Рынок жилья: тенденции, ожидания, прогнозы

С момента кризиса ипотечной системы в США, повлиявшего на мировой финансовый рынок и вызвавшего проблемы казахстанской экономики, прошло чуть более года.Сразу после того, как обанкротилась одна из ипотечных американских компаний, многие отечественные банки прекратили выдачу кредитов.

С момента кризиса ипотечной системы в США, повлиявшего на мировой финансовый рынок и вызвавшего проблемы казахстанской экономики, прошло чуть более года. Сразу после того, как обанкротилась одна из ипотечных американских компаний, многие отечественные банки прекратили выдачу кредитов, рынки жилья столичных городов стали стремительно остывать, строительная отрасль, в наибольшей степени зависящая от заемных средств, остановилась. О тенденциях, появившихся на рынке недвижимости, специально для «Курсивъ-Недвижимость» директор «ЦКН-консалтинг» Ольга Айбасова.

Обзор «Весна-лето»

Весной-летом 2008 года на рынке жилой недвижимости Алматы произошли значительные изменения.

В апреле после непрерывного падения, продолжавшегося 9 месяцев, цены замедлили движение вниз и остановились, достигнув отметки 2000-2200 долларов США за кв. м. Если с сентября прошлого года по апрель нынешнего темпы снижения превышали 5% в месяц, то в апреле-августе итоговые изменения за месяц в среднем не поднялись выше одного процента.

На протяжении четырех месяцев цены держались на стабильном уровне, и начиная с середины августа, показали рост со скоростью около 1,2% в неделю. На графике №1 хорошо видны положительные тенденции цены и предложения, наметившиеся с конца июля.

Количество сделок в весенне-летний период выросло почти в два раза по сравнению с «мертвым» зимним периодом. Основная причина активизации рынка - отложенный спрос населения, накопленный еще с «докризисного» периода - с конца 2006 года, т.е. примерно за полтора года.

В среде потенциальных покупателей созрела уверенность, что ждать дальнейшего снижения нет смысла - цены в среднем по городу уже опустились почти на 50%, достигнув уровня сентября-октября 2006 года, т.е. двухлетней давности.

Эмпирически выведены некоторые коэффициенты, которые действительно, подтверждаются временем. Так, общеизвестны 7-летние циклы развития экономики, в течение которых она переживает подъем, попутно накапливая инфляцию и прочие негативные факторы, в результате которых перегревается, а затем остывает.

Кризис на рынке жилья, выраженный в виде ценового спада, обычно заканчивается через 11 месяцев. За это время накапливается неудовлетворенный спрос у покупателей. Продавцы, в свою очередь, приходят к выводу, что рецессия миновала, и выставляют товар; рынок оживает, а дальше спрос начинает поднимать предложение, что в итоге двигает цены вверх.

Соотношение спрос-предложение

Повышение предложения одновременно с ценами в последние недели лета и в сентябре доказывает, что, по мнению многих продавцов, наступают «лучшие» времена, в ожидании которых они убирали с рынка квартиры на период кризиса.

Действительно, конъюнктура складывается благоприятно. Традиционно, в «доспекулятивный» период рынка, кроме отложенного спроса, осенью начиналось оживление - заканчивались отпуска, покупатели старались купить квартиру о зимы.

Если год-полтора назад среди продавцов преобладали те, кто желал улучшить условия проживания (продать и купить лучше) либо просто выгодно перепродать, то сейчас немало обладателей залоговых квартир; их доля превышает, по нашим оценкам, 60%. Возможно, отчасти это одни и те же лица. Синдром ипотечной усталости коснулся многих казахстанцев, правда, случилось это не через 4-5 лет, а раньше.

Что касается спроса, то, полагаем, что на рынке остались реальные, настоящие покупатели, действительно нуждающиеся в квартире для проживания. Спекулянты и инвесторы перешли из разряда покупателей в разряд продавцов.

Наиболее активно летом шли продажи в сегменте дешевого жилья. Риэлторы отмечали, что если весной покупатели диктовали условия, то в летний период «хороших» квартир не хватало, их быстро раскупали, причем в основном за наличные, без банковских кредитов. С помощью ипотечного займа приобреталось не более 20% квартир, хотя банки по сравнению с прошлым годом не препятствовали кредитованию. Однако надо отметить, что «дешевые» и «хорошие» квартиры имеют свойство заканчиваться, и на рынок уже поступают более дорогие варианты.

Рынок аренды

Положительный рост показал в последний месяц лета рынок аренды. Средняя по городу стоимость аренды в месяц составила 1030 долларов США. Отметим, что это - цены предложения, а реальные ставки могут быть значительно ниже.

Тем не менее, графики показывают реальные тенденции (см. график 2.)

С осени прошлого года предложение квартир в аренду увеличивалось, стоимость, соответственно, снижалась.

В результате предложение к концу лета сократилось на 15-20%, а арендная плата начала расти. Часть квартир была заполнена арендаторами; возможно, часть квартир перешла на рынок продаж.

Полагаем, что до конца года положительная ценовая тенденция сохранится.

Первичный рынок

На рынке нового жилья также заметны положительные сдвиги.

Выделенные государством средства позволили продолжить строительство замороженных объектов. По нашим данным, строительные работы ведутся примерно на 50 объектах города.

Однако квартиры в новостройках практически не продаются - покупатели не хотят рисковать и приобретать «недострой». Средняя цена одного квадратного метра жилья превышает 3 тыс. долларов США/кв. м, в то время как на вторичном рынке предлагается немало новых квартир, купленных еще до принятия Закона о долевом участии по цене дешевле, чем у застройщика.

При этом цена на первичном рынке, в отличие от раздутого вторичного, объективна: кроме строительно-монтажных работ, себестоимость которых лежит в диапазоне 650-700 долларов США/кв. м, застройщики оплатили снос домов на участке, банковский кредит, содержание офисов продаж, затраты на маркетинг и т.д.

Стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем на вторичном рынке, на 45-50%; и от максимального показателя она потеряла всего 14-15% (график 3, серая линия), в отличие от вторичного рынка, который упал на 50%.

Почему не снижается стоимость «первички»

Главным фактором роста цены на новостройки стало принятие Закона о долевом участии в строительстве, согласно которому повышены требования к собственному капиталу застройщика, наличию опыта в возведении жилых зданий; ужесточено лицензирование, квартиры должны сдаваться в эксплуатацию в чистовой отделке. Все это объективно повышает цену квартир и снижает спрос.

Не создана инфраструктура для роста городов и поселков. Инженерные коммуникации изношены, их мощности не обеспечивают новое строительство. Затраты на новые коммуникации и инфраструктуру несут застройщики, а не государство, и это также повышает цену квадратного метра новой квартиры.

Вообще ситуация на рынке почти патовая: оживление рынка и строительной отрасли возможно только при условии повышения спроса, точнее платежеспособного спроса. Цены же на новое жилье никак этому повышению не способствуют.

Однако положительные стороны есть и в этом кризисе. Закон о долевом участии оздоровил рынок, оставив за чертой фирмы-однодневки, очистил рынок от мошенников. Можно надеяться, что это также повысит качество строительства.

Причины роста цен и кризиса

Причины кризиса проанализировали практически все республиканские издания.

Суммируя, можно отметить основные причины стремительного роста цены и ажиотажа: избыток денежной массы в республике, вызванный быстрым ростом экономики при почти полном отсутствии возможностей для инвестирования. При этом в обществе укоренилось мнение в почти безусловной надежности инвестирования в недвижимость.

Характерно, что о риске обвала рынка говорили многие видные банкиры и аналитики еще в начале 2005 года. Было ясно, что рост обязан смениться падением. Однако повлиять на процесс было невозможно. Среднемесячный прирост составлял в тот период 3,4-3,6%, и это уже было началом разогрева.

Решающим фактором обеспечения платежеспособности стала ипотека. Заем в банке сделал возможным покупку жилья и стимулировал рост цен. Несмотря на то, что банки были лучше осведомлены о последствиях перегрева рынка недвижимости по сравнению с рядовыми гражданами, конкуренция подвигла их на борьбу за клиента, расширение и улучшение ипотечных продуктов.

Когда в процесс спекуляции включились широкие массы мелких инвесторов (т.е. рядовых граждан), а также различные институты, рынок начал расти по 4,5-6% в месяц. Промышленные группы пулами скупали квартиры на начальных этапах строительства. В последние месяцы перед прошлогодней стагнацией, рост составлял 6-7%.

Вопрос о том, кто же будет потом покупать это жилье, не задавался.

Рынок в республике весьма ограничен - несмотря на желание многих казахстанцев приобрести недвижимость в Алматы и скрытые доходы, спрос все же имеет пределы. Можно сколько угодно рассуждать о дефиците жилья в южной столице (называется цифра 11 млн кв. метров при расчете, чтобы на жителя Алматы приходилось не 16,8 кв. м, а 25 кв. м), однако ясно, что одного этого фактора недостаточно, чтобы обеспечить платежеспособный спрос и желаемый прогресс строительной отрасли.

Возможность обвала рынка

В последние недели в прессе обсуждалась возможность обвала рынка из-за 100 тысяч проблемных залоговых квартир, которые банки якобы могли выбросить на рынок.

Известно, что банкам вообще невыгодно решать проблемы с залогами и заемщиками. Поэтому залоговые квартиры в основном реализуют сами заемщики - обращаются к риэлторам, ищут покупателей. Возможно, банки распродают некоторые залоговые объекты по низкой стоимости для «своих»; однако, скорее всего, эта ситуация не характерна, и такие распродажи не носят массового характера.

Если бы банки действительно могли получить желаемые суммы от продажи залогов, возможно, они захотели бы немедленно реализовать квартиры. Однако результатом такого «выброса» может быть только дальнейшее снижение цен, причем резкое, так что банки все равно не смогли бы вернуть ожидаемые суммы в результате реализации. Банкиры это понимают лучше, чем кто-либо, поэтому опасения, что они начнут избавляться от проблемных кредитов, кажутся необоснованными.

Число 100 тысяч проблемных кредитов представляется слишком округленным и потому неправдоподобным, даже если рассматривать не только ипотечные, но и все кредиты, взятые под залог недвижимости.

Проблемными квартирами являются те, что были куплены по ценам выше нынешних, т.е. в период с августа-сентября 2006 года до начала кризиса (см. график 3), и потому тяготят владельцев. При этом в последние месяцы перед кризисом, когда цены предложения прирастали по 6-7% в месяц, сделок купли-продажи совершалось в несколько раз меньше, чем в предыдущие периоды, поскольку многие участники рынка понимали, что рынок ждет спад, и не торопились с покупками.

По нашей оценке, количество выданных ипотечных кредитов в Алматы составляло 1000-1200 в месяц. Даже допустив, что все кредиты, выданные в течение предкризисного периода, проблемные, можно посчитать, что их количество за год составило 10-15 тысяч, т.е. на порядок ниже, чем 100 тысяч. А поскольку процент проблемных кредитов не столь глобален, на практике эти цифры еще меньше.

Кроме того, известно, что в основном кредиты брались заемщиками для приобретения нового жилья в строящихся комплексах. Проблема этих комплексов не в том, что они обесценились, а в том, что они еще не достроены; собственно, поэтому банки вряд ли смогут выставить их на продажу.

Добавим, что одномоментный «выброс» квартир вообще затруднительно осуществить - сделки осуществляются неделями и месяцами. Так что в любом случае это будет не выброс, а постепенное наполнение.

Если не повторять тезисы об «ипотечной усталости», полагаем, что проблемная кредитная масса в основном останется у заемщиков, а не окажется на рынке.

Примерно так произошло на рынках Юго-Восточной Азии - многие люди продолжают оплачивать кредиты, взятые когда-то на приобретение в несколько раз подешевевшей сейчас недвижимости. Другого выхода нет - нет смысла продавать квартиру для проживания и менять ее на такую же по цене.

В одном интервью мы предполагали, что рынок может рухнуть в случае обвала экономики, и мы продолжаем придерживаться этого мнения. Но поскольку экономика понесла потери от кризиса, однако продолжает держаться на плаву, мы считаем, что настоящего ценового обвала на рынке недвижимости не произойдет.

Тенденции

Цены на недвижимость, безусловно, зависят от общей экономической ситуации в республике.

Причин для роста экономики пока нет. Кризис не преодолен, и за короткое время - менее года - не может быть преодолен. Платежеспособность населения падает, доходы съедает инфляция, проблемы банковской системы не решены, снижается активность малого бизнеса.

Однако это не обязательно приведет к дальнейшему снижению цен. На цены действуют не только экономические, но и рыночные факторы. Рассмотрим их подробнее.

1. Рынки влияют друг на друга. Сейчас стоимость нового жилья, находящегося на разных стадиях готовности, практически в полтора раза выше, чем средняя цена на вторичном рынке. Такая разница приведет к тому, что жилье на вторичном рынке, сопоставимое по качественным показателям со строящимися домами, будет приближаться к ним по стоимости, в то время как изношенное морально и физически, и в этом смысле малоликвидное жилье должно относительно дешеветь.

2. При этом такие жилые объекты будут несомненно привлекательны для обширной категории граждан, нуждающихся в крыше над головой, но не имеющих достаточных средств. Соответственно, в условиях роста инфляции и дороговизны кредитов спрос на более дешевое жилье будет расти, а вместе с ним поднимется и рыночная стоимость. Однако если цена жилья станет слишком высокой и потребует привлечения значительных заемных средств, возможно, потенциальным покупателям будет выгоднее арендовать его, чем полжизни выплачивать кредит банку.

3. Кроме объективных факторов, влияют и субъективные. Характерная особенность рынка недвижимости: высокая зависимость от «ожиданий». Когда ожидали, что цены будут расти - все покупали, что и было причиной ажиотажа на рынке. Затем ситуация поменялась: от ожидания, что цены будут падать, сделки приостановились, и снижение спроса естественным образом понизило цены.

Высказывания аналитиков о «ценовом дне», обвале рынка и пр. влияют на рынок в неменьшей степени, чем сами эти факторы. После того как авторитетные издания публикуют сообщения экспертов о достижении «дна» и неизбежности роста, цены действительно начинают расти.

4. Несмотря на падение цен, нельзя сказать, что спрос насыщен и жилья построено много или достаточно. Рынок затоварен - в недостроенных домах осталось около 3000 нераспроданных квартир, еще примерно столько же - у инвесторов. Однако средняя цена 2000-2200 долларов США/кв. м не позволит всем желающим купить квартиру для проживания.

Предъявлять претензии к рынку и сетовать на то, что квартиры недоступны рядовым покупателям, нет смысла. Высокий ценовой порог - результат естественного развития рынка. Цены отражают текущую рыночную ситуацию.

Согласно нашим опросам, независимо от наличия жилья свыше 60% алматинцев считают, что они нуждаются в жилье. Причем более 50% опрошенных хотели бы квартиру купить на будущее, детям или улучшить условия проживания. То есть наличие крыши над головой вовсе не удовлетворяет спрос на жилье.

По нашему мнению, нет факторов, которые способствуют понижению цен ниже сегодняшних. В противном случае дешевизна недвижимости вновь привлечет покупателей (большая часть которых будет покупать «про запас»), что вызовет новый виток спекуляции и приведет к очередному росту рынка.

Прогнозы

Из опыта известно, что изменение цен осуществляется медленно. Если падение прекратилось и наблюдается повышающая тенденция, то она будет преобладать некоторое время. Напомним, что год назад в этот же период с апреля по сентябрь рынок также находился в состоянии стагнации, которая закончилась стремительным падением со скоростью свыше 5% в месяц (график 3). Логично предположить, что отрицательный цикл закончился и нас ждет положительный рост.

Длительность положительного тренда трудно определить. Повышение спроса, о котором было сказано, обычно вызывает ответный локальный рост цен; однако так как платежеспособность населения не увеличивается, такое оживление спроса не может значительно поднять цены.

Для того чтобы рынок сохранял равновесие, цены на настоящем этапе должны прибавлять по 1-1,5% в месяц, что тождественно приблизительно 20-50 долларам США (прерывистая линия на графике 2). Однако постоянное приращение - например, по 1,5% в месяц приведет к разгону степенной функции, т.е. перегреву. Поэтому для стабилизации рынка к концу 2009 года месячный прирост должен быть скорректирован до 0,8%.

Однако опыт показывает, что рынок недвижимости развивается циклически, не поступательно. Цены на подъеме всегда опережают спрос, а на спаде - отстают от него. Возможно, в ближайшее время цены могут разогнаться выше нашего «сценария», но затем должен произойти естественный откат.

Полагаем, что произошедшие за последние два года события охладили пыл спекулянтов и вынуждают покупателей инвестировать средства более осмотрительно, поэтому думается, что период роста не может быть продолжительным.

На наш взгляд, наиболее вероятный сценарий до конца года - периоды повышения или снижения цен длительностью 3-4 месяца вдоль гипотетической равновесной прямой.

Хочется надеяться, что в более отдаленной перспективе цена на жилье в Алматы будет определяться реальным спросом и неценовыми факторам и такими как качественные характеристики квартиры.

График 1. Динамика цены и предложения

на рынке жилой недвижимости г. Алматы, 2008 год

График 2. Стоимость аренды и предложения на рынке аренды

График 3. Цены на первичном и вторичном рынках

01.10.2008

Ольга Айбасова, www.kursiv.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.