Кризис: проверка на прочность

Казахстанский рынок недвижимости находится в начальной фазе своего развития. Отношения его участников — продавцов, покупателей, агентств недвижимости, банков — носят хаотичный характер и на сегодняшний день не в полной мере отвечают требованиям устоявшихся мировых стандартов.

Казахстанский рынок недвижимости находится в начальной фазе своего развития. Отношения его участников — продавцов, покупателей, агентств недвижимости, банков — носят хаотичный характер и на сегодняшний день не в полной мере отвечают требованиям устоявшихся мировых стандартов. О развитии данной отрасли рассказывает соуправляющий партнер агентства недвижимости «АБС Royal Estate» Рафаил Биккинин

— Рафаил, что же это такое — цивилизованный рынок недвижимости или устоявшиеся мировые стандарты?

— Я думаю, это то общество, которое может позволить себе быть цивилизованным именно в силу собственного развития. Но, опять-таки, это зависит только от самого общества. Насколько цивилизованно оно само, настолько существующие принципы переносятся в другие сферы его деятельности. Надо признать, что там, где сейчас всё это есть, когда-то тоже были похожие проблемы — я имею в виду другие страны. Но они это прошли. А правила поведения на казахстанском рынке недвижимости в целом, и особенно в отношении к агентствам недвижимости, к риэлтору, — это как лакмусовая бумажка, как индикаторы, говорящие о том, что здесь не всё в порядке. Например, у нас любой собственник недвижимости может подать заявку на продажу в десятки агентств, и ещё продаёт сам. Это порождает массу проблем, связанных с обоюдным недоверием. Если подвернётся возможность, собственник недвижимости легко может не рассчитаться за оказанную услугу.

А в более развитых странах на глобальном уровне созданы и законодательно поддерживаются условия эксклюзивных продаж. У нас есть друзья в штате Калифорния. Их агентству недвижимости уже 30 лет, и у них в компьютерной базе данных 94000 заявок на продажу домов. Сама эта цифра просто шокирует, так как в нашей базе на порядок меньше, но особенно впечатляет то, что все они на эксклюзивной основе!!!

— Может быть, этому есть какие-то причины? Разве риэлторы не сыграли против себя самих?

— Безусловно, начало сложившемуся имиджу риэлтора положили они сами, с этим приходится согласиться. Но мы не должны забывать, в каких условиях и когда это происходило. Всё начиналось, когда не было никаких правил, которых, кстати, нет и сейчас, и когда всё регулировали принципы дикого капитализма. Это естественный этап развития.

Но если общество знает об этом, оно не должно пропустить момент, когда этот этап заканчивается, и уже на входе в следующий этап начать регулировать эти процессы на государственном уровне. Это очень ярко видно по тем мерам, которыми государство наконец-то начало регулировать процессы в долевом строительстве в Казахстане. Остаётся только надеяться, что отношения между другими участниками рынка недвижимости будут тоже регулироваться. Но боюсь, что в силу неглобальности и немасштабности таких проблем для Казахстана это может отодвинуться ещё на неопределённое время.

Вместе с тем, это даёт возможность всем участникам рынка недвижимости начать самим создавать правовое поле, на котором мы будем играть, потому что правила, создаваемые нами самими, будут намного комфортнее тех, которые создаст для нас государство. Это аксиома.

— Рафаил, некоторое время назад, по крайней мере, до начала кризиса, бизнес, связанный с недвижимостью, считался очень престижным. В народе ходит молва, что риэлторы делали на этом целые состояния. Так ли это на самом деле?

— Это всё на уровне слухов и домыслов. Вероятно, в России лет 25 назад, когда всё это только начиналось, кто-нибудь и заработал весьма приличные деньги в риэлторстве. Очень допускаю, что и в Казахстане могло произойти подобное. Но тогда, а это были лихие 90-е, сделать это было принципиально возможно, и не только в риэл-торстве. Хотя оно продолжает оставаться престижным и очень интересным занятием, и доход от этого кое-какой имеется, но, уверяю вас, состояние на этом сделать невозможно, по крайней мере, на сегодняшнем уровне постановки бизнеса. У всех это по-разному. И часто это зависит от целей. Совершенно точно могу сказать: хотя бизнес — это, прежде всего, получение прибыли, мы работаем не ради денег. Наши цели — это установление в Казахстане цивилизованного рынка недвижимости, который предполагает отсутствие ценовых «шапок», эксклюзивность продаж, единую тарифную политику, создание Ассоциации риэлторов Астаны как объединяющей и регулирующей силы.

— Как кризис отразился на деятельности риэлторов?

— Знаете, я надеялся, что кризис пройдет мимо нашего бизнеса, но в том составе, в котором мы были до его начала, избежать его не удалось. Нам, как и многим участникам данного рынка, пришлось провести реорганизацию, в результате которой мы создали условия, когда каждый сотрудник нашего агентства имеет возможность участвовать в прибыли предприятия. Но для этого ему было необходимо провести свою личную «реорганизацию», то есть изменить своё отношение и подход к работе. Это оказалось своеобразной проверкой, и пройти её смогли не все. Остались в агентстве только самые способные сотрудники.

Ситуация по Астане сложилось таким образом: из 124 агентств на начало кризиса на сегодняшний день осталось только 17, а может, и того меньше. Это происходит потому, что из-за отсутствия у населения инструмента приобретения квартир, которым выступала ипотека, динамика продаж стремится к нулю. Сегодня мы продаем квартиры на уровне 1000-1200 долларов США за квадратный метр. При этом ожидания покупателей — 800 долларов. Я имею в виду то маленькое количество людей, которые имеют на руках наличность и могут позволить себе диктовать условия.

Совсем другая картина с коммерческой недвижимостью. Этот сектор целый год был в мертвом состоянии. Ведь запас прочности собственников коммерческой недвижимости гораздо выше, чем у владельцев квартирной. И поэтому цены на данный сегмент рынка все это время были неизменны. Лишь спустя год с начала кризиса цены на коммерческую недвижимость тоже начали сползать вниз, благодаря чему этот сегмент рынка понемногу активизируется.

То есть очевидно: риэлтор — это очень тяжелый труд, и выдерживают в этом бизнесе только те, кто, оставаясь бизнесменом, заботится о получении прибыли, но у кого есть определенные моральные принципы.

— Посоветуйте, в какой сектор недвижимости сегодня выгодно инвестировать?

— Один уровень инвестирования — это квартиры, а другой уровень — это здания. Конечно, у широкого слоя населения может не хватить средств, чтобы приобрести коммерческую недвижимость. Но вот что важно. Последние события кризиса показали, что мы стояли в преддверии финансового коллапса. В одночасье доллар мог превратиться просто в зеленую бумажку. Представьте себе состояние человека, который держит у себя «под матрацем» 100 тысяч долларов. На эти деньги он может реально что-то купить. И вдруг в результате какого-то кризиса их бы не стало. Поэтому я бы советовал вкладывать деньги в недвижимость, потому что сколько бы она ни стоила после кризиса, в любом случае, это будет больше, чем кучка зелёных бумажек.

— Существует мнение, что продажа залогового имущества банками может сбить цены на квартиры. Ведь сегодня у банков 100 тысяч проблемных невозвратных кредитов, залоговое имущество по которым может быть продано ниже их рыночной стоимости.

— Да, такое может произойти. Цены на квартиры начнут снижаться потому, что предложение будет превышать спрос. Сейчас спроса нет, и это связано с тем, что у населения нет инструментов для приобретения. Если в массовом количестве банки будут выбрасывать на рынок квартиры проблемных заёмщиков, то, естественно, это будет влиять на их стоимость. Конечно, со временем уровень спроса и предложения сравняется. Строить станут меньше квартиры, и тогда цены остановятся. Но это вопрос времени.

— На сегодняшний день риэлторская деятельность никем не регулируется в силу отсутствия соответствующего закона. Скажите, кто-нибудь занимается разработкой такого документа?

— Хочется думать, что данный закон где-нибудь и разрабатывается, но у меня такой информации нет. В Алматы этот бизнес более продвинут, чем в Астане. Там существуют три или даже четыре ассоциации риэлторов, которые и должны заниматься проблемами такого характера. Вероятно, они ведут какую-то работу.

Но, вместе с тем, в южной столице, вероятно, так же существует межриэлторская разобщённость. И на уровне этих ассоциаций копируется та же ситуация, что и в риэлтерской среде. Это лебедь, рак и щука. Единой, чётко выраженной позиции нет. По-моему, этот вопрос в полной мере может быть решён, если к созданию организации, которая решала бы вопросы всего риэлторского сообщества Казахстана в глобальном смысле, подключить третью независимую сторону. Надо помнить, что пока у нас есть время, чтобы урегулировать этот вопрос самим.

— Что входит в перечень профессиональных услуг риэлторов?

— Я бы сказал, что вариантов ответа два. Первый — это услуги в Казахстане, второй — это услуги за рубежом. В Казахстане они просто не могут быть такими, как, скажем, в Америке. И в силу того, что бизнес молодой, и в силу того, что не до конца здесь ещё понимают и принимают принципы цивилизованного рынка недвижимости. Но, самое главное, у нас размер комиссионного вознаграждения риэлтора в 6-7 раз меньше, чем в США. Естественно, и количество, и качество услуг у нас не могут быть таким, как у них.

Наше агентство об этом задумалось четыре года назад, когда мы объявили о том, что переходим на тариф два процента при тотально существовавшем тогда одном проценте в Астане. Мы стали понимать, что настоящие квалифицированные услуги при тарифе один процент оказывать невозможно. Это было нелёгкое решение, было страшновато, что рынок нас не примет. Но через некоторое время мы убедились в обратном. Сейчас никого не удивляют наши 2 процента, потому что все знают, что уровень сервиса и квалифицированность услуг у нас совсем другого порядка. Мало того, сейчас мы легко договариваемся и подписываем договоры на оказание услуг и больше, чем за 2 процента, потому что люди нам доверяют. Через год после перехода на этот тариф мы вышли с приглашением для всего риэлторского сообщества Астаны последовать нашему примеру. Статья в одном из деловых журналов так и называлась «Ау, агентства недвижимости, отзовитесь...», но никто не откликнулся...

— Как защитить себя от недобросовестных риэлторов?

— Во-первых, надо прийти и посмотреть, где находится данное агентство. 90 процентов агентств недвижимости создаются на квартирах. А офисом им служит кухня. Чаще всего это два-три человека. Надо отталкиваться от того, сколько лет они существуют на рынке, как себя позиционируют, как выглядит их офис. Обычно люди получают некачественные услуги, когда пытаются сэкономить на комиссии. Самый главный совет: обращайтесь в те агентства, которые уже себя зарекомендовали, даже если это и непривычно дороже!

— Есть ли единая база данных, которая фиксирует совершенные сделки на рынке недвижимости?

— В Бюро технической инвентаризации (БТИ) есть база, где регистрируются все сделки. Но эти данные не рассекречиваются. Ими не может воспользоваться ни одно агентство, так как эта информация является конфиденциальной. Как мы узнаем о том, что на рынке состоялась какая-то сделка? Это происходит путем механической сверки. Мы просто обзваниваем своих клиентов и спрашиваем: «Вы продали или не продали квартиру?» Кстати, это как раз один из признаков нецивилизованного рынка недвижимости — отсутствие эксклюзивности продаж. Как я уже говорил, на Западе, если собственник обратился в одно агентство, то он уже не имеет права обращаться в другое. И даже если он продал недвижимость самостоятельно, он должен заплатить этому агентству.

На какое жильё сегодня наибольший спрос?

— Это очень больной вопрос. Ответ один — в спросе то жильё, на которое у вас есть деньги. Обычно это 1-2 комнатные квартиры, реже 3-4 комнатные.

— Недавно в прессе Вы сделали прогнозы, в которые с трудом верится. Вы отметили, что ценовое дно в Казахстане будет достигнуто примерно через год на уровне 400-600 долларов за квадрат, и предложили пути выхода из кризисной ситуации…

— Когда из какого-нибудь интервью вырывают цитату, вероятность того, что его концепт будет искажён, очень велика. Смысл этой цитаты в том, что если ценовое дно окажется на уровне 400-600 долларов США, то тогда строить не имеет смысла, так как себестоимость дороже, поэтому надо искать пути удешевления стройматериалов. А если это окажется невозможным, нужно увеличивать среднюю зарплату, чтобы мог срабатывать среднеевропейский принцип, согласно которому стоимость квартиры определяется исходя из зарплаты среднего госслужащего за 3 года.

Если невозможно и то, и другое, то надо возвращать в Казахстан ипотеку, причём желательно в тех же масштабах. Можно сказать, что сегодня появился ещё один способ решения данной проблемы. На момент публикации тех прогнозов, а это было месяц назад, ещё не было известно, что государство начнет вливать средства в банки. Мало того, Правительство проводит очень серьёзную работу с БВУ по снижению процентных ставок. Это очень мудрое решение, и оно достойно аплодисментов.

— Вы работаете на зарубежных рынках? Помогаете продавать, покупать недвижимость в других странах?

— Наше агентство не занимается зарубежной недвижимостью исходя из практической точки зрения. Мы не можем гарантировать юридическую безопасность нашего клиента. Не зная законодательства другой страны, не зная ситуацию изнутри, лучше этим не заниматься. Все крупные и серьёзные «киты» в сфере российской недвижимости утверждают, что зарубежной недвижимостью заниматься престижно, но не прибыльно.

— Почему?

— Потому что невозможно продавать столько недвижимости, находясь в Астане. Компания будет нести затраты на проезд, проживание, и их будет, я думаю, больше, чем доходов от продаж. Хотя наверняка найдутся агентства, которые предоставляют такие услуги, но сделки эти единичны, и информация об этом непроверяемая.

Что касается зарубежных рынков, скажу, что на наше агентство вышла мощная английская риэлторская группа, у которой в 58 странах имеется 224 офиса. 20 процентов сделок по недвижимости в мире проходит через данную риэлторскую группу. Они предложили нам стратегическое партнерство. В начале ноября в Алматы у нас прошёл первый раунд переговоров. 14 декабря мы вылетаем к ним на вторую встречу. Для них цель этих переговоров — убедиться, что мы подходим им как партнёры. Что даёт нам это глобальное партнерство? Нас подключают к их информационной базе. На нас будут выходить инвесторы со всего мира, у которых Казахстан будет в зоне интересов. Стоит отметить, что основной интерес инвесторов начинает проявляться только сейчас, потому что входить на новые рынки необходимо именно на спаде.

— Как часто у риэлторов возникают проблемы с клиентамии по каким причинам?

— Шероховатости в работе с клиентами возникают, это рабочий процесс, и не стоит этого бояться. Не будь этих проблем, мы бы не смогли выявлять изъяны в нашей деятельности. Пара примеров. На квартирном секторе нашего агентства широкая тарифная вилка. Наименьшая ставка равна 0,5 процента, и она, естественно, не предполагает никакого сопровождения. Мы просто доводим клиентов до оформления задатка и отходим от сделки, так как размер комиссии очень мал. Одна покупательница квартиры подумала, что мы должны её сопровождать, и предъявила нам претензию.

В прошлом году мы заключили сделку, в результате которой агентство должно было получить приличную сумму комиссии, но из-за несовершенства договора мы получили сумму в три раза меньше оговоренной. Здесь дело, конечно, не только в точности оформления юридических документов, но и в элементарной порядочности.

— Большое спасибо за интервью. Мы желаем Вам успехов на Вашем поприще!

16.12.2008

Гульдарай Касымова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.