Системные меры

Властями страны будут предприняты меры, направленные на стимулирование выдачи ипотечных кредитов с низкой процентной ставкой. Премьер-министру страны Кариму Масимову пришлось признать, что без этого шага все стабилизационные меры Правительства будут сведены на нет.

Властями страны будут предприняты меры, направленные на стимулирование выдачи ипотечных кредитов с низкой процентной ставкой. Премьер-министру страны Кариму Масимову пришлось признать, что без этого шага все стабилизационные меры Правительства будут сведены на нет. Ведь на жилищном строительстве завязано около 40 процентов кредитов банковской системы страны

Несмотря на комплекс мер, предпринимаемых для оживления строительного сектора и завершения долевых объектов, этот рынок не показывает признаков оздоровления. Это можно проиллюстрировать ситуацией, сложившейся на одной из наиболее крупных стройплощадок страны. В Алматы, занимающем около четверти республиканского объема жилищного строительства, ситуация в отрасли по-прежнему остается очень напряженной. Напомним, что по темпам вливания средств из госказны в реанимацию строительного сектора южная столица ничуть не отставала от Астаны.Как сообщил в ходе недавнего заседания Правительства аким Алматы Ахметжан Есимов, с прошлого года объем капиталовложений в отрасль снизился почти на 10 процентов, доля инвестиций, вложенных в жилищное строительство мегаполиса, стала на 13,3 процента ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Ухудшилась и ситуация в сфере производства строительных материалов — с начала года в этом секторе спад достиг 34,4 процента.

По мнению руководителя южной столицы, все эти проблемы можно решить, оказав поддержку коммерческим банкам страны. Причем Ахметжан Есимов обратил внимание на то, что при выдаче кредитов строительным компаниям базовым залогом почти всех финансовых организаций выступали земельные участки. «Одним из направлений повышения ликвидности банков был бы выкуп государством в лице Фонда стрессовых активов залогов в виде земли по дисконтированной цене. В дальнейшем эти земли могут использоваться либо на нужды государства, либо их можно продать через какое-то время после повышения на них спроса», — предложил аким Алматы.

— Приобретая активы в виде земельных участков у банков и их заемщиков, Фонд стрессовых активов возвращает денежную ликвидность в экономику, улучшает балансы предприятий-заемщиков и повышает качество кредитных портфелей банков, — продолжил Ахметжан Есимов, расписывая положительные стороны предлагаемого им механизма. — Заемщики переходят в стандартную категорию, и банки открывают для них новые кредитные линии. Решив проблему перевода активов из неликвидной формы в ликвидную, банки могли бы пойти на снижение кредитной нагрузки на ипотечных заемщиков путем уменьшения процентных ставок, а это очень ощутимо, учитывая, что только в Алматы ипотечные займы составляют 142 миллиарда тенге.

При этом градоначальник подчеркнул, что в текущем году кредитование по городу Алматы упало почти на

40 процентов. А это значит, что реальный сектор недополучил более 2 триллионов тенге кредитных ресурсов. «Если удастся активизировать землю в качестве финансового инструмента, то качественно улучшим экономические показатели банков и их заемщиков. Государство будет вправе ожидать резкого оживления на финансовом рынке и в реальном секторе экономики, — резюмировал градоначальник южной столицы».

Выслушав данное предложение, Карим Масимов (фо-

то 1) комментировать его не стал. Главу Кабмина больше заинтересовало предложение Ахметжана Есимова относительно увеличения государственного заказа для строительной отрасли. Застройщиков сегодня можно поддержать, если привлечь их для строительства инженерных коммуникаций и объектов социальной сферы. Это станет новым подспорьем для многих строительных компаний и обеспечит рабочими местами тысячи человек. Поэтому Премьер распорядился обратить на этот механизм особое внимание, поручив министрам финансов и индустрии проработать этот вопрос совместно с акимами Алматы и Астаны.

— В принципе, я думаю, что эта идея заслуживает более внимательного изучения в плане коррекции госпрограммы, и часть этих ресурсов, наверное, возможно использовать на инфраструктуру, — добавил Карим Масимов.

О необходимости принятия программы стимулирования выдачи ипотечных кредитов говорил и аким Астаны Имангали Тасмагамбетов (фото 2). «Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам повысит их доступность для населения. В качестве мультипликативного эффекта будут обеспечены реализация строящегося жилья, гарантированный ввод объектов в эксплуатацию», — отметил столичный аким.

Разработана программа ипотечного кредитования

К выводу о том, что одних только государственных средств для выхода из кризиса будет недостаточно, пришли и в Правительстве. В минувший вторник глава Кабмина заявил, что без решения проблем ипотечного кредитования запущенные до настоящего времени стабилизационные меры работать не будут. Ведь, как известно, значительная часть средств сегодня сконцентрирована в руках самого населения. Однако казахстанцы с осени прошлого года занимают выжидательную позицию, предпочитая отложить покупку жилья до «лучших времен».

— До определенного момента мы считали, что вопрос, связанный с ипотечным кредитованием, — это вообще не проблема Правительства. Поскольку частный банк сам берет ресурсы, «ипотечник» сам кредитуется. И вроде бы мы здесь совсем ни при чем. По теории чистого рынка, это к нам на самом деле никакого отношения не имеет, — отметил Карим Масимов в ходе заседания Кабмина. — Но реальность жизни такова, что основная проблема как раз в ипотечном кредитовании и находится. Потому что порядка

40 процентов кредитов в банковской системе в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и землях. Поэтому если Правительство не даст ответа на этот вопрос, то вся наша стабилизационная программа может не сработать.

Премьер отметил, что в настоящее время Фондом национального благосостояния «СамрукКазына» и Минфином разработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы. Кроме вливания дополнительной ликвидности в 4 системообразующих банка страны будут запущены программы ипотечного кредитования и программа, связанная с созданием Фонда стрессовых активов. Подробнее об этих механизмах члены Кабмина расскажут на этой неделе.

В Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) надеются, что запуск программы ипотечного кредитования позволит снизить конечную процентную ставку до 10 процентов.

— Сейчас, пользуясь тем моментом, что рынок недвижимости практически на дне, все компании продают квартиры практически по себестоимости, мы надеемся, что Правительство откроет ипотечную программу по доступной процентной ставке, которая не будет превышать 10 процентов для конечного заемщика, — отметил, отвечая на вопросы журналистов, глава АЗК Айдын Рахимбаев. — Сейчас ипотека практически завуалированно закрыта. 18 процентов годовых и порог 40 или 50 процентов первоначального взноса — это очень много, ведь существует масса людей, у которых есть 20-30 процентов от стоимости предполагаемой покупки, и они готовы вложить свои средства для того, чтобы, воспользовавшись моментом, купить, наконец-то, жилье по доступной цене.

По словам председателя АЗК, банки рады бы предложить ипотеку по более низкой цене, для того чтобы закончить строительство объектов. «В роли источников фондирования будут выступать, как мы понимаем, финансовые институты государства — «СамрукКазына» или другой институт, сейчас этот вопрос прорабатывается», — отметил Айдын Рахимбаев.

При этом он добавил, что снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию будет предпринято временно, всего на год. «Через год будет и ипотека дороже, и цена на недвижимость будет другая», — резюмировал руководитель Ассоциации застройщиков Казахстана.

Банки войдут «в долю»

Возможно, в ближайшем будущем роль банков будет сводиться и к предупреждению случаев появления новых групп обманутых дольщиков. Как мы уже писали в прошлом номере, сегодня Правительство разрабатывает новый законопроект, в котором в традиционную схему «дольщик — застройщик» будут включены новые игроки — банк и инвестор. Причем банк-агент может одновременно выступать в качестве инвестора. Еще одно новшество заключается в том, что застройщик будет не сам участвовать в долевом строительстве, а действовать посредством специально созданной проектной компании на каждое жилое здание.

По словам главы АЗК, по этой схеме кредитные комитеты банков будут определять, сотрудничать им с застройщиком или нет. И только в том случае, если будет получено положительное решение кредитного комитета банка, местными исполнительными органами будут выдаваться лицензии. При этом чиновники на местах будут проверять, выполняет ли строительная компания все условия, заложенные в новом законодательстве, среди которых — не менее 3 лет стажа в жилищном строительстве и не менее 100 введенных в эксплуатацию квартир.

Еще до запуска нового проекта должен быть заключен трехсторонний договор, в соответствии с которым дольщик обязуется положить деньги на депозит (сумма вклада должна быть не менее 20 процентов от стоимости будущей квартиры) и в дальнейшем пополнять счет в соответствии с договором, проектная компания за счет кредитов инвестора должна возвести жилой комплекс, и только после введения дома в эксплуатацию банк-агент обязуется перечислить проектной компании деньги дольщиков за минусом операционных расходов.

Таким образом, власти намерены оградить будущих участников долевого строительства от возможного попадания в ловушки нерадивых руководителей строительных компаний. Как утверждают в Правительстве, инициатором законопроекта стали представители Ассоциации финансистов Казахстана. Как сообщил на заседании Кабмина глава ассоциации Серик Аханов, средства дольщика строительной компании могут быть выданы еще до введения объекта в эксплуатацию, но только в том случае, если застройщик представит акт строительно-монтажных работ. То есть финансовой организацией будет установлен жесткий контроль расходования средств. «С помощью запуска этого механизма мы не допускаем разбазаривания средств дольщиков и сохраняем их деньги. Это важнейший социальный фундаментальный вопрос», — отметил Серик Аханов.

В то же время глава Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев, отвечая на вопрос «Недвижимости», отметил, что при запуске новой схемы банки не будут осуществлять контроль, который сегодня действует при реализации государственной стабилизационной программы, когда Фондом устойчивого развития «Казына» средства застройщикам выделяются траншами, по мере их освоения. «Контроль строительства по-прежнему будут осуществлять государственные органы, — сообщил Айдын Рахимбаев. — Но до выхода в государственные органы необходимо выполнить все условия по соблюдению 21 степени защиты (предусмотренных в новом законопроекте по вопросам долевого участия в строительстве. — Авт.)».

Руководитель АЗК убежден, что предлагаемый вариант закона закроет большинству компаний вход на этот рынок. «Это относится к тем компаниям, которые не имеют стажа работы, не имеют хорошей финансовой истории, и мы считаем, что больше 50 процентов компаний изначально уже сейчас не подойдут под новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве», — сообщил Айдын Рахимбаев. — Еще 20-25 процентов компаний не смогут подойти под новые требования, когда начнется строительство, потому что требования этой системы будут весьма жесткими. И в таком случае на рынке может остаться только четверть от числа ныне действующих застройщиков».

Всего в Астане в настоящее время насчитывается 162 недостроенных жилых комплекса, в которые были вложены средства дольщиков. С осени прошлого года были решены проблемы 8745 дольщиков.

В настоящее время общее количество участников долевого строительства превышает 26 тысяч человек. По информации столичного акимата, с учетом объектов, которые будут введены в строй до конца текущего года, их количество сократится до 22 тысяч.

В целом за январь-октябрь текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в республике объем ввода коммерческого жилья возрос на 57 процентов — с 1,4 до 2,2 миллиона квадратных метров. Из них долевое строительство составило 1,9 миллиона квадратных метров. Таким образом, из 56 тысяч дольщиков, зарегистрированных в стране, за 10 месяцев квартиры получили 13398 человек.

По словам министра индустрии и торговли Владимира Школьника (фото 4), до конца 2008 года в квартиры вселятся еще около 11 тысяч новоселов, остальные 32 тысячи дольщиков должны получить свое жилье в 2009-2010 годы.

За 10 месяцев текущего года в Астане введено в эксплуатацию 973,9 тысячи квадратных метров жилья, что на 7,3 процента выше аналогичного показателя предыдущего года.

По прогнозам городского акимата, конечный показатель введенного в эксплуатацию жилья в этом году превысит 1,2 миллиона квадратных метров.

25.11.2008

Ботагоз Искакова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.