Строительная лихорадка, подпитываемая сомнительного происхождения капиталами, не только привела к необоснованному росту цен на жилье и земельные участки, но и позволила пренебрегать правилами безопасности.
Высокие побуждения
.
Строительная лихорадка, подпитываемая сомнительного происхождения капиталами, не только привела к необоснованному росту цен на жилье и земельные участки, но и позволила пренебрегать правилами безопасности. Пока держится цена, многие контролирующие органы сквозь пальцы смотрят на некоторые отклонения от требований СНиПов (строительных норм и правил). Видимо, не зря классики марксизма в свое время предупреждали, что в случае, если рентабельность того или иного бизнес-проекта зашкалит за несколько сот процентов,капиталиста на пути к обогащению уже не остановят ни нормы морали, ни требования законов.
Сейчас строительные компании, почувствовавшие вкус сравнительно легких денег, принялись скупать огромные площади, с тем чтобы в дальнейшем возводить на них сверхдорогие громады высоток. Чем выше – тем ниже себестоимость, в которой заложена и цена на земельный участок. Вместе со строительным бумом в страну пришел хаос. Растущие ввысь этажи перегнали темпы «сдачи в эксплуатацию» современных законов в этой сфере. Опьяненная лихорадкой квадратных метров страна не успела подготовиться к строительному буму и на трезвую голову понять, как сделать самый дорогой рынок страны цивилизованным.
Но цивилизованным рынок могут сделать только цивилизованные правила игры. Все это привело к тому, что в декабре прошлого года в закон о техническом регулировании пришлось вновь на скорую руку вносить поправки. Хотя сам закон принимался вовсе не в эпоху доисторического материализма, а всего 3 года назад, в 2004-м. Также изменениям подверглись 33 специализированных нормативно-правовых акта.
Причем поправки, как выясняется, принимаются не потому, что законодатели обнаружили нестыковку действующего закона с существующей на рынке реальностью, а потому, что Казахстан просто стал участником всевозможных международных организаций, где принято считать, что в любой отрасли следует соблюдать принципы технического законодательства. Причем эти принципы еще и должны соответствовать общемировым принципам. То есть можно сделать вывод, что законодательная инициатива в нужном направлении появилась у наших парламентариев лишь под давлением извне.
Так что такое техническое регулирование и с чем его едят? Если следовать букве закона, то техническое регулирование – это стандарт правовых отношений, обеспечивающих безопасность любой продукции, любых процессов. Для того чтобы прийти к этой безопасности как к обязательному элементу, должна существовать некоторая система нормативно-правовых актов, которая обязана иметь механизмы практического применения. Международная модель, к которой мы сейчас стремимся, имеет два уровня. Первый – уровень высших законов. К примеру, в Европейском союзе это директивы, в которых регламентируются общие требования безопасности к продукции, услугам и процессам. Когда есть закрепление требований к безопасности продукции и услуг на таком высоком уровне, повышается степень юридической ответственности за их нарушение.
А вот реализация этих требований достигается документами, называемыми стандартами добровольного применения. Это и есть второй уровень международной модели технического регулирования. Любой изготовитель продукции или поставщик услуг пользуется ими: он может использовать эти стандарты по своему выбору, тем самым обеспечивая высокое качество своего товара. Стандарты добровольного применения или технические регламенты в Казахстане пока не созданы. Над этим сейчас усиленно работают. Причем возможно, что и работают по-своему, стараясь протащить удобные для застройщика стандарты.
Дело в том, что переход на мировую модель технического регулирования скажется на строительной отрасли. В данное время в Казахстане в этой сфере экономики действует еще целый ряд законодательных актов. Например, есть специализированный закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, принятый в 2001 году. На тот период на всем постсоветском пространстве, и в Казахстане в частности, царил некоторый хаос, что, несомненно, отразилось и на содержании закона.
Внесенные изменения в 33 законодательных акта коснулись и закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Новая, 27-я статья выделила общие стандарты безопасности в строительной сфере, которые ранее были смешаны с детальными нормами. В ней перечислены требования безопасности к возведению зданий, сооружений, присутствуют нормы, регламентирующие безопасность строительных материалов. Одним из первых технических регламентов строительной отрасли станет стандарт «О безопасности зданий, сооружений и прилегающих территорий». Разработка начнется в этом году. Все новые требования будут основываться на старой системе стандартов. Не должно существовать временного вакуума или хаоса в регулировании процессов по обеспечению безопасности. Не ломая действующую систему, мы должны на преемственной основе перейти к новой модели. Нельзя говорить о том, что существующие сегодня стандарты безопасности никуда не годятся, ведь в свое время их разрабатывали очень крупные, компетентные научно-исследовательские институты, а вот механизмы реализации необходимо усовершенствовать. Но, к сожалению, в них за время существования было внесено очень много расплывчатых формулировок, позволяющих эти требования трактовать двояко, а то и трояко. Теперь же конкретики появилось гораздо больше. Во всяком случае, в законе однозначно утверждено, что здание должно быть устойчиво, оно не должно давать крена, осадки фундамента, трещин.
Однако на место пятиэтажек и девятиэтажек, под которые в свое время разрабатывались все СНиПы, пришли небоскребы, которые требуют совершенно иного подхода. Подготовлена ли база для высотного строительства? Ведь, что скрывать, опыт высотного домостроения в Казахстане очень незначителен, как и во всех постсоветских странах, за исключением, конечно, московского строительства. В Казахстане примеров высотной застройки, за исключением последних лет, очень мало. Одним из ярчайших и, пожалуй, единственных удачных объектов является 25-этажная гостиница «Казахстан», построенная в 1975 году. Если брать в качестве примера последние годы, то можно включить в эту категорию несколько объектов, превышающих высоту в 100 метров. В Астане находится 32-этажное здание административного назначения «Зангар». Притом в прошлом году мы видели, что даже самые продвинутые застройщики пока еще не научились, а может, просто не захотели обеспечивать свои объекты надежной системой безопасности, в нашем случае – противопожарной.
Что касается мирового опыта, то в развитых странах, даже несмотря на дороговизну земельных участков, очень осторожно подходят к возведению небоскребов. За рубежом существует интересный момент, когда высотным считается объект, высота которого превышает крайнюю точку, до которой может «дотянуться» пожарная техника. Есть еще одно «пожарное» определение: высотным считается тот объект, в котором препятствовать развитию пожара можно только изнутри. В России высотность измеряется в метрах: свыше 75 метров – высотки, ниже – нет. Казахстан пока тоже придерживается «соседской» классификации. При этом у нас пока еще почему-то отсутствуют общереспубликанские нормы на строительство высотных объектов. Все стандарты прописаны для объектов ниже 75 метров.
Под каждый высотный объект разрабатываются специальные нормативы. С одной стороны, все это ведет к удорожанию строительства, а с другой – не дает никаких гарантий по поводу компетентности организаций, принимающих решение о разрешении данной застройки. Кстати, в республике до недавнего времени этим занимался Казахский научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт сейсмостойкого строительства и архитектуры. Правда, недавно еще две мало кому известные организации получили право на разработку подобной документации.
Главный инженер программы экспериментального проектирования и строительства проектной академии Kazgor Айдар Консубаев считает, что определенное запаздывание с разработкой общих норм является временной ситуацией. По его мнению, процесс создания нормативной базы сложен и долог, так как в этом деле не обойтись без развития собственной школы нормативного регулирования. Сначала мы должны создать все механизмы реализации новой модели технического регулирования. Пока эти механизмы не будут созданы, мы не сможем продвигать программу стандартизации и технического регулирования, в частности для строительства высотных зданий.
Вывод, видимо, таков: мы не сможем развивать отечественные ресурсы высотного домостроения, пока сами не научимся строить небоскребы.
Сегодня на проектировании и строительстве высоток заняты иностранные компании и иностранные же специалисты, казахстанцы, как говорится, нервно курят в сторонке. Поэтому отечественные застройщики плохо себе представляют, как, например, доставить воду на верхние этажи, как обеспечить пожарную и сейсмическую безопасность. То есть при таком подходе рынок сразу насыщается высокими технологиями – чужими, не дающими нам никакого положительного опыта.
В этом плане, наверное, у отечественного строительного бизнеса должны быть амбиции. Мы должны научиться строить уникальные объекты, которые будут иметь узнаваемый казахстанский росчерк. Конечно, полностью игнорировать зарубежный опыт, чтобы не изобретать велосипед, тоже нельзя.
Между тем нельзя говорить о том, что мы не должны двигаться вперед, то есть в нашем случае – ввысь. В больших городах строительство высоток всегда будет экономически более выгодным, так как, по разным оценкам, в стоимости одного квадратного метра жилья при малоэтажной застройке заложено не менее половины цены земельного участка. Логика проста: чем выше – тем дешевле. Однако у нас «выше» и «дешевле» обычно не вяжутся с категориями качества и безопасности.
Ситуация еще подогревается и тем, что сегодня «небоскребная» застройка появляется не потому, что это экономически обосновано. А потому, что городские власти, а еще чаще – самовлюбленные инвесторы стараются таким образом увековечить факт своего существования в этом городе или этой области. То есть соорудить себе памятник нерукотворный.
Между тем высотки – это участь всех мегаполисов мира. Для Алматы это более чем актуально, так как город уже сегодня начал позиционировать себя как финансовый и туристический центр огромного региона. И застройщики иногда стали чересчур увлекаться. Наверное, поэтому в свое время и появился запрет на строительство зданий свыше 16 этажей. Хотя, скорее всего, эта запретительная мера больше касается массовой застройки, когда на одном квадрате возникает сразу несколько небоскребов.
Ведь, действительно, при такой расстановке устаревшая инженерия города не выдерживает, страдает и экология. Возводить высотный объект необходимо именно так, чтобы он был не рядовым объектом, а достопримечательностью в своем роде. Шедевром в достойном ансамбле, гармонично вписывающемся в окружающую среду. В отношении экологии и требований безопасности одиночный объект более приемлем, чем массовая застройка, потому что обеспечивать экологическую безопасность от одного здания, развитого ввысь, а не по горизонтали, проще.
При этом хоть в небоскребах, хоть в одноэтажных зданиях главным критерием должны быть нормы безопасности. Чем большая часть застройщиков пока пренебрегает.
Айдар Консубаев не отрицает, что качество возводимых объектов, даже таких, которые сами застройщики причисляют к классу премиум, иногда оставляет желать лучшего. Где-то строительство действительно может идти более быстрыми темпами, несколько обгоняя запланированные сроки. Это можно объяснить определенными достижениями в строительстве, которые позволяют значительно ускорить некоторые процессы по возведению основных конструкций. Другое объяснение может быть связано с тем, что заказчик, как правило, диктует сроки, и подрядчик из кожи вон лезет, чтобы быстрее освоить контрактные средства.
По мнению Консубаева, в таких случаях и могут произойти нарушения технологического процесса строительства здания.
При такой ситуации возникают нарушения в виде отклонения от стандартов укладки железобетонных конструкций, которые могут иметь трещины, развивающиеся в процессе эксплуатации здания. Что мы не так давно наблюдали в одном из престижнейших алматинских жилых зданий. Такие случаи были и, пока рынок не станет цивилизованным, еще обязательно будут.
Трещины, как считает Консубаев, могут возникать по разным причинам, если на определенных этапах строительства допущены ошибки. Например, в результате неравномерной деформации основания могут быть нарушены технологические приемы укладки бетона в жаркий или зимний период. Здесь важно все, вплоть до периода затвердевания бетона – срока в 26 дней. Трещины сверх допустимых норм – это, естественно, неправильно. Так, максимальная осадка здания, согласно стандартам, не должна превышать 10 сантиметров, а размер трещины – 3–4 миллиметров. Кстати, трещина, которая допустима в пределах стандартов, практически не должна быть заметна глазу.
Низкое качество застройки иногда связано со случаями, когда владелец будущей недвижимости покупает землю, он же заказывает строительство, он же имеет дочернюю компанию, строящую объект. Получается, что никто никого не контролирует. С вводом системы технического регулирования мы отойдем от этих проблем.
Словно некоторые застройщики пришли на этот рынок на короткое время. Срубят денег по-легкому и потом переквалифицируются на какую-нибудь другую отрасль. Или качественно строить дороже, чем потом заказывать пиар-статьи средствам массовой информации по поводу того, что трещина на стене от фундамента до кровли полностью соответствует техническим нормам?
Конечно, если застройщик или подрядчик собирается длительное время работать на этом рынке, то он, по идее, не должен портить свою репутацию, исключая всякие нарушения технологического процесса. В противном случае клиенты к нему больше не придут – некачественно и небезопасно строить будет непозволительно. Но у нас пока это правило действует очень избирательно.
Наверное, в этом плане еще очень долго нужно вести разъяснительную работу среди потребителей через средства массовой информации и другие каналы. Но самое главное, как полагает Консубаев, нужно как можно скорее разработать механизм контроля, позволяющий каждому потребителю лично проверять, соответствует ли качество этого продукта заявленному. Некоторые субъекты рынка просто отвыкли от ответственности.
Застройщики сами не осведомлены о некоторых законодательных понятиях. За прошедшие три года многие казахстанские предприниматели так и не узнали, какие правовые отношения регламентирует закон о техническом регулировании. Многие просто не представляют, что означает сам термин «техническое регулирование». Из этого видно, что система повышения квалификации строителей сегодня необходима, как никогда раньше. Поскольку строится действительно очень много. А что будет, если спустя несколько лет все новые здания будут признаны аварийными и непригодными для жилья? Напомним, по нашему законодательству государство должно будет за счет бюджета отселять жильцов таких домов в безопасные квартиры. Так, может, лучше сейчас тому же государству быстренько навести порядок в отрасли, до сдачи строящихся объектов?
Айгуль Кисыкбасова, www.liter.kz