Развенчание мифов

Финансовый кризис стал временем серьезных испытаний на прочность не только для банков и всей финансовой системы мира, но и для рядовых граждан. Особенно для тех, кто влез в долговую яму, оформив ипотечный кредит. И сегодня в условиях кризиса эксперты ищут ...

Финансовый кризис стал временем серьезных испытаний на прочность не только для банков и всей финансовой системы мира, но и для рядовых граждан. Особенно для тех, кто влез в долговую яму, оформив ипотечный кредит. И сегодня в условиях кризиса эксперты ищут возможные пути выхода из ситуации, прогнозируя реальные и нереальные схемы его завершения и начала нового этапа в строительной сфере. На этом фоне рождается множество мифов, творцы которых преследуют свои, сугубо личные цели. Разобраться в них нам помогла генеральный директор сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева, г. Уфа.

— Елена Ярославовна, в мировых, в том числе и казахстанских СМИ настойчиво муссируется информация о скором падении рынка недвижимости, а вместе с ним и всей экономики. Вы поддерживаете эти настроения?

— Несмотря на то, что казахстанский рынок недвижимости намного меньше российского и немного отстает по своему развитию, обобщить выводы все же можно. Ведь наши братские республики крепко связывают исторические, экономические, политические и социальные узы. В связи с чем многие события во всех сферах копируют друг друга.

Действительно, в последнее время все СМИ просто переполнены тревожными известиями. Я не говорю о том, что последствия кризиса не коснутся нас. Коснутся, но по-другому. Сегодня почему-то никто не задумывается о том, что в моменты насыщения любого спроса падают обороты и валовая маржа при сохранении прежнего уровня постоянных издержек. При этом бизнес любого рода, чтобы компенсировать убытки, повышает цены. А цена банка — процентная ставка.

Вся наша экономика, впрочем, как и любая другая, подвержена большим экономическим циклам подъемов и спадов. Конечно, существуют объективные законы развития экономики, но проявляются они по-разному в зависимости от среды. Согласитесь, что в США, в России и в Казахстане условия совершенно разные.

Из-за фактической недоступности ипотеки в наших странах сейчас цены снижаются, но медленно, так как продавцы не хотят продавать дешевле. И все же, по моим прогнозам, цены на рынке недвижимости пока будут падать, потому что нет явных предпосылок к снижению ставок по ипотеке, да и банки сильно ужесточили требования к заемщикам.

— В одном из интервью Вы говорили о мифах, которые появились на фоне кризиса, нельзя ли рассказать о них подробнее?

— Действительно, существует несколько популярных мифов, которые я попробую частично развенчать.

Миф первый: цена на недвижимость упадет резко в 2-3 раза, и всем почему-то от этого будет плохо. Цена на недвижимость резко упасть не может (думаю, многие города могут спроецировать эти закономерности на свой регион). И первой причиной этого является нежелание продавца снижать цену. А ведь цена реально совершенной сделки в первую очередь определяется начальной ценой предложения от собственника. И в данном случае инерционность нашего менталитета, страхи (а вдруг потом я не куплю за вырученные деньги, вдруг цена подскочит) и простая человеческая жадность оправдываются. Наш продавец недвижимости до упора будет удерживать цену, ругать риэлторов и даст торг, только уже когда промучается несколько месяцев со вставшей намертво продажей.

Вторая причина заключается в том, что рынок недвижимости — один из самых инерционных рынков. Пока человек примет решение о продаже-покупке, определит цену, выставит объект на продажу, проходит очень много времени. Потенциальный покупатель может раздумывать долго, а фактическая цена рынка, падения которой мы так жутко боимся, — и есть фактическая цена сделки. А это именно тот момент, когда вы уже сдаете документы для их регистрации. Ведь в каждую секунду до этого пятиминутного момента цена может измениться.

Третья же причина — инфляция. Большая или маленькая, но она есть, и разве вы не заметили, что именно она не дает ценам падать? Причем никто не подумал о том, что ситуация с низкими ценами на недвижимость благоприятна для многих. При этом свою значимость теряет ипотека. Ведь на небольшую сумму можно взять потребительский кредит или же взаймы у того, кто хранит деньги под матрацем.

Правда, себестоимость строительства остается высокой. Но ведь именно в силу этих двух факторов стоимость нового жилья за границей гораздо выше вторичного. Так что, так ли страшно падение цен на недвижимость для большинства граждан, не купивших пока квартиру или планирующих повторную покупку? Если же вы предварительно продаете квартиру и боитесь этой дешевизны, то не забудьте, что покупка новой квартиры вам обойдется еще дешевле. В итоге вместо одного дополнительного квадратного метра вы сможете купить два. Разве плохо? Зарплата-то у вас остается такая же.

Если кому и будет плохо от снижения цен, так это «чистым» инвесторам в недвижимость, которые купили ее до падения цен. А их сейчас мало.

Второй миф: банки затребуют назад свои кредиты у населения. Если говорить о кредитах вообще, и в особенности о необеспеченных, то всегда необходимо тщательно ознакомиться с текстом кредитного банковского договора. Необходимо также ознакомиться с полными условиями кредитования, которые обычно прилагаются к договору. С точки зрения закона, банк не имеет права отступить от буквы договора и этих условий.

Немного сложнее ситуация с обеспеченными кредитами. В частности, с ипотечными. Согласно законодательству, банк вправе потребовать возврата кредита, если стоимость залога становится значительно меньше, чем пропорционально ей выданный кредит. Учитывая это положение, многие стали бояться того, что, если рыночная цена заложенной квартиры стала меньше, например, в 2 раза, чем сумма кредита, банк потребует кредит обратно только на этом основании. Но банк, скорее всего, не сделает этого по следующим причинам. Во-первых, потребовав кредит обратно, он лишится своего дохода — процентов, которые вы ему платите. Причем эти проценты больше (так как сумма кредита больше), чем если бы вы купили эту квартиру сегодня по упавшей в 2 раза цене. А привлечь нового заемщика банку сейчас все сложнее, так как нет платежеспособного населения, и условия выдачи кредитов ужесточились. Зачем же банку лишать себя дохода? Во-вторых, если цены на недвижимость упадут так сильно, банк просто не сможет вернуть свои деньги, продав квартиру. И тем более, не вернет вам ваш первоначальный взнос в полном размере. В-третьих, другое дело, если вы стабильно задерживаете платежи, не продлеваете страховки и допускаете прочие нарушения, то есть вы не исполняете условия договора. Возможно, это связано с кризисом, но с вашим личным, то есть, может быть, ваша платежеспособность снизилась в силу потери работы или болезни. И даже в этом случае банку гораздо проще заставить вас платить и насчитать вам пени, что для него тоже будет являться источником дополнительного дохода. Так как все прекрасно понимают, что полной суммы для возврата кредита у вас просто нет, а другой кредит вам просто никто не даст. Особенно это касается аннуитетной формы платежей, по которой работают почти все банки и согласно которой первые годы ваши платежи большей частью уходят на погашение процентов, нежели основной суммы кредита. На настоящий момент даже у тех, кто взял ипотеку в середине 2006 года, сумма долга остается большой, и досрочное погашение не слишком для них выгодно.

Если уж вы являетесь таким злостным неплательщиком по ипотечному кредиту или, не дай бог, вообще скрываетесь от банка, банк теоретически должен решить продать вашу квартиру (в договоре есть такое условие) и вернуть себе ваш долг с продажи, независимо от желания заемщика. Однако на практике осуществить это трудно: ведь вырученная сумма может и не покрыть размер долга. Поэтому банк, прежде всего, будет пытаться заставить вас все-таки продолжать платить кредит, даст вам отсрочку на несколько месяцев и т.п.

Миф третий: народ, поняв, что платеж по ипотеке и цена предмета залога по договору с банком больше, чем реально стоит упавшая в разы недвижимость, перестанет платить. Этот миф возник на основании якобы опыта мировых рынков недвижимости на стадии резкого обвала цен. Суть его в том, что после сильного падения цен на недвижимость, например, в 2-3 раза, плательщики ипотеки понимают, что их ежемесячный платеж рассчитан по старой высокой цене и сейчас был бы гораздо ниже. Далее они решают не платить ипотеку, надеясь, что банк, продав их квартиру, вернет им первоначальный взнос, с помощью которого они приобретут новую квартиру с новым кредитом, который будет уже гораздо дешевле. В итоге на рынок недвижимости выйдет множество таких обремененных ипотекой квартир, в результате цены из-за избытка такого специфического предложения с необходимостью оформления еще и множества документов еще более упадут, а банкам станет совсем плохо из-за проблем с ликвидностью и возвратов своих денег от неплательщиков.

Те, кто придерживается таких страхов, приводят в пример США, где получилось как будто примерно так. Но не учитывают, что причина и следствие там были обратными, да и предпосылки другие. Неплатежи по ипотеке там начались из-за того, что ставка кредитов была плавающая, в результате чего в определенный момент она подскочила, так же как и платеж по ипотеке, который многим оказался не по карману. В результате банкам пришлось ставить на продажу проблемные квартиры. Кроме того, с большим риском выдавались кредиты без должной проверки платежеспособности заемщика.

У нас — другая история. Большинство работоспособного ныне населения выросло в СССР, помнят очереди и талоны. Для нас квартира — самая большая ценность, и это у нас в крови. Конечно, в последние годы появилось много обеспеченных людей, которые могут себе позволить менять жилье почти «как перчатки». Но ведь для того, чтобы повлиять на рынок, действия людей должны стать массовыми и затронуть все слои населения. Так вот, это самое наше воспитание и «генетическая» память просто не дадут нам делать «резких движений» с долгожданной квартирой в ипотеке. Согласитесь, что большинство покупателей недвижимости копило для этого деньги много лет, влезло в долги и считает покупку квартиры «событием всей жизни».

Да и ипотеку сейчас берут минимум на 10 лет. Представьте, взять ипотеку в банке можно, только скопив денежку на первоначальный взнос, достигнув каких-либо успехов в работе, т.е. получая хороший доход и сумев доказать это дотошному банку. То есть лет в 30 в среднем. Далее вы 10 лет платите эту ипотеку, а затраты еще будут и на страхование, ремонт, который молодая семья будет делать постепенно... В итоге вам уже за 40. И влезать в ипотеку вам еще раз не захочется. Ипотека — это стресс на долгие годы. И многие не желают вступать в эту реку дважды. Тут еще дети подрастают и требуют затрат…

Поэтому от одной только мысли об изъятии квартиры банком у большинства граждан, поверьте, волосы дыбом встают. И платить ипотеку они будут. Будут.

— Какие меры принимают риэлторские группы России, чтобы выжить в условиях кризиса?

— Это оптимизация расходов и кадрового состава, часто — переезд в более дешевое помещение, некоторые изменения в самой технологии работы, активное привлечение клиентов, которые ранее обслуживались в закрывшихся в кризис агентствах. Ну и, конечно, активное использование Интернет-технологий. Мы понимаем, что именно те агентства, которые выживут в кризис, будут иметь новый опыт и в фазу выхода рынка из кризиса привлекут максимум клиентов. Несколько снижаются объемы рекламы, но рекламную поддержку необходимо сохранять даже в кризис, и особенно при выходе из него.

В эти периоды можно наладить еще более тесные контакты с банками и застройщиками, так как всем тяжело и все охотно идут на сотрудничество.

— Что бы Вы посоветовали нашим читателям в условиях кризиса?

— Несмотря на многие реальные неблагоприятные факторы, нам нужно учиться жить и не в слишком благоприятной рыночной обстановке, так как любая экономика подвержена цикличности. Многих кризис может затронуть и не так сильно, бизнесменов заставит совершенствовать свое дело и работу.

Конечно, будут кадровые оптимизации, остановится рост зарплат, но это не означает, что все мы сразу станем безработными. Многими исследователями отмечено, что экономические кризисы часто освобождают некоторые рыночные ниши и дают возможности. Поэтому не стоит смотреть в будущее совсем пессимистично, а надо попытаться найти новые возможности. Например, кризис сейчас заставляет многие магазины одежды устраивать распродажи со значительными скидками, чтобы обеспечить текущую ликвидность и сбыть излишки товара. И вообще, кризис заставляет многих переориентироваться на более дешевые товары и продукты.

— Спасибо за интересную беседу!

23.12.2008

Гульдарай Касымова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.