Александр Белович: экстренного торможения можно избежать.

Датская дизайнерская группа «N55» придумала «Walking House». При желании название можно перевести и как «ходячий дом», и как «избушка на курьих ножках», поскольку в этом, к слову говоря, экологичном доме можно не только жить, но и передвигаться благодаря его шести механическим лапам.

У строительного локомотива есть все шансы вновь набрать скорость

Датская дизайнерская группа «N55» придумала «Walking House». При желании название можно перевести и как «ходячий дом», и как «избушка на курьих ножках», поскольку в этом, к слову говоря, экологичном доме можно не только жить, но и передвигаться благодаря его шести механическим лапам. И не только по территории своего города. Конечно, «Walking House» можно расценивать как альтернативный ответ кризису на рынке недвижимости. Но Александр БЕЛОВИЧ, глава корпорации «Базис А», знает иное решение проблемы, когда и жилье будет доступно, и строители довольны, и государство решит важнейшую социальную проблему, и госказну пополнит. Альтернативный герой из «аnimal planet», с которым Александр Якубович сравнивает эффективность предлагаемого им комплекса мер, — «дойная корова». Сравнение вполне корректно: во многих странах корова — символ благополучного домашнего очага. Можно сказать, что строительная «дойная буренка» — золотая, которая год от года дает молоко все более высокой жирности. Почти сливки. И этот поворот темы в ситуации, когда на рынке жилья, образно говоря, не до сливок, неожиданный и интересный. Поэтому мы договорились с господином Беловичем: интервью — без рекламы. А вот альтернативные идеи и схемы решения проблем, причем не только строительного сектора, но и частных, житейских, например сохранения сбережений, — по полной программе!

С позиции практика

— Александр Якубович, мне хорошо помнится ваше почти годовой давности интервью, когда вы говорили о том, как можно проблемы строительного сектора превратить в выгоду всей экономики. Похоже, что мы опять возвращаемся к основным тезисам той беседы: стимулирование потребительского спроса, господдержка, арендные дома, дешевая ипотека, стройиндустрия...

— Все так. Других рецептов не существует. Глава государства, Правительство принимают очень грамотные, очень эффективные решения. Но нам не хватает скорости в нашей повседневности. И скорость реализации этих задач на местах сопоставима с черепашьей!

Сегодня власти слушают и слышат производственников, практиков. Это находит отражение в принимаемых решениях. Поэтому если есть что сегодня можно пожелать Правительству и всем нам, так это скорос­ти их реализации, высокой эффективности. Поскольку затяжные обсуждения программ и длительная отсрочка их реализации могут привести к тому, что поддерживаемым отраслям или предприятиям спустя время уже никакой помощи может и не потребоваться.

Приведу пример нашей строительной отрасли. Так, решение о выделении денег в объеме четырех миллиардов долларов было принято еще в ноябре прошлого года. Однако большой объем средств из этой суммы, которую предполагалось использовать в поддержку строительной отрасли, так и остался неиспользованным. Если бы они были быстро освоены, то кризис в строительстве был значительно меньше, а отрасль, набравшая неплохой темп, продолжила бы свое развитие без остановок.

За последние годы значительно увеличилось производство строительных материалов, и в этом году впервые уровень производства местных материалов превысил импортные поставки. Благодаря созданию стройиндустрии удалось добиться перевеса в пользу местных строительных материалов. Это очень хороший показатель. То есть за последние годы было создано много новых предприятий в Казахстане, которые позволили снизить поток импортных товаров в экономику страны. И государство всегда это поддерживало! К примеру, одной из первых общенациональных программ по импортозамещению.

Как строитель-практик, я уверен, что сегодня необходимо предпринять меры, чтобы сохранить промышленность строительных материалов. Если этого не произойдет, то через два-три года, когда минует кризис и экономика Казахстана полностью восстановится, нам придется создавать все эти предприятия заново. Этого нельзя допустить. К тому же, как известно, сегодня легче сохранить, чем завтра создавать все заново.

Что касается самого строительства, то, безусловно, отрасль нуждается в большой поддержке. Поскольку как минимум 50 процентов малого и среднего бизнеса в крупных городах сейчас тем или иным образом связано со строительной отраслью. Если не продолжать двигать этот локомотив, то остановится очень много сопутствующих предприятий, многие люди останутся без работы. Какими могут быть решения? Одно из них — кредитование таких предприятий и строи­тельных компаний под реальные, посильные проценты за счет средств, направляемых государством в банки.

Очень важным и больным для отечественных строителей вопросом, приобретшим большую актуальность в нынешней ситуации, является передача под строительство значительной части крупных сооружений иностранным компаниям. Иностранные подрядчики строят в республике активно. Несмотря на то, что в Казахстане за последнее десятилетие развилась, выросла огромная плеяда сильнейших инженеров как в проектном деле, так и в строительстве. Многим отечественным компаниям по плечу построить инженерное сооружение любого назначения и сложности. Было бы очень справедливо, если бы Правительство, акиматы и частные заказчики понимали, насколько важна сегодня загрузка отечественного производителя теми заказами, которые они планируют. Важна как с точки зрения экономической и финансовой целесообразности, так и с позиции защиты национального рынка труда.

Необходимо также стимулировать покупательную способность населения. На мой взгляд, необходимо выдавать дешевые ипотечные кредиты по ставке не более четырех процентов в год хотя бы на тот период, пока ситуация в экономике не стабилизируется. Например, по схемам, сходным с программами Жилстройсбербанка. Еще одна эффективная мера — развитие рынка арендного жилья: это решение и социальных проблем, и решение вопроса занятости.

— Было бы более убедительно, если бы вы рассказали, как можно стимулировать покупательную способность людей, если доходы невысоки или упали.

— Не я, а опыт мировой экономики говорит, что в периоды спада, кризисов панацеей от них становится реализация крупных национальных инфраструктурных проектов, развитие отраслей, которые за собой тянут другие сегменты экономики. Сегодня все чаще вспоминают «рецепт» Рузвельта от Великой депрессии. У нас ситуация несопоставимо лучшая. Государство располагает средствами, которые могут запустить в хорошем смысле цепную реакцию: реализация крупных строи­тельных проектов дает людям рабочие места, а следовательно, рост доходов. А «по встречной» следует запускать те схемы строительства дешевого жилья, которое будет доступно населению. Жилья дешевого, подчеркиваю, а не плохого.

Дом, который построит НПФ

— Вы вновь об арендных домах? Но приватизация 90-х годов убедила практически всех казахстанцев, что жилье должно быть только в собственности. В долгосрочную аренду без последующего выкупа в собственность мало кто верит. Одно дело жилье, которое в СССР почти все мы арендовали у государства и фактически считали своим, другое дело — частник. Никогда не знаешь, что ему придет в голову и где арендатор окажется завтра...

— В странах СНГ действительно количество собственников жилья в пересчете на душу населения самое высокое на планете. Правда, его качество в большинстве своем не соответствует мировым нормам. За рубежом арендное жилье имеется в большом объеме, тогда как у нас его практически нет. У нас аренда воспринимается как явление временное и нежелательное. Поэтому мы предлагаем механизм, который и с правовой точки, и с позиции предложения рынка может удовлетворить запросы и снять опасения и предубеждения.

— Я так поняла, мы возвращаемся к теме НПФ, которые через управляющие компании инвестируют пенсионные активы в строительство жилья и потом зарабатывают с аренды. Об этом вы говорили в интервью «Казправде» в начале года. Неужели не отказались от идеи? Особенно при нынешней ситуации на рынке недвижимости?

— Напротив, мы убедились в ее эффективности и видим четко выстроенный механизм ее реализации. Давайте начнем с простого вопроса. Какова сегодня доходность НПФ с учетом финансового кризиса на рынках акций, в которые, как известно, НПФ вкладывали пенсионные активы?

— По данным АФН, на начало октября она составила за пять лет 37,48 процента при накопленной инфляции 65,73 процента.

— Можно сказать, что на сегодняшний момент на рынке нет такого набора инструментов, которые бы обеспечивали доход пенсионным накоп­лениям. Что предлагаем мы? Управляющая компания НПФ выбирает в соответствии с разработанными нормативами застройщика. При этом государство, заинтересованное в решении жилищной проблемы в масштабах страны, предоставляет НПФ землю с подведенными коммуникациями. Фонд инвестирует средства в строительство арендного дома. А по окончании стройки управляет им в качестве арендодателя. Учитывая, что земля бесплатно предоставлена государством, основные коммуникации подведены, проценты банкам платить не надо, поэтому себестоимость жилья будет низкой...

Получается, что и аренда в этих домах будет посильна для граждан с невысокими доходами. Наши расчеты показывают, что ежемесячный доход от аренды многоквартирного дома будет приносить инвестору (НПФ) не менее 15 процентов к уровню затрат. Что будет превышать уровень инфляции.

Поскольку современные строительные технологии позволяют строить дома со сроком эксплуатации не менее ста лет, то чем они не «дойная корова» на долгие-долгие времена? Кроме того, при необходимости НПФ может продать арендный дом. Итак, выгоды: доступно для населения, доходно для НПФ и его вкладчиков, выгодно для государства. Во-первых, это решение серьезной социальной задачи. Во-вторых, опять заработают строители, заводы, транспорт и механизмы. В-третьих, устойчивые налоговые поступления. В-четвертых, когда в стране обсуждают проб­лему кредитного кризиса, накопленные к настоящему времени внутренние резервы в объеме 1,3 триллиона тенге пенсионных активов — это весьма серьезное вливание в нацио­нальную экономику. Почему они должны работать на чужие экономики?

Актив сберегающий, доходный, ликвидный

— Давайте, Александр Якубович, взглянем на идею в критичес­ком ракурсе. Две позиции меня, как вкладчика НПФ, особенно волнуют: кому и как будут выделяться деньги, кем контролироваться. Это первое. И второе. А вдруг на случай экстренного возврата средств фонд не сможет продать недвижимость?

— Механизм выделения и контроля средств: тендер объявляет управляющая компания. Объем — в рамках установленных регулирующим органом лимитов. Контроль — в рамках пенсионного законодательства и, если необходимо, разработанных дополнительно нормативов и регламентов. Что касается продажи арендного, доходного дома с относительно невысокой себестоимостью...

Это всегда ликвидный актив. Гораздо более ликвидный, чем многие ценные бумаги, ныне котируемые на мировых фондовых рынках... в категории мусорных бумаг. К тому же этот актив — гарантированно приносящий доход. Дополнительной гарантией его ликвидности может быть предусмотрен механизм реализации его в коммунальную собственность. Мировой опыт, который мы изучали, свидетельствует о высокой экономической эффективности арендных домов. И из мировой практики известно, что многие пенсионные фонды 10—15 процентов своих активов вкладывают в подобные проекты. Час­то они выступают соинвесторами в таких проектах. Отмечу, что вопрос, куда вложить средства, актуален не только для наших НПФ. К нам поступали подобные предложения от менеджеров иностранных НПФ, готовых инвестировать немалые объемы в приобретение арендных домов в Казахстане. Потому что инвестиции в недвижимость сегодня, да и во все времена — наилучшее вложение капиталов.

— Ну, глядя на долгострои под моими окнами, я почему-то так не думаю...

— Еще добавьте, что Белович таким образом агитирует покупать квартиры в своих новостройках! Знаете, мы отказались от прямой рекламы в СМИ, но количество людей в отделе продаж нисколько не уменьшилось! Люди стремятся вложить деньги в недвижимость в силу различных причин. В их числе и те, кто обжегся и потерял огромные деньги на акциях, которые приобретались на фондовых биржах. Хорошо, если эти бумаги эмитированы производственными компаниями. И есть шанс восстановить так называемые бумажные потери. А как быть тем, кто покупал бумаги инвестиционных банков и ипотечных компаний США? Как обезопасить накопления? Что остается? Золото? Банковский депозит? Паи в ПИФах? Выбор невелик. И кто обеспечит доходность? А в иных ситуациях вопрос стоит уже только об обеспечении сохранности. Как бы ни были опасливы покупатели на рынке недвижимости, все понимают сегодня, что вложения в землю, в жилье — это долгосрочные инвестиции. Краткосрочные колебания могут быть сколь угодно частыми. Но в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости всегда растет. Жилье всегда ликвидно. Особенно если говорить о недвижимости в престижных районах. Все просто: земля в этих местах «физически не растет», почти вся занята, и площадей под строительство со временем будет выделяться все меньше и меньше. В выигрыше окажутся те, кто своевременно сделал эти долгосрочные инвестиции.

Земля обратного выкупа

— В таком случае прокомментируйте отказ «Базис А» от некоторых ранее приобретенных земельных участков в столице. Вы противоречите себе...

— Отнюдь. Бизнес — это не застывшая модель поведения. Любой предприниматель скажет, что в зависимости от ситуации он принимает те или иные решения об инвестировании либо продаже активов.

Хочу привести пример. Компании приобретают, как правило, сложные участки, которые требуют немалых затрат. Например, на снос ветхого жилья и отселение его жильцов. Что, к слову говоря, является одним из приоритетов государства в сфере жилищного строительства. Однако ситуация может сложиться так, что компания по каким-то причинам не сможет участок застроить. И здесь может заработать весьма эффективный механизм. Как известно, государство выделило в 2007 году на решение проб­лем в жилищном строительстве четыре миллиарда долларов. Ускорить же их продвижение на рынок можно, создав специальный земельный фонд или банк, который бы управлял частью этих денег и выкупал бы у компаний земельные участки, которые они пока не в состоянии застроить. Конечно, с учетом уже вложенных инвес­тиций, на рыночных условиях. Застройщик, получив, по сути, свои же затраченные на этот участок средства, завершил бы какой-то другой проект. Реализовывал его на рынке и на вырученные средства в силу производственной потребности выкупал бы обратно у этой госструктуры участок. Также с учетом текущей рыночной цены.

Как угодно можно назвать этот механизм — заклад, операция обратного выкупа. Но эффективность такого шага была бы значительно выше, чем обращение застройщика в банк за кредитом. Причем не важно за каким: собственно банковским или выдаваемым в рамках программы господдержки строительной отрасли. Суть в любом случае одна: банк выставляет высокие проценты, которые удорожают строительство и делают жилье труднодоступным для большинства населения. Плюс высокий уровень инф­ляции, который существенно превышает норму прибыли. То есть делает даже коммерчес­кое строительство жилья, не говоря о социальном, нерентабельным.

И вот вам ответы на вопрос, почему будет дорогим продукт под названием жилье? Первое — инфляция. Второе — дорогие деньги для застройщиков. Третье — закон о долевом участии, который ужесточает правила. Возможно, правильно. Но в итоге с рынка уйдет очень много участников, потому что пройти те барьеры, которые ставит закон, смогут далеко не все застройщики. Четвертое. Очень проблематично подключить коммуникации. По нашим расчетам, только в Алматы около 300 тысяч квадратных метров построенного жилья не подключены или к теплу, или к воде, или к электроэнергии.

Пятое. Строительство коммерческого жилья перестало быть привлекательным бизнесом. Застройщики уже уходят с рынка, и еще многие уйдут. Это плохо, потому что чем больше компаний и выше конкуренция, тем ниже цены.

В итоге многие предпочтут строить мало и, возможно, без привлечения денег дольщиков. Стоимость жилья возрастет, потому как на рынке будет ограниченное предложение.

Ни кредитовать, ни кредитоваться

— Помнится, у вас была еще идея о возрождении строительства так называемого ведомственного жилья. Она в нынешних условиях сработает?

— Если подойти грамотно к ее реализации. Давайте исходить, как в математической задаче, из того, что дано и что требуется получить. Первое. У нас большая проблема нехватки жилья. Второе. Большая «вилка» между рыночной стоимостью жилья и доходами населения. Третье. «Ипотечно-кредитный испуг», когда никто никого не желает кредитовать и никто не желает кредитоваться под совершенно нереальные проценты. Стои­мость заимствований только нарастит цену «квадрата», но проб­лему не решит.

Что требуется получить в ответе? Нам необходимо обеспечить людей жильем, работой. Строителей — фронтом работ. Предприятия — стремлением решать социальные вопросы своих работников.

Какие могут быть схемы? Одна из них — прямое финансовое стимулирование. Или по схемам Жилстройсбербанка. Или через дотацию ипотечных кредитов. Эти схемы известны: банки выдают населению дешевую ипотеку. А разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью выданной ипотеки компенсируется из средств, выделенных государством на решение этих задач.

Еще одно решение — строительство ведомственного жилья. Капитальные затраты на строительство весьма существенны. В советские времена и в старом казахстанском законе о налогах существовала норма, которая была исключена из закона в 1994 году. В то время облагаемая прибыль уменьшалась на сумму затрат, предназначенных на капитальные вложения. А строительство жилья для сотрудников рассматривалось как вложение средств в производство. По этой причине мы в те годы имели огромное количество заказчиков. Сегодня эту норму нужно было бы ввести в Налоговый кодекс в качестве временной меры на период кризиса, чтобы заинтересовать юридические лица инвестировать в жилищное строительство для последующей сдачи в аренду своим сотрудникам.

Что дает эта норма? Во-первых, появляется заинтересованность юридического лица направлять инвестиции в жилищное строительство. Строители получают заказ. Отрасль — увеличение в целом объемов жилищного строительства. Сотрудники компании — жилье. Сама компания закрепляет кад­ры. И государство не в проигрыше. За счет новых строительств и эксплуатации жилья оно будет иметь существенно более высокий, постоянный, гарантированный доход. И в целом выигрывают все: и люди, и госказна, и экономика.

— А есть еще проблема заводов по производству стройматериалов...

— И она комплексная. На наш взгляд, необязательно все производить в стране. Есть такие стройматериалы признанных мировых производителей, с которыми довольно сложно конкурировать.

Второй аспект проблемы. Рассчитывая на рост строительной отрасли, многие заводы создавались на заемные деньги. Но грянул кризис. Объемы и прибыли упали. Как рассчитываться с банками? Государство инициировало замечательную идею — Фонд стрессовых активов. Давайте ее распространим и на промышленные предприятия, производящие строительные материалы. Пусть фонд выкупает у банков проблемные кредиты реального сектора. И предоставляет заемщикам какую-то отсрочку, реструктурирует платеж. Думаю, очень быст­ро такое предприятие, получив передышку, справится и с производственными проблемами, и с погашением кредита. По нашим расчетам, такая программа спасения строительной индустрии потребует 400—500 миллионов долларов в масштабах страны.

Все начинается с фундамента

— По данным республиканского Агентства по статистике, инвестиции в жилищное строительство в январе — сентябре текущего года составили 344 миллиарда 81 миллион тенге, а ввод в эксплуатацию общей площади жилых зданий за этот же период составил четыре миллиона 487 тысяч квад­ратных метров. Это сопоставимо с показателями прошлых лет. Так, за весь 2007 год было введено в эксплуатацию шесть миллионов 679 тысяч «квадратов», в 2006 году — шесть миллионов 245 тысяч, в 2005-м — четыре миллиона 992 тысячи. Текущий год не закончился и сейчас благодаря выделенным государством средствам завершается строительством многих объектов. И показатели могут быть улучшены...

— Это так. Могу сказать, что и результаты нашей компании по вводу объектов различного назначения будут лучше прошлогодних. До конца года этот показатель превысит 500 тысяч квадратных метров. В 2007 году мы ввели в эксплуатацию порядка 350 тысяч «квадратов». Но весь вопрос, как считать показатели строительной отрасли. Ведь во всем мире эффективность работы строителей измеряется другим показателем — количеством начатых объектов. Сегодня сдаются в эксплуатацию объекты, начатые два-четыре года назад. Могу со всей ответственностью заявить, что начиная с мая-июня 2007 года и по сегодняшний день, когда прекратилась выдача кредитов строительным организациям, не было начато строительство ни одного объекта коммерчес­кого жилья. И не начнут, по моим прогнозам, еще минимум год. Учитывая, что средний срок строительства составляет два-три года, сами ответьте на вопрос, сколько коммерческого жилья будет сдано в 2010—2012 годах?!

Полагаю, через несколько лет при сохранении текущей ситуации не будет введено в эксплуатацию ни одного объекта коммерческого жилья. Думаю, теперь не надо объяснять, исходя из каких фактов я прогнозирую рост стоимости жилья на рынке Казахстана? Мы договорились не рекламировать корпорацию. Но могу привести факт из нашего обследования рынка. В среднем за сезон кризиса стоимость квадратного метра в столичных уже эксплуатируемых домах, построенных нашей корпорацией, выросла на 500 долларов. Я думаю, что стоимость «квадрата» на вторичном рынке старого жилья может снизиться. Но стоимость жилого «квадрата» в новостройках будет только рас­ти. И это не рекламный ход. Если не возобновить активную строительную деятельность, не поддержать сопутствующие отрасли стройиндустрии, то нам не нарастить жилищный фонд страны. А значит, спрос существенно опередит предложение. И кто в такой ситуации выиграет?

Предлагаемые нами механизмы позволяют решить многие из возникших проблем. И мы надеемся, что законодатели, исполнительная власть прислушаются к нашим предложениям. Президент страны говорит, что нельзя останавливать локомотив строительства. Особенно учитывая, что около половины работающих заняты в строительной отрасли или в малом и среднем бизнесе, который так или иначе связан со строительством. Нельзя допустить снижение темпа, который страна взяла несколько лет назад. Экстренного торможения отрасли можно и нужно избежать. Задав системе принципиально новые параметры, позволяющие миновать этот сложный участок развития, не потеряв отрасль, которую мы всей страной создавали последние десять лет...

20.11.2008

Алевтина Донских, www.kazpravda.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.