Налетай – подешевело?

Некогда дорогая алматинская земля сейчас стоит сущие копейки. Специалисты считают, что настоящий обвал стоимости земельных участков еще впереди.

Некогда дорогая алматинская земля сейчас стоит сущие копейки.

Специалисты считают, что настоящий обвал стоимости земельных участков еще впереди. И это будет гораздо серьезней, чем обвал на рынке недвижимости.

Об этом редакции нашей газеты заявили оценщик Борис Гузев и заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

– Вспоминаются заверения бывшего алматинского акима Имангали Тасмагамбетова о том, что земли в Алматы почти не осталось. И возражения на это со стороны тогдашнего председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами Бахыта Оспанова: как нет земли? В Алматы 31,5 тысячи гектаров, из них 40 процентов – свободная территория! Аким поправился: земля есть, но к ней не подведены коммуникации, как такую раздавать людям под индивидуальное жилищное строительство?! На этом вопрос о бесплатных 10 сотках сошел на нет.

Но вскоре возникла тема изъятия земель под госнужды. По мнению Бориса Гузева, если бы не изъятие земли, то она в Алматы по-прежнему бы стоила 2–5 тысяч долларов за сотку.

– Теория оценки земли тесно переплетается с перспективой наилучшего ее применения. Одно дело, если бы земля перепродавалась из рук в руки для строительства индивидуального жилья. Совсем другое – когда речь идет о комплексной застройке, строительстве жилых комплексов, торговых центров и прочей коммерчески выгодной недвижимости. Вот поэтому стоимость земли в южной столице с 2001 по 2005 год планомерно росла на 30–40–50 процентов, а в 2006 году резко взлетела в три раза! Шутка ли: в верхней части города сотка земли оценивалась (без строения!) в 300 тысяч долларов! Она бы и сегодня так стоила, если бы не отменили изъятие.

– Получается, что земля в Алматы никогда не имела рыночной стоимости?

– Совершенно верно. Ее “надули” искусственно, сначала приняв Земельный кодекс и не обеспечив его нормативами по оценке земли при изъятии для госнадобностей, дикими аппетитами чиновников, которые снимали свою пенку, – продолжает разговор Александр Калинин. – Строительные компании, получив за бесценок землю, брали в банке кредит на строительство. На свои деньги мало кто строил.

А поскольку чиновники умудрились запустить механизм изъятия земель без методики рыночной оценки, это привело к многочисленным скандалам – и опять вызвало рост цен. Оценку в конце концов приняли, но слишком поздно. Сегодня изъятие сошло на нет. В Алматы сегодня есть только три объекта, где происходит изъятие. Это район Аль-Фараби – Гагарина (“СитиСервисИнвестСтрой”), Достык, и Аль-Фараби (“Мобилстрой”) и Восточная объездная дорога. Район Зеленого рынка и парка Горького, где намечалось изъятие, сегодня – один из самых дешевых по ценовым предложениям районов. Здесь ждали сноса, практически ничего не вкладывали в свое жилье, там стоят ветхие строения. И люди не могут от них избавиться. И сегодня как никогда становится ясно: желание жить на земле – это миф. Человек хочет жить комфортно. И хочет денег. Другое дело, что сегодня их уже ему никто не даст.

Момент истины

– Какова сегодня ситуация с земельными участками?

– На днях мы завершили мониторинг, и результаты шокировали. Я неделю сидел и думал, писать или не писать отчет? Хотя я в этой теме нахожусь постоянно, поскольку консультирую четыре банка. Поверьте, ипотечные кредиты – это еще не самая большая головная боль банков! Земля – вот самая большая проблема!

В залоге у банков сейчас сосредоточено до 10–12 процентов земель Алматы. Это более 3 тысяч гектаров! В основном в верхней части города.

Конечно, если бы это были небольшие участки по 10 соток, банк реализовал бы их с большим удовольствием и выгодой для себя. Но речь ведь шла о комплексной застройке города. Есть генплан, его нельзя менять. Это почти как закон. И инвесторы выкупали после изъятия землю у государства одним неделимым куском. Под эту землю банки давали огромные кредиты, а поскольку многие застройщики действовали по принципу пирамиды, то многие участки остались неосвоенными.

Я уже не раз приводил пример, что даже при точечной застройке, если у тебя есть 60 соток свободной земли, ты можешь выстроить жилой дом в 9 этажей за девять месяцев и у тебя будет чистая прибыль в 3,5 миллиона долларов. А при комплексной застройке фигурировали совсем другие цифры.

Сегодня незастроенные залоговые земли – это неликвидный инвестиционный капитал, который практически ничего не стоит. Он вновь приобретет цену, когда снова начнется реализация генерального плана. А пока… эта земля будет лежать мертвым грузом.

Я начал мониторинг земли, когда отменили 67 постановлений акима об изъятии. Произошло не просто снижение, а обвал рынка земли. Почти на 85 процентов! Не веря своим глазам, я объехал все объекты, предлагаемые в свободную продажу. Начал с самых “горячих” районов: Медеуского и Бостандыкского. За речкой Алматинкой (так называемый район “Компот” – улицы Грушевая, Вишневая и т. д.), где год назад и с 200 тысячами долларов за сотку было не подобраться, сегодня ее отдают за 35 тысяч. Когда я озвучил эти цифры, две недели рынок просто не мог переварить это, у людей был шок.

Самое интересное, что даже по этим ценам за две недели всего лишь в 3–5 процентах случаев были совершены сделки купли-продажи.

– Неужели совсем нет покупателей?

– Покупатели есть. Среди них те, кто получил некогда большие компенсации и ждал падения рынка, те, кто отложил свой покупательский спрос из-за дороговизны. Рынок земли вновь входит в стадию спокойствия, где ее покупают не для спекуляций, а для себя. Чтобы построить на ней дом и жить.

* * *

Платим дважды

Другой проблемной стороной вопроса о недвижимости, включающей в себя землю и собственно строения, является их “развод”. Земля находится в земельном кадастре, строения – в кадастре недвижимости.

– Почему это сделано? – задается риторическим вопросом Александр Калинин. – Ответ очень простой: там и там – большие деньги. Кто захочет это терять? Ни Минюст, ни Агентство по управлению земельными ресурсами делиться своей долей пирога не захотят. И там и там проводят нормативную оценку и получают большие деньги. В Алматы 325 тысяч объектов недвижимости. Если в день делать оценку трех тысяч объектов, это более 3 миллионов долларов!

Отсюда и порочная практика двойного налогообложения.

Примеры ценовых предложений на рынке земли по районам Алматы. Стоимость дана за одну сотку (в долларах)

Гольф-клуб “Жайляу” – 60 тысяч.

Совхоз “Алатау” (600 м от Аль-Фараби – Розыбакиева) – 53 тысячи.

Район Коктобе – 52 тысячи.

Фурманова – Аль-Фараби – 37,5 тысячи.

Баганашил – от 8 до 29 тысяч.

Алмаарасан – 25 тысяч.

Район Татарки – 22 тысячи.

Таусамал – 18 тысяч.

Район ЦПКиО – 11 тысяч.

Байсеркинский сельский округ – 6 тысяч.

Район зоопарка – 5 тысяч.

Карасайский район, “Ленинский” – 3 тысячи.

08.08.2008

Жанар КАНАФИНА, www.caravan.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.