Смутное время позади?

Еще одно обращение от лица дольщиков было направлено в начале этой недели к премьер-министру страны Кариму Масимову. Отличие этого письменного воззвания от всех остальных лишь в том, что под ним подписались не только люди, чьи средства были привлечены для долевого строительства.

Еще одно обращение от лица дольщиков было направлено в начале этой недели к премьер­министру страны Кариму Масимову. Отличие этого письменного воззвания от всех остальных лишь в том, что под ним подписались не только люди, чьи средства были привлечены для долевого строительства, но и бывшие сотрудники самой строительной компании. Причем среди подписантов есть заместитель директора, замдиректора по риэлторской работе и даже сам директор СК. Этим поступком руководство компании дистанцировалось от единственного учредителя своей фирмы, по сути, обвинив его в сложившейся ситуации. Именно он, по словам топ­менеджмента, ответственен за нецелевое использование средств дольщиков. Речь идет о компании «Верный.KZ». Это событие (обращение к премьер­министру) стало очередным доказательством того, что в настоящее время отечественный рынок недвижимости переживает не самые легкие времена. Хотя некоторые другие события свидетельствуют, что ситуация коренным образом начинает меняться. О том, чем сегодня живут рынки недвижимости и строительства, мы и поговорим.

Неверное, все это…

«Наша задача – не обвинять и не оправдываться, а признать ситуацию. Привлечение к ответственности не приведет к решению вопроса. Основная задача – определить круг лиц, имеющих отношение к нецелевому использованию средств, и принудить их направить эти средства на строительство обещанных домов», – заявил на пресс­конференции во вторник Вячеслав Буцких, бывший заместитель директора ТОО «Верный.KZ». Очевидно, что надежд на последнее у сотрудников и дольщиков с каждым днем все меньше, поэтому г­н Буцких для решения проблемы не исключил и возможность привлечения государственных средств.

Если честно, то все это напоминает нашкодивших школяров, которые натворили безобразий, а ответственность за это возложили на… директора. Так и некоторые строительные компании теперь кивают на государство – дескать, помогите, сами не справляемся. Ладно, если видно, что компания действительно из кожи вон лезет, чтобы самостоятельно решить накопившиеся проблемы, то отчего бы не помочь преодолеть ей черные дни. Но когда сталкиваешься с тем, что организация фактически не выполняла взятые на себя обязательства задолго до начала кризиса на рынке, то тут уж хочется стать в позу и картинно заявить: «А кто вам виноват в том, что вы сами натворили?». Только вот государство у нас гуманное, и вполне возможно, в самое ближайшее время и «Верный.KZ» дополнит список компаний, получающих финансовую помощь от государства, а фактически от нас с вами – налогоплательщиков. В принципе, я согласен с тем, что страна должна помогать людям, попавшим в беду, а дольщики как никто другой подходят под эту категорию. Но тогда и спрос с бывшего руководства компаний, доведшего свои организации практически до банкротства, должен быть несоизмеримо больше. Но, насколько известно, г­н Акбиев, учредитель ТОО «Верный.KZ», даже под стражу не взят. И это при том что, по словам его зама, за несколько лет работы компания привлекла порядка 400 дольщиков, собрав с них 1,8 миллиарда тенге. Особо хочу подчеркнуть, что компанией был возведен всего один объект – 40-квартирный жилой дом в Алматы, обошедшийся в 400 миллионов тенге, правда, и он до сих пор не сдан в эксплуатацию.

«Он (учредитель. – Прим. автора) постоянно проводил с нами тренинги, занимался с нами так, чтобы мы могли правильно разговаривать с дольщиками», – говорит Лазат Есенова, замдиректора по риэлторской работе. Вдумайтесь в эту фразу. Это говорит человек, ответственный за привлечение потенциальных клиентов. Мол, не виноватые мы, нас заставили говорить ложь. «Неправда, что мы обманывали. Мы скорее сами оказались обманутыми. Мы же привлекали туда и своих близких, и друзей», – сетует г­жа Есенова. Это ж как надо было запудрить мозги, чтобы люди, которые наверняка были в курсе всех дел на фирме, верили в непогрешность своего непосредственного начальника, вещающего им как удав кроликам: «Все будет хорош­ш­шо»…

«За год работы в компании строительство не осуществлялось из-за отсутствия средств. Средства поступали от дольщиков, но не распределялись на строительство объектов. Волевым решением единственного учредителя они переправлялись в аффилиированные компании (5 организаций. – Прим. автора). Эти компании, за исключением одной, не приносили никаких доходов», – заявил на пресс­конференции Вячеслав Буцких. На мой взгляд, уже одного этого достаточно, чтобы тут же на учредителе компании захлопнулись наручники. Ан нет. Финансовая полиция лишь изъяла все документы компании, «ведется следствие», – говорит бывший директор ТОО «Верный.KZ» Майя Абишева. Ну как­то, неверное, все это…

Вопрос не в ставке, а в механизме

Другим знаковым событием последнего времени стало заявление премьер­министра страны Карима Масимова о возможности увеличения налогообложения на дорого-стоящую недвижимость. «Мы считаем, что надо увеличить ставки налога на имущество физических лиц, на дорогостоящую недвижимость стоимостью свыше 30 миллионов тенге, и ставки налога с недвижимости юридических лиц с одного до двух процентов», – заявил в ходе совещания в Минфине глава кабмина. В принципе, вполне логично. Сегодня налог на недвижимость одинаков и для бизнесменов, и для пенсионеров, однако доходы их разнятся, как и условия проживания. Почему бы действительно не заставить тех, кто состоятелен, платить больше за свои комфортные условия?

Но, как считают наши эксперты, принятию данного предложения могут помешать некоторые «подводные камни». Так, Аскар Бегалиев, президент ТОО «Корпорация ВЕК» считает, что и существующая система налогообложения может обеспечивать дифференцированный подход, но не обеспечивает. По его словам: «Порядок оценки стоимости, то есть налогооблагаемой базы, у нас далеко не совершенен. Если привести его в чувство, организовать объективную оценку рыночной стоимости недвижимости в собственности граждан, то справедливость в этом вопросе восторжествует и без необходимости менять ставки для дорого-стоящей недвижимости. Ведь владелец дорогой квартиры или дома по определению будет платить пропорционально действительной их стоимости. То есть сегодняшней «уравниловки» не будет. Так что вопрос не в ставках, а в механизме. Можно установить ставку и в 1000%, но если механизм ее исчисления не будет объективным, то госбюджет ожидаемых поступлений не увидит». Согласитесь, что мысль справедливая. Дело действительно в механизме оценки, механизме взимания налога, а не в ставке. Кроме того, как говорит Аскар Туранович, есть еще одна проблема, которая вряд ли позволит реализовать предложения правительства: «Достаточно малообеспеченных людей преклонного возраста сегодня проживает в недешевых по рыночным меркам квартирах, заслуженно полученных ими в советские времена. Естественно, 2-3% от их рыночной стоимости в год они платить не смогут.Что остается? Менять жилье, в котором, возможно, прошла вся жизнь, на другое? Для многих стариков такое предложение прозвучит как оскорбление или приговор».

С ним согласен и Олег Алферов, директор консалтинговой компании «Qncepto»: «Думаю, что перспектива уплаты нескольких десятков тысяч тенге в год может вызвать социальный протест среди незащищенных слоев населения, волею судеб владеющих дорогостоящей недвижимостью. И уже одно это обстоятельство ставит под сомнение будущее справедливой инициативы премьера». Но, с другой стороны, Олег Николаевич признает, что «наличие налога на роскошь в различных его формах – практика распространенная, но в постсоветских условиях ее внедрение натолкнется на ряд препятствий». Одним из факторов является «наша знаменитая коррупция, которая всегда рада послужить средством уклонения от налогов. Эта сторона напрямую связана с методикой рыночной оценки, облагаемой налогом недвижимости. Сегодня при исчислении налога на землю и имущество адекватная рыночная оценка не производится. При этом я далек от мысли, что новый порядок определения оценочной стоимости налогоплательщику не удастся «аккуратно» обойти в своих интересах». Так что, вполне возможно, это благое начинание может на долгое время застрять в кабинетных недрах наших чиновников. Ведь в соседней России вот уже несколько лет обсуждается возможность повышения налога на недвижимость. И пока на эту меру российские власти не решились. В том числе по вышеуказанным причинам…

О банках, залоговом имуществе, ипотеке…

О решимости поддержать дольщиков говорит и озвученная акимом Алматы в начале августа просьба к банкам второго уровня передвинуть сроки выплаты ипотечных кредитов для тех дольщиков, которые не получили свои квартиры. В ходе совещания о положении дел в жилищном строительстве с участием дольщиков Алматы он заявил: «Часть дольщиков, вложивших свои средства в долевое строительство за счет кредитов банков второго уровня, квартир не получила, но уже выплачивает процентные ставки по кредитам. Мы просим руководство Агентства финансового надзора и банков второго уровня рассмотреть возможность передвижки сроков начала и окончания погашения кредитов таких дольщиков». Поддержка людей, отдавших свои деньги, зачастую взятые в банках, как мы можем убедиться, идет по всем фронтам. Государство выделяет значительные суммы для застройщиков, оказавшихся в стесненных обстоятельствах и в силу этого не имеющих возможности в полной мере выполнить взятые на себя обязательства перед дольщиками. Да и местные исполнительные власти решили повлиять на ситуацию в долевом строительстве. Думается, что общими усилиями эта проблема все же будет решена к обоюдному удовольствию всех сторон.

Как полагает Аскар Бегалиев, в нестандартных для обеих сторон условиях (имеется в виду банковский сектор и люди, выплачивающие долги по ипотечному кредитованию), сближение их позиций – вполне естественный процесс. Мало того, «в отношении отдельных заемщиков по отдельным объектам это уже происходит. В индивидуальном порядке. И я думаю, что в перспективе можно ожидать более компромиссной позиции банков-кредиторов, для которых погашение займа (пусть позже, чем по графику) не менее важно, чем для заемщика получение квартиры в готовом виде». Олег Алферов солидарен с мнением президента строительной компании. «Закономерно ожидать дальнейшего смягчения позиции банков по отношению к собственным клиентам, – говорит он. – Банк­кредитор извлекает запланированный доход лишь при условии аккуратного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств. Поэтому первый никак не заинтересован в разрыве отношений со вторым, а значит, уступки со стороны банка – его естественное поведение при очевидном снижении платежеспособности заемщика».

Кроме того, еще одним фактором, влияющим на стабилизацию ситуации на рынке строительства и недвижимости, является уверенное преодоление давления мирового финансового кризиса казахстанскими финансовыми институтами. «Сейчас ясно, что банки развернулись лицом к заемщикам, и постепенное движение к повышению доступности ипотеки началось, – говорит Аскар Туранович. – Поэтому возвращение «докризисных» условий кредитований покупателей жилья – тоже вопрос времени. Казахстанские банки постепенно переходят от «антикризисных» стратегий к вполне мирному штатному режиму работы. Одно из подтверждений – рост объемов кредитования по целому ряду отраслей и категорий заемщиков».

И раз уж мы коснулись банковской сферы, то интересно было узнать мнение наших экспертов о якобы предстоящем событии на рынке недвижимости, а именно – о массовом выбросе на него банками залоговых квартир. В обществе бытует мнение, что подобное враз обрушит стоимость квадратного метра и приведет к коллапсу на рынке. Так ли это?

«Часто забывают, что залоговая недвижимость выставляется на торги регулярно, – отвечает Аскар Бегалиев, – и если бы ее роль была столь высока, рынок бы уже ощутил это».

Руководитель консалтинговой компании был еще более категоричен: «Я вынужден вас разочаровать: «выброс» залоговой недвижимости происходит сегодня, на наших глазах, на страницах газет и банковских вебсайтах. Вы замечаете в этой связи какой­то знаменательный виток ценового обвала? И я его не наблюдаю. Видимо, потому, что объем залоговой недвижимости, держателями которой выступают кредитные организации, недостаточен для заметного влияния на рынок. Почему? В том числе потому, что ипотечные займы недотягивают и до десятой доли ссудного портфеля казахстанских банков, а отношение ипотечных займов к ВВП составляет менее 6%. Кроме того, потому, что доля ипотеки в структуре всех просроченных обязательств банков не насчитывает и 3%. Ну и, помимо прочего, потому, что банки сами не заинтересованы в «сливе» залогового имущества, а потенциальные покупатели избегают приобретений у банков». Так что, господа паникеры, можете успокоиться, обвала на рынке недвижимости больше не ожидается…

Смутное время позади

Ценовое дно на рынке алматинской недвижимости достигнуто, так считают эксперты. Мало того, по мнению президента ТОО «Корпорация ВЕК», если говорить о рынке строящегося жилья, то так называемое «ценовое дно» наступило даже не сейчас, а во втором квартале этого года. «Часть застройщиков скорректировали свои цены в конце 2007-го-начале 2008 года. Это те, кто имел наибольший «запас прочности» в цене, мог пожертвовать прибылью и был настроен более пессимистично, – говорит Аскар Бегалиев. – Другая часть строительных компаний, имея высокую себестоимость или рассчитывая на скорое оживление рынка, опустили планку своих цен в конце весны – начале лета этого года».

«Мало кто ожидал, что это случится так скоро», – подтверждает Олег Алферов, – но сегодня не нужно иметь специальных знаний – достаточно наблюдательности, чтобы заметить: падение средней стоимости квадрата остановилось. C мая-июня цена топчется на месте. В течение месяца она может плавать в коридоре 3-5%, двигаясь как вниз, так и вверх. Мы наблюдаем уже не падение, а стагнацию. Что характерно, неожиданно для большинства наблюдателей дешеветь перестало даже низколиквидное жилье на вторичном рынке. Почему так происходит? Потому что недорогое жилье, наиболее подверженное ценовым колебаниям, стало объектом более оживленного интереса. Потеряв в цене, оно выглядит сегодня несравнимо доступнее, чем, скажем, год назад. Отсюда спрос со стороны конечных покупателей и остановка спада. Как по версии риэлторских компаний, так и «народных» индикаторов в виде газет с объявлениями. И если совсем недавно звучали сомнения относительно близости дна, то сегодня наиболее красноречивым свидетельством этого дна выглядит как раз остановка спада цен на типовое жилье в спальных районах».

Цена на первичном рынке Алматы и Астаны достигла возможного минимума. В пользу этого утверждения говорит следующее: текущее строительство осуществляется на основе цен, действовавших 2-3 года назад. Земля приобреталась на пике своей стоимости. Не отменить и другие издержки. Более того, такие ключевые виды затрат, как проектирование и обеспечение инженерных коммуникаций, продолжают расти. И расти стремительно. Так что ждать дальнейшего падения стоимости квадратного метра в новостройках глупо. Вторичный рынок тесно связан с колебаниями рынка первичного жилья, и по этой причине можно говорить, что наступившее затишье – окончательное, больше цены вниз двигаться не будут, разве что упасть в стоимости может сильно переоцененная ее владельцами вторичка.

В этой связи не может заинтересовать вопрос: а что же будет дальше, какие тренды будут превалировать на рынке до конца года? «Показатели стоимости жилья в южной столице, динамика обращений покупателей позволяют говорить нам об осенних месяцах как финальной фазе неблагоприятных событий на казахстанском рынке недвижимости, – резюмирует Аскар Бегалиев. – Разумеется, они не прошли бесследно, и значительное количество времени еще понадобится на решение проблем дольщиков недобросовестных компаний, компании-застройщики будут ограничены в средствах для работы над новыми проектами, еще 3-4 года рынок будет испытывать дефицит нового жилья. Однако нет сомнений в том, что смутное время позади, и сегодня рынок выходит из состояния стресса».

«Рынок будет находиться в состоянии перехода от текущей стагнации к поступательному восстановлению активности. Один из примечательных симптомов этого процесса – появление новых риэлторских компаний, возникающих сегодня на месте почивших в бозе. Более яркое подтверждение наметившемуся покупательскому оживлению вряд ли можно представить», – заключает Олег Алферов.

Цифры

Сегодня в республике действуют 285 организаций­застройщиков, привлекших для долевого участия в строительстве более 50 тысяч физических и юридических лиц на общую сумму свыше 231 миллиарда тенге. Генеральная прокуратура совместно с финансовой полицией в соответствии с поручением главы государства проводит проверку более 80 строительных компаний. Проверяются объекты, на которых не ведутся строительные работы, были нарушены более чем на полгода сроки сдачи, низка степень готовности объекта при истечении сроков строительства. Возбуждено 8 уголовных дел, в частности в отношении таких застройщиков, как «Алматыинвестстрой», «Верный. KZ», «КазГлавСтрой», «Казкоммерцинжиниринг», «Компания Казстрой», «Столичная недвижимость», «Стальстрой С» и «BS Group». Также в производстве органов уголовного преследования на стадии доследственной проверки находятся еще 8 материалов прокурорских проверок. В настоящее время прокуратурой наложен арест на 108 объектов недвижимости и 107 автотранспортных средств владельцев компаний.

22.08.2008

Николай Лимов, www.izvestia.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.