О правах владельца ипотечной квартиры. Когда наконец-то сбывается мечта «бездомного» гражданина – оформлен ипотечный кредит, получены соответствующие документы и он становится собственником давно желанной квартиры, казалось бы, ничто не может помешать счастью обладания ею.
О правах владельца ипотечной квартиры
Когда наконец-то сбывается мечта «бездомного» гражданина – оформлен ипотечный кредит, получены соответствующие документы и он становится собственником давно желанной квартиры, казалось бы, ничто не может помешать счастью обладания ею. Однако на поверку радость владельца может быть омрачена, если он не учтет всех правил, предусмотренных ипотечной схемой кредитования.
Уже не новость, что в текущем году многие субъекты малого бизнеса были вынуждены свернуть свою деятельность (более 6000 малых предприятий прекратили свое существование только в Алматы, в некоторых регионах Казахстана – до 60 процентов). Между тем немало руководителей и работников этих компаний в «золотые времена» 2006–2007 годов брали ипотечные кредиты. Сейчас им платить не из чего: бизнес потерпел крах, многие потеряли работу. Как вести им себя в этой ситуации, на что они могут рассчитывать?
– Если вы приобрели квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она сразу же переходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка, – пояснила «ЛИТЕР-Неделе» юрист Маржан Исабаева. – Вы, как собственник, приобретаете сразу три права: пользования, владения и распоряжения своим имуществом. Это означает, что вы можете проживать в квартире и поселять в нее третьих лиц, уведомляя об этом банк. Отныне все дееспособные лица – обитатели квартиры отвечают за ее целостность. Подчеркиваю, процедура имеет исключительно уведомительный характер.
Разумеется, банк не будет проверять моральный и материальный статус квартирантов. Однако иногда банки предлагают клиенту подписать отдельное соглашение с целью ограничения списка возможных «вселенцев» только членами семьи заемщика.
– Выяснять этот вопрос нужно еще до подписания договора – изменить условия постфактум на- много сложнее. Хотя, даже с этим запретом, это вовсе не значит, что запрещена регистрация в квартире третьих лиц. Согласно казахстанскому жилищному законодательству, регистрация, постоянная или временная, не обусловливает права собственности на квартиру, – говорит юрист.
А вот ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира – в залоге у банка до полной выплаты кредита и, как правило, отчуждение запрещено. Так что обменять или подарить свою недвижимость детям, родственникам и другим лицам вы сможете, только если на это согласится банк. Продать же такую квартиру можно только после выплаты кредита.
Тем не менее в форс-мажорных обстоятельствах, например если заемщик потерял платежеспособность, все же имеются лазейки. В таких случаях продажа возможна, но, опять-таки, только с согласия банка и после проработки всех возможных вариантов реструктуризации долга.
– Тогда поступают таким образом: по договоренности с банком можно продать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги оставить себе, – рассказывает Маржан Жумагуловна. – Но специалисты советуют сохранять с банком доверительные отношения, как бы ни сложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить ситуацию. Уклонение от уплаты только ухудшает положение – и срок увеличивается, и проценты растут.
Также теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить и во второй, и в третий раз. Но, во-первых, для этого опять же понадобится согласие банка. Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая организация стать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете расплатиться по своим первичным обязательствам.
– И наконец, о перепланировке квартиры, – продолжает госпожа Исабаева. – На сегодняшний день к этой операции предъявляются более жесткие требования, чем 5–6 лет назад. Как правило, процедура согласования перепланировки проходит в три этапа. На первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. На втором – получить согласие у соседей и местной исполнительной власти. Третий этап – получить согласие банка-кредитора и страховой компании, застраховавшей квартиру.
Кстати, в последней инстанции могут и отказать, если сочтут, что этот проект рискованный и имущество может быть испорчено или даже разрушено.
16.10.2008
Евгения Михайлова,www.liter.kz
