Заоблачные гнезда

Недвижимость остается недоступной для многих казахстанцев, но уже в следующем году ситуация может измениться. Прошло больше года с момента начала мирового финансового кризиса, который обрушил казахстанский рынок жилья.

Недвижимость остается недоступной для многих казахстанцев, но уже в следующем году ситуация может измениться

Прошло больше года с момента начала мирового финансового кризиса, который обрушил казахстанский рынок жилья. Для многих стало нормой обивать пороги судов в поисках справедливости.Несбывшиеся мечты – монстры из железа – вездесущий недострой. Притихли и банки, уже не так живо раздающие ипотечные кредиты. Но, судя по всему, выход из данной ситуации есть.

Танирберген Бердонгаров, депутат мажилиса:

– Сейчас речь не идет о том, чтобы вернуть рынок недвижимости в прежнее, гипертрофированное состояние. Мы все осознаем, что высокие цены на недвижимость и необычайные темпы роста были результатом несбалансированной экономической системы, выстроенной финансовыми институтами США, а также высокими ценами на углеводороды, что и привело к деформации рынка. В результате отсутствия анализа и мониторинга развития макроэкономической ситуации в затруднительном положении оказались все: государство, банки, строительные компании и рядовые граждане-заемщики.

На данный момент государство использует допустимые ресурсы для стабилизации рынка и решения проблемных вопросов, возникших между гражданами и строительными компаниями. Как вы знаете, законопроектом «О финансовой устойчивости» предусмотрены механизмы гарантии по банковским вкладам и «заморозка» процентов по суммам. Считаю целесообразным облегчить условия получения средств для строительной отрасли и запустить механизм использования субординированного кредита. Это позволит добросовестным застройщикам ответить по своим обязательствам перед дольщиками.

В этой ситуации пострадали наши сограждане, многие в ожидании жилья живут на квартирах, и экономический кризис не входил в их финансовые планы. В любом случае необходимо оперативное решение данной проблемы. Необходимая законодательная база для этого имеется.

Серик Туржанов, вице-президент Торгово-промышленной палаты Казахстана (ТПП РК):

– Предпосылки к возобновлению развития недвижимости есть. Да это просто необходимо, поскольку если потребность перевести в количественные показатели, то Казахстану нужно 60 лет, чтобы обеспечить всех жильем темпами 2007 года. Но вместе с тем у нас неправильно выстроены отношения в обществе: одни себе запросто могут построить дом или купить квартиру, а другим это не под силу. И у кого нет денег – их большинство.

Предлагаю правительству выработать такие механизмы, чтобы каждый казахстанец имел свое достойное жилье, и через это развивать строительную отрасль. Из-за чего, собственно, случился ипотечный кризис? В Соединенных Штатах ипотечные кредиты подорожали с 1 процента до 5, и весь рынок рухнул. Соответственно, в Казахстане ставки по кредитам выросли с 16 до 25 процентов. Надо начать выдавать долгосрочные кредиты, но под небольшой процент. Дайте нашим гражданам деньги под 3–5 процентов годовых, тогда люди начнут строить жилье и возвращать взятые кредиты, в результате оживится строительная отрасль. Если мы поймем, что самый главный потенциал и капитал нашего государства – это не нефть и не металлы, а человек, тогда рынок начнет работать и простые люди будут довольны. Рынок надо уравнивать. Как в молодых семьях будет расти количество детишек, если нет жилья? Опять им по общежитиям ходить?

Понятно, что многие казахстанцы заложили в банки свое жилье, но не могут заселиться в свои новые квартиры. В этом случае государству надо перекупать у банков все рисковые кредиты и давать их людям по схеме, упомянутой выше. А относительно недостроя, который в силу погодных условий может потерять свою прочность и другие характеристики, будет ревизия со стороны государства, строительных компаний, ГАСКа, которая покажет, что надо сносить, а что достраивать. Ничего страшного. Понятно, что мы что-то потеряем. Но не 100 процентов.

Гульмира Курганбаева, директор департамента развития Агентства по регулированию деятельности РФЦА:

– Оживить рынок недвижимости вполне возможно. В последнее время в Казахстане появился новый вид бизнеса: фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust) – фонды, владеющие и в большинстве случаев управляющие различными видами высококлассной коммерческой недвижимости и получающие стабильный доход в виде арендных платежей.

Фонд недвижимости не обязательно может выступать в качестве девелопера, он может продвигать продажу или просто обслуживать тот или иной проект на рынке недвижимости. В этом отношении обычный гражданин может вкладывать деньги в такие фонды недвижимости. И стать владельцем небольшой доли множества строительных компаний, что позволило бы ему хеджировать свои риски, максимально снижая их. То есть польза в таких фондах в том, что необязательно вкладывать в конкретный объект, в конкретную квартиру конкретного дома для получения прибыли.

Существует ряд значительных преимуществ для населения, которое станет инвестором данных фондов. Во-первых, это высокий уровень текущего дохода с возможностью умеренного долгосрочного роста капитала. Во-вторых, защита от инфляции: основной источник доходов – арендная плата будет корректироваться с изменением общего уровня цен. В-третьих, регулярный доход в виде дивидендов.

Талгат Камаров, управляющий директор «Казкоммерц-Секьюритиз»:

– Рынок недвижимости оживится в любом случае. Население страны испытывает дефицит жилья, спрос не ослабевает. Но надо признать, что рыночная конъюнктура в настоящее время негативная, недвижимость в цене сильно упала. Поэтому банки не могут выдавать кредиты на ту стоимость жилья, которая была в 2007 году при сегодняшних ценах на нее.

Банки переоценили свои риски. Они замедлили выдачу ипотечных кредитов по причине имеющихся собственных долговых обязательств. Банки не располагают достаточно свободными средствами, чтобы выдавать в больших объемах ипотечные кредиты. С другой стороны, то жилье, которое продается на рынке, остается неадекватно дорогостоящим. Поэтому банки, зная, что цены на недвижимость имеют риск дальнейшего падения, выдают кредиты весьма осторожно, требуя предоплаты от заемщиков не ниже 50 процентов стоимости жилья. А на такие условия не соглашаются покупатели. Соответственно, объем выдачи кредитов довольно небольшой. Все стараются покупать за счет собственных средств.

Надо учитывать, что банки имеют залоговое жилье, которое сейчас лежит на них мертвым грузом. Но они не заинтересованы снижать цены на рынке. Если они будут избавляться от залогового имущества бесконтрольно, в массовом порядке, цена на оставшуюся у них в залоге недвижимость упадет еще сильнее. Получится своего рода эффект бумеранга. Вследствие чего банки пострадают еще сильнее. По-этому они реализуют залоговое имущество очень осторожно и точечно. Они расписали реализацию на определенный среднесрочный период таким образом, чтобы избежать сильных колебаний на рынке. Неадекватно большое предложение может значительно обвалить рынок.

Что будет способствовать развитию рынка? Нарастающий спрос. Люди хотят жить в нормальных, комфортных условиях. К тому же надо учитывать тот факт, что внутренняя миграция остается высокой – все тянутся в Алматы. Этот город по-прежнему является главным фактором в определении цен на недвижимость по всей стране. Алматы привлекателен тем, что здесь есть работа, качественное образование, инфраструктура, культурные центры, финансы. То есть все условия для проживания.

Можем ли мы вернуться к прошлогодним ценам? Вряд ли. Резкое падение цен на рынке жилья вызвало шок среди населения. Поэтому участники рынка, покупатели недвижимости в будущем вряд ли будут покупать квартиры по таким ценам, так как они уже знают, что это неадекватная цена.

Михаил Ломтадзе, глава банка «Каспийский»:

– Моя позиция не изменилась. В сентябре-октябре начнется логический рост цен на недвижимость, они уже достигли своего «дна» в течение этого лета. Сейчас у людей появляется интерес приобретать, но в этом году я бы не ожидал серьезного роста недвижимости, но вместе с ростом количества сделок цены будут увеличиваться, это однозначно.

Что касается дольщиков. Любое долевое участие – это инвестиция, и, как правило, инвестиция требует ответственности со стороны, которая привлекает деньги. Государство создает инфраструктуру, чтобы поддерживать эту ответственность юридическими методами, чтобы эти люди, грубо говоря, «не расслаблялись». Поэтому усилия государства сделать строительный бизнес более прозрачным, чтобы дольщики были более защищены, позитивны. Ситуация с дольщиками – это результаты капиталистической экономики. Те застройщики, которые не справились со своими обязательствами, будут искать новых инвесторов, те дольщики, которые сделали неправильные решения, поверили неправильным людям, к сожалению, скорее всего потеряют свои деньги. Я считаю, раз человек принял неправильное решение, то ни банки, ни государство не должны за это платить. Я всю жизнь сам отвечал за собственные ошибки и никого никогда не просил за меня их компенсировать. Когда человек берет кредит, он должен элементарно подсчитать, сможет он платить или нет. Конечно, в каждом индивидуальном случае это трагедия для семьи. Мне очень сложно судить об этом.

Что касается нашего банка, у нас мало подобных случаев, поскольку «Каспийский» не был вовлечен в строительный бизнес. В целом, когда речь идет о проблемах кредитования с предпринимателями, у меня подход такой: если есть хоть малейшая возможность предложить человеку выход для исправления финансовой ситуации – его нужно предлагать, но между мной и клиентом, который обслуживается в филиале, огромная прослойка людей и процедур. Я не могу напрямую общаться со всеми клиентами. Поэтому сейчас, со своей стороны, мы делаем анализ и предлагаем продукты, которые позволяют разделить категории клиентов на тех, кто хочет и может платить, и тех, кто хочет, но не может платить или имеет временные финансовые затруднения. Мы стараемся предложить последним решение, которое поможет им преодолеть эти трудности.

Ни для кого не секрет, что у многих упали доходы, и эта ситуация может продлиться до года, мы стараемся войти в их положение. Но должно быть ясно, что банк не благотворительная организация.

30.10.2008

Асан Куанов, www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.