой программы, а лишь намерений развернуть масштабное строительство в стране кирпич сразу же подорожал с трех тенге за штуку до девяти. Кроме того, на одном из «круглых столов» в начале 2005 года застройщики из Костанайской области отчитались, что в регионе после кризиса индустрии осталось всего 3 башенных крана, не лучше дела обстояли и с другой спецтехникой. А с таким парком ставить подобные задачи перед отраслью просто неразумно, резюмировали исполнители. Тем более что аналогичная картина была характерной для большинства областей. Правда, когда в полную силу была запущена «жилищная пирамида» и квадратный метр жилья рос в цене не по месяцам, а по дням, уже никто не обращал внимания на дороговизну дефицитных стройматериалов и отсутствие техники. Недовольных застройщиков сильно поубавилось. Все торопились делать свои деньги, пока дальновидные предприниматели не поняли, что все развивается как-то не так.

В 2006 году президент КМК «Астана Моторс» Нурлан Смагулов, сам столкнувшись со строительным бизнесом, называл главную ошибку программы. По его словам, государству следовало приступать к реализации столь масштабного проекта только после сдачи в эксплуатацию предприятий по производству цемента, стекла, кирпича, арматуры и так далее. Но в тексте программы не было даже намеков на количество требуемых стройматериалов, что является серьезным просчетом.

Тем не менее до 6 августа, дня, когда СК придал огласке неутешительный итог трехлетнего строительного бума, официально считалось, что «планы партии» были перевыполнены. Во всяком случае у нас до недавнего времени неоднократно с самых высоких трибун заявлялось, что вместо прогнозируемых 12 миллионов квадратных метров жилья было возведено в полтора раза больше – 18! Обычно подобные заявления сопровождались восклицаниями, что никогда в Казахстане столько не строили и так не заботились о соотечественниках, помогая решать им насущные проблемы.

История

Что интересно, утверждение о небывалых темпах строительства в 2005–2007 годах полностью не соответствует действительности. Так как даже трехлетний бум не перекрыл показателей предыдущей кампании по решению жилищных проблем населения. В Казахстане в конце 80-х годов прошлого столетия действовала программа «Жилье-91». Этот факт еще пока помнят. Но вот результаты знают немногие. Тогда не было Интернета, поэтому статистические данные можно найти лишь в библиотеках. Например, в своем довольно критичном исследовании «Экономические и социальные противоречия в развитии Казахстана в период перестройки» преподаватель кафедры политологии ШИ МКТУ Г. А. Ботабекова, опираясь на официальные данные того времени, утверждает, что в Казахстане ежегодно, начиная с 1970 года, вводилось в действие около 6 миллионов квадратных метров жилой площади. А после 1985 года эти показатели еще улучшились. «…В 1986 году было введено в действие 6,8, в 1987 году – 8,3, в 1988 году – 8,8 млн кв. метров жилья. В результате, по сравнению с 1980 годом, жилищный фонд республики возрос на 29 процентов и составил на 1 января 1989 года 224,9 млн кв. метров», – сообщает в своей работе Ботабекова. То есть за аналогичный период времени было возведено 23,9 млн квадратных метров. А как мы помним, до завершения той программы было еще 2 года, когда темпы строительства возросли еще больше, поскольку на этом этапе началось активное строительство индивидуального жилья. Но у нас нет данных за этот отрезок времени.

Кстати, с 1989 года к моменту начала реализации Государственной программы развития жилищного строительства действительно столько не строили. В 2004-м жилой фонд республики составлял 243 млн кв. метров. То есть за 15 лет увеличился всего на 18,1 млн кв. метров.

В чем правда?

Самый крупный казахстанский социолог Сабит Жусупов, которого, к сожалению, уже нет с нами, главную ошибку программы видел не в том, что государство не успело понастроить заводов стройматериалов. Он отмечал, что правительство выбрало ошибочную стратегию. По мнению эксперта, ориентировать программу нужно было на массовое производство арендного, а не частного жилья. Конечно, он вряд ли предполагал тогда, что строительный бум закончится кризисом жилищного рынка и финансовыми проблемами для страны. Жусупов в своих выводах руководствовался тем, что прослойка платежеспособных граждан в стране достаточно мала, а раз мы провозгласили социальную направленность жилищной программы, то и нужно было придерживаться этого постулата до конца. То есть государству нужно было выкупать жилье у застройщиков и сдавать его по приемлемым ценам в наем. Если сегодня действительно 350 долларов мало, пусть будет 450, 500. Но это не должно касаться населения. В США, например, рынок жилья состоит из частной собственности только на 40 процентов, арендуемого жилья насчитывается 44, а социального и кооперативного – 16 процентов. Таким образом, 60 процентов населения страны живут в квартирах, юридически им не принадлежащих. Согласно исследованиям, проведенным ExpatExchange, в европейских странах также увеличивается доля частной аренды. Если в 2003 году на частный сектор приходилось 35 процентов от всего рынка аренды, в 2007 году – уже 40. У нас же около 96 процентов жилья является частным.

У нас провозглашено, что у каждого казахстанца должна быть работа, собственный автомобиль и частное жилье. Про первые два пункта я не спорю. А вот жилье не обязательно должно быть частным. Оно должно быть безопасным, удобным. А самое главное – доступным», – говорил Сабит Жусупов.

Сейчас, когда случаи неплатежей по ипотечным кредитам уже перестали быть единичными фактами, эти слова обрели новый смысл. Или, точнее, их смысл стал понятен большинству населения. Но в любом случае, если бы все тогда пошло так, как нужно, то можно точно утверждать, что сейчас бы не понадобились десятки миллиардов тенге для аврального спасения обманутых дольщиков. Их просто не было бы. Во второй программе жилищного строительства, которая на бумаге вроде как уже должна реализовываться 8-й месяц, а на деле еще не имеет правил приема заявлений от граждан на участие в ней, поправка в нужном направлении вроде бы сделана. Но кардинального разворота все равно еще не произошло. Самой программы еще нет даже на сайте правительства, а по отдельным заявлениям чиновников можно понять, что массовым арендное жилье так и не станет. Доподлинно известно лишь, что после изменений, внесенных в Госпрограмму, прогнозируется введение 28 млн кв. метров вместо предусмотренных 26,1 млн кв. метров. И то, что в IV квартале этого года в Астане и Алматы будет построено 160,7 тыс. кв. м жилья, на что выделяется около 3 млрд тенге. Тогда как на весь этот сектор в течение 3 лет будет истрачено 9,6 млрд. То есть реальных квартир много не получится.

А можно было бы решить и еще одну проблему. У нас застройщики все годы строительного бума, заботясь о будущей прибыли, возводили здания только в престижных районах. В результате в городах появились довольно большие группы бывших собственников земельных участков, у которых часто под нажимом изымалось собственное жилье. Кстати, обозленных на власть, на программу, вообще на всех, причем порой небезосновательно. Наряду с ними существует еще одна группа населения – люди, проживающие в ветхом или аварийном жилье, находящемся зачастую в районах, которые непривлекательны с коммерческой точки зрения. Если бы программа носила на самом деле социальную направленность, то можно было бы без лишних затрат сносить старье (без недовольных) и возводить новое жилье на его месте.

Особое мнение

Сейчас, несмотря на то что правительство Масимова пытается расхлебать строительное наследие своих предшественников, проблема с долгостроями, несостоятельными застройщиками и обманутыми дольщиками все еще далека от своего разрешения. Между тем есть мнение о том, как можно попытаться исправить непростую ситуацию. Если провести мониторинг тех объектов, на завершение строительства которых в апреле-мае уже были выделены деньги, то можно выяснить, кто вообще не собирается их осваивать. В Алматы, например, Фонд устойчивого развития «Казына» еще три месяца назад перечислил средства АО «Казкоммерцбанк» в сумме 470 445 197 тенге. Но до сих пор на строительной площадке не замечено никакой активности. Что произошло? Банк направил деньги на погашение своих внешних обязательств или просто застройщик не собирается завершать объект? В любом случае выводы должны последовать. Но если деньги получены, а корпорация KUAT настолько больна, что не может уже реанимироваться, то почему бы государству не провести аудит «незавершенки» и потом по себестоимости не выкупить объект? Причем правительству не придется искать дополнительных источников финансирования.

Деньги есть в пенсионных фондах. Экономист Канат Берентаев давно предлагает подобным образом решить сразу две проблемы социального характера – обеспечить население доступным жильем и оживить НПФ, уже более 5 лет имеющие отрицательную инвестиционную доходность.

Расчет прост. Любой многоквартирный дом прослужит не менее 30 лет. Сейчас, если верить данным Агентства РК по статистике, себестоимость одного квадратного метра жилья чуть выше 750 долларов. Если квартира будет в пределах 60 квадратных метров, то она обойдется НПФ в 45 или пусть даже 50 тысяч долларов. При арендной плате в 250 долларов через 16,6 года затраченные 50 тысяч окупятся. А еще за 13,4 года пенсионный фонд заработает 39 тысяч долларов. Это, конечно, условные расчеты. Недвижимость в Алматы, например, необходимо будет застраховать от землетрясения, причем желательно не у отечественных страховщиков. Хотя дом может простоять и свыше 30 лет, если, конечно, он будет принят в эксплуатацию адекватной комиссией. А пока у нас полстраны живет в хрущевских панельках, которые нужно было отселять еще 10–15 лет назад.

Однако таких вариантов не предусматривалось в первой Госпрограмме. И скорее всего, их не будет и во второй.

08.08.2008

Игорь НЕВОЛИН, www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.