Максимизация доходности инвест-проекта на рынке недвижимости

Семинар под таким названием прошел 23 июня в Алматы в отеле «Интерконтиненталь». Основные эксперты региона и более 30 специалистов в области недвижимости - представители банков, строительных компаний и инвестиционных фондов приняли участие в этом примечательном событии.

Семинар под таким названием прошел 23 июня в Алматы в отеле «Интерконтиненталь». Основные эксперты региона и более 30 специалистов в области недвижимости - представители банков, строительных компаний и инвестиционных фондов приняли участие в этом примечательном событии. Семинар спонсировался двумя ведущими международными консультантами по недвижимости, которые имеют представительства в г. Алматы: международной юридической фирмой Salans и мировой консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle, тема «Максимизация доходности инвестпроекта на рынке недвижимости» была представлена в выступлении Эвана Лазара, сопредседателя глобальной практики по сделкам с недвижимостью фирмы Salans.

Чарльз Рейтэр, глава Jones Lang LaSalle в Казахстане представил краткий обзор рынка коммерческой недвижимости города Алматы.

Статья подготовлена по материалам семинара директором департамента стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Энн Фрей и партнером Salans в Казахстане Абаем Шайкеновым специально для «Къ-Недвижимость».

Виды инвестирования в недвижимость

Существуют три основных способа инвестирования в проекты по развитию недвижимости.

Первый способ состоит в том, что застройщик извлекает свою прибыль из проекта и продает проект. Это самый простой вид инвестиционной сделки и одновременно наименее рискованный для покупающего проект инвестора.

Второй способ характеризуется тем, что инвестор вовлекается в проект по развитию недвижимости в качестве партнера совместного предприятия или посредством предоставления финансирования. Для девелопера этот вид инвестирования обеспечивает поступление денежных средств и приобретение опытного партнера, который может внести свой опыт и ноу-хау в процесс развития проекта. Что касается инвестора, этот вариант является для него более рискованным, так как в этом случае он не контролирует проект полностью.

Третий способ - так называемое форвардное финансирование - мы обсудим далее в статье.

Чем привлечь инвестора

Девелоперы в Казахстане и во всем мире должны помнить факторы, привлекательные для институциональных инвесторов при определении возможностей инвестирования в недвижимость. В первую очередь, это такие правовые вопросы как чистота права собственности, правильное целевое назначение, а также доступность инженерных сетей, таких как газ и электричество. Кроме того, для экономического обоснования целесообразности проекта огромное значение имеют такие не юридические вопросы, как качество строительства и рыночный спрос.

Размер потенциального арендного дохода от проекта имеет для всех институциональных инвесторов ключевое значение. Инвесторы смотрят не только на ставки арендной платы за квадратный метр, выплачиваемой арендаторами, но и непосредственно на репутацию самого арендатора, так как она является показателем его платежеспособности и гарантией будущих денежных поступлений. Предпочитаемый срок аренды изменяется в зависимости от рынка, но всегда является фактором, определяющим стоимость недвижимости. Для получения максимальной стоимости своего проекта владельцы офисных зданий должны стремиться к арендным договорам сроком от 5 или даже от 10 и более лет. Договоры аренды, в которых расходы по эксплуатации, страховке и налогам покрываются арендатором, также предпочтительны для получения максимальной стоимости проекта. Собственники, которые не структурируют арендные договоры в этом направлении, рискуют сокращением доходности из-за повышения цен.

Определение наиболее подходящего времени для привлечения инвестора в связанный с недвижимостью проект может варьироваться в зависимости от многих факторов. На некоторых рынках девелопер, который имеет зарегистрированное право собственности на строительный участок и все необходимые разрешения, может привлечь инвестора уже этой стадии. На других рынках потенциальные инвесторы могут не заинтересоваться проектом до того момента, пока он не войдет в стадию строительства.

Преимущества и недостатки

Вовлеченность иностранных инвесторов в проект дает девелоперам много преимуществ. Инвесторы вкладывают в проект денежные средства, часть которых может быть извлечена девелопером как прибыль на ранней стадии проекта. Часто партнер совместного предприятия может также помочь организовать получение финансирования в иностранных банках.

В таких странах, как Казахстан, где процентные ставки на внутреннем рынке высоки, наличие подобного финансирования может быть большим преимуществом. Партнеры совместного предприятия могут также внести в проект свой технический опыт. Некоторые международные инвесторы с глобальным опытом могут даже помочь со сдачей проектной недвижимости в аренду с помощью деловых связей и клиентов с других рынков.

Главным недостатком структуры совместного предприятия для девелопера является потеря контроля над проектом. В связи с тем, что инвесторы делят риски с девелоперами, они обычно хотят быть вовлеченными в процесс развития и осуществления проекта, что, в свою очередь, подразумевает необходимость проведения девелопером серьезного объема работы по отчетности. Другим недостатком, возможно, является необходимость в разделении потенциальной прибыли. Инвестор может иногда потребовать, чтобы местный партнер взял на себя риски по незапланированным затратам, такие, к примеру, как перенос коммунальных сетей или расходы, связанные с судебными разбирательствами.

Распределение прибыли

Как распределяется прибыль в совместном предприятии? Как правило, девелоперы стремятся возвратить свои стартовые инвестиции на ранней стадии проекта, как только начинают поступать доходы от проекта. Затем возвращают свои инвестиции и получают часть прибыли инвесторы. После того, как будет получен минимальный объем дохода, может вступить в действие так называемое «правило водопада», которое предусматривает распределение прибыли на разных уровнях.

Форвардное финансирование

Сделки форвардной купли-продажи могут рассматриваться как третий способ инвестирования в проекты по развитию недвижимости. Такие сделки встречаются на рынках, где больше инвесторов, чем хороших проектов, в которые можно вложить капитал. В таких ситуациях инвесторы заключают соглашение, согласно которому незавершенный проект будет выкуплен после его завершения.

Преимущества форвардных сделок купли-продажи для девелопера аналогичны тем преимуществам, которые присущи проектам совместного предприятия - в проект поступают денежные средства и девелопер может изъять часть этих средств как собственную прибыль. Покупатель становится партнером в проекте и может потребовать установить систему строгой отчетности и административные процедуры. Как правило, цена зафиксирована, и в зависимости от состояния рынка этот фактор может быть как преимуществом, так и недостатком.

Цена сделки определяется по-разному. Она может быть согласована как определенная твердая величина или вычислена как кратное число будущего арендного дохода, который должен поступить от законченного объекта. Здесь могут возникнуть проблемы, связанные со своевременностью платежей, вовлеченностью инвестора в процесс строительства и в последующий процесс сдачи объекта в аренду. Если построенное здание продано до того, как оно сдано в аренду целиком, цена будет главным образом определяться согласно максимальному пределу будущего дохода от предоставления недвижимости в аренду.

Текущее положение в Казахстане

До настоящего времени в Казахстане было осуществлено ограниченное количество инвестиционных сделок. На это есть несколько причин. Главная причина в том, что институциональные инвесторы все еще в значительной степени незнакомы с рынком Казахстана. Другим препятствием является некоторая юридическая неопределенность. Например, инвесторы сталкиваются в Казахстане с неясностью в вопросе гарантии защищенности права собственности на недвижимость. Это связано с тем, что концепция «добросовестного приобретателя» в том виде, в котором она применяется на практике в Казахстане, не защищает инвестора в полной мере. Например, в случае, если в сделке купли-продажи, которая осуществлялась с объектом до того, как его приобрел иностранный инвестор, имеется существенный дефект, достаточный для того, чтобы признать эту сделку недействительной, возникает риск того, что сделка по приобретению недвижимости инвестором также может быть признана недействительной, несмотря на то, что инвестор приобрел объект позже и является добросовестным покупателем.

Однако, несмотря на имеющиеся недостатки, рынок недвижимости Казахстана остается привлекательным для инвесторов. Все больше представителей таких инвесторов, как JP Morgan и Goldman Sachs, направляют свои взоры на Центральную Азию в поисках выгодных вложений на фоне кредитного кризиса. И хотя на рынке недвижимости Казахстана все еще не хватает прозрачности, но также как и в Центральной Европе, казахстанский рынок получит свое развитие и пройдет через естественный процесс раскрытия.

Пример Центральной Европы

Рынки недвижимости начали набирать обороты в Центральной Европе в начале 1990-х, но для иностранных инвесторов потребовалось несколько лет, чтобы приобрести уверенность в отношении перспектив рынка и начать реально инвестировать. В конце 1990-х такие институциональные инвесторы, как GE Real Estate, Heitman Financial и другие начали приобретать офисы класса A, уже сданные в аренду. Несколько лет спустя увеличилось количество инвестиций в форме частного капитала и совместных предприятий, главным образом в жилом секторе. Сегодня как в Центральной Европе, так и на развивающихся рынках вне ее пределов, таких как Украина и Белоруссия, инвестиционная активность гораздо выше. Весьма вероятно, что большая инвестиционная деятельность может начаться в Казахстане в конце текущего или начале 2009 года. Первая настоящая институциональная инвестиционная сделка, которая произойдет в Казахстане, станет ключевым событием, которое привнесет на местный рынок уверенность и прозрачность.

14.08.2008

Энн ФРЕЙ, Абай ШАЙКЕНОВ, www.kursiv.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.