Дольщики: ответственность с гарантией

Ушедший год стал настоящим испытанием на прочность для отечественного рынка недвижимости, которому с помощью прямых финансовых вливаний Правительства Казахстана (а в мировой практике это прецедент) удалось выйти из состояния стагнации.

Ушедший год стал настоящим испытанием на прочность для отечественного рынка недвижимости, которому с помощью прямых финансовых вливаний Правительства Казахстана (а в мировой практике это прецедент) удалось выйти из состояния стагнации. Благодаря государству и лично Президенту страны, люди уже получают ключи от своих квартир, приобретенных некогда «в долю». В свое время недобросовестные застройщики без опыта и дополнительного финансирования воспользовались доверчивостью граждан и визуальными эффектами рекламы, в результате чего в Астане и Алматы произошел ряд печальных «долевых» историй. Дабы обеспечить защиту прав частных «соинвесторов» — дольщиков, по поручению Главы государства в 2006 году был разработан, а с января 2007-го вступил в силу «долевой» закон. Разразившийся в августе того же года мировой финансовый кризис затронул банковскую сферу и ее клиентов — строительные компании. От недостатка фондирования пострадали вполне добросовестные застройщики. Шанс предоставило Правительство, обеспечив капитализацию госхолдингов и банков, которые, в свою очередь, открыли кредитные линии. Новый год, и снова Кабинет министров с подачи Президента протягивает застройщикам и дольщикам руку помощи в виде госсубсидий и улучшения двух систем: ипотечного кредитования и долевого участия. Наконец, в 2009-м вступит в силу обновленный Закон «О долевом участии в строительстве», который ужесточит требования к игрокам и полностью обеспечит сохранность средств, вложенных потенциальными новоселами.

Счет на миллиарды

По данным Министерства индустрии и торговли, в Казахстане возводится 249 долевых объектов на 43 тысячи дольщиков: 128 — в Астане (23,8 тысячи человек), 99 — в Алматы (12,5 тысячи), 16 — в Алматинской области (3 550) и шесть — в Акмолинской (3 592). Таким образом, 95 процентов строящихся «по долям» домов сосредоточено в этих регионах.

Дабы облегчить последствия кризисных явлений, Правительство приняло комплекс мер по бюджетному финансированию этого сектора: во-первых, увеличено фондирование АО «Казахстанская ипотечная компания» для выкупа прав требований по ипотечным займам у банков второго уровня на сумму 20,5 миллиарда тенге из республиканского бюджета (освоено 19,8 миллиарда). Во-вторых, «копилка» Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов пополнилась на миллиард 25 миллионов тенге, что позволило обеспечить объем принятых гарантий на сумму более 20 миллиардов (эти средства использованы полностью). В Государственную комиссию по модернизации экономики направлены предложения по финансированию строек в Алматинской области (механизм — капитализация Фонда национального благосос­тояния «Самрук-Казына» с последующим кредитованием застройщиков через банки второго уровня).

ФНБ «Самрук-Казына» уже получил 95 миллиардов: 48,8 —для завершения «недостроев» Астаны и 46,2 — для Алматы. Согласно справочным материалам МИиТа, за декабрь ушедшего года БВУ уже направили застройщикам 63,9 миллиарда, выделенных ФНБ. В столице процесс продвигается быстрее: перечислено 40,8 миллиарда, полностью освоено 40,3, что позволит защитить права более 12 тысяч дольщиков 37 объектов. В Алматы пока показатели несколько скромнее: на 17 домов распределены 23,1 миллиарда, использованы 22,6. Этот транш правительственной помощи облегчит жизнь трем тысячам пострадавшим долевикам.

Как сообщил, выступая на последнем в 2008-м правительственном часе в Мажилисе Парламента, глава МИиТа Владимир Школьник, оставшиеся средства будут отправляться к местам назначения по мере освоения ранее выделенных и оформления кредитных соглашений.

По словам министра, «Самрук-Казына» и БВУ не спешат по вполне уважительной причине: и банки, и фонд строго контролируют каждый тенге и следят за продвижением стройки буквально по этажам: растет здание, господдержка идет впрок, — значит, пора перечислять следующую сумму.

По информации акиматов, по схеме финансирования через ФНБ в Астане сданы в эксплуатацию восемь объектов (3 086 дольщиков), в Алматы — три жилых комплекса (481 долевик). К началу января запланировано завершить строительство пяти домов в столице, решив проблемы 676 дольщиков, и семи — в Алматы (687). Изыс­кавшие источники средств компании самостоятельно достраивают еще 65 ЖК, квадратные метры в которых приобрели 10 099 человек. Семнадцать из них (на 2 885 дольщиков) должны быть готовы к январю.

Акимат Астаны заручился 41 миллиардом тенге на приобретение шести тысяч квартир в объектах долевого строительства. Напомним, что таким образом власти решают три наболевших вопроса: выкупают застоявшиеся на рынке невостребованные квадраты и передают их нуждающимся госслужащим, работникам бюджетных организаций, а также обеспечивают достраивание тех метров, что были приобретены гражданами «до кризиса». Из выделенных на эти цели в 2008-м 21,5 миллиарда тенге освоено сто процентов: заключены договоры выкупа на 6 213 квартир в 47 объектах (6 033 дольщиков). К началу года обещано сдать восемь из них.

К «работе» по оживлению рынка подключились и национальные компании, которые помогут ссудами двум тысячам своих сотрудников и обеспечат их выкупленным жильем.

Из резерва Правительства для завершения так называемых «проблемных» ЖК акимату столицы выделено 17,2 мил­лиарда тенге, в Алматы на эти же цели направлено десять миллиардов.

Как проинформировал Владимир Школьник, суды над недобросовестными застройщиками, бросившими дома, завершились. Согласно решениям, в качестве возмещения убытков дольщикам переданы права на все незавершенные объекты. Они будут достроены с помощью жилищных строительных кооперативов и созданных акиматами уполномоченных органов — ТОО.

Как подчеркнули эксперты МИиТа, в регионах ситуация с долевыми стройками находится на постоянном контроле местных исполнительных органов. В результате принимаемых мер за январь — ноябрь 2008 года объем возведения жилья коммерческого возрос на 58 процентов: с 1,6 до 2,5 миллиона квадратных метров (причем 2,1 из них — «долевые»).

Таким образом, за 11 месяцев из 56 тысяч дольщиков, насчитывавшихся в стране на момент начала кризиса, 15 тысяч 69 уже получили квартиры, в том числе: восемь тысяч 792 — в Астане, три тысячи 331 — в Алматы. Прог­нозировалось, что до конца года к этим счастливчикам добавится еще три тысячи. Остальные дольщики смогут справить новоселье в 2009 и 2010 годах.

Кстати, деньги «в помощь» рынку (а всего было выделено 184,7 миллиарда тенге) — не подарок Кабмина, это разовая акция, и, поскольку задействованы средства налогоплательщиков, все они должны быть возвращены в госказну.

— Некоторые люди заложили либо продали свои квартиры, вложили деньги в «долевку» и в результате оказались и без жилья, и вообще без средств. Сейчас государство помогает справляться с их трудностями, хотя «игра» на долевом рынке была изначально делом небезопасным и добровольным, — говорит руководство МИиТа.

Немногие дольщики учитывали тот факт, что вхождение «в долю» — форма предпринимательской деятельности инвесторов. При венчурном вложении капитала возможен доход, но возможен и убыток. И риски при таком вот совместном бизнесе распределяются соразмерно внесенным инвестициям, риски дольщиков — в основе их правовых взаимоотношений с застройщиками, они носят закономерный, тотальный характер. И если один партнер «недоглядел», а второй его обманул, при чем здесь, собственно, государство? Но Президент принял решение: поддержка рынку недвижимости будет оказываться и впредь, пока не утихнут отголоски кризиса. План совместных действий Правительства, Национального банка и Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2008—2010 годы также предусматривает решение проблем в строительной отрасли.

Гарантия закона

В рамках антикризисных мероприя­тий Правительство настояло на изменении долевого законодательства. Основным разработчиком «судьбоносных» поправок выступила Ассоциация финансистов. Сейчас грядущие новшества отрабатываются в рамках рабочей группы Мажилиса Парламента под руководством депутата Шавхата Утемисова. По его словам, количество степеней защиты дольщиков увеличится до 21-й и более. Первоначально планировалось «запустить» закон в январе, затем срок отодвинули на март. Мажилисмен уверен, что торопиться не следует, поскольку в этом случае важны не столько сроки принятия нормативного правового акта, сколько его качество. Тем более что прецедент есть: закон 2006-го был назван приметой новой «долевой эпохи». Но на практике оказался недостаточно эффективным в деле защиты прав дольщиков, хотя он и предусматривал целых 16 степеней этой самой защиты.

Закон выполнил свое основное предназначение — пресек возможность участия в «долевке» компаний маломощных, которые не имеют соответствующей материально-технической базы и достаточного финансового обеспечения. С момента его ввода в действие (январь 2007-го) акиматами выдано всего 159 разовых лицензий на долевое строительство при наличии четырех с половиной тысяч строительных компаний — потенциальных участников!

И тем не менее, констатировал заместитель председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мининдустрии Николай Тихонюк, даже в 2007-м, когда ужесточенные правила начали действовать, в Астане зафиксированы случаи мошенничества: строители принялись собирать с дольщиков кровные, не имея на то властного разрешения. В итоге один из «партнеров» в бегах, второй — на скамье подсудимых.

Новый проект закона как раз нацелен на исключение подобных случаев. И основное его отличие — в расширении состава участников долевого строительства домов.

На агента уповая

Ныне в списке, помимо застройщика и дольщика, появляется агент — банк второго уровня. Он может выступать и в качестве еще одного «звена» в этой схеме — инвестора, обеспечивающего финансирование в форме кредитов.

— Через привлечение банка-агента мы надеемся стопроцентно застраховать дольщика от потери своих денег. Он их положит на депозит в БВУ, где средства и станут храниться вплоть до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, после чего будут переданы застройщику. Таким образом, на мой взгляд и по мнению рабочей группы, интересы дольщиков будут максимально защищены, — уверяет Ш. Утемисов.

Конечно, разработчики не отрицают возможности возникновения различных форс-мажорных обстоятельств, но самая главная гарантия именно в наличии посредника. Во-первых, сам банк заинтересован в учас­тии, поскольку он сможет оперировать средствами дольщиков. Чем больший их объем привлечен, тем меньше сумма займа и ниже процентная ставка по нему для застройщика, если, конечно, он намерен кредитоваться у этого БВУ. А вот здесь уже интерес фирмы. Кстати, по новым правилам, застройщик не сам участвует в долевом строительстве, а создает проектную компанию на каждое жилое здание — свою дочернюю организацию. Он выступает учредителем (не менее 50 процентов участия в уставном капитале) и берет на себя субсидиарную ответственность. То есть в случае возникновения пресловутых «форс-мажорных обстоятельств» будет отвечать своими активами.

Как пояснил Шавхат Утемисов, раньше одна фирма могла одновременно вести десятки объектов, да еще и иметь дополнительные источники дохода, при этом все деньги аккумулировались на одном счете. В последствиях такого «котлового» финансирования не может сейчас разобраться ни финансовая полиция, ни прокуратура.

— А если на каждый дом будет создаваться своя проектная организация и открываться отдельный счет, то достигается главная цель — контроль над средствами и прозрачность их использования, — утверждают разработчики. — И это одно из тех новшеств, на котором депутаты настаивают.

Как только жилой комплекс достраи­вается, проектная компания ликвидируется или может принять другой объект с нуля. Но только один.

Помимо расширения состава сторон, изменяется порядок лицензирования, который будет производиться на основании разовой (вместо генеральной) лицензии на каждое жилое здание и в два этапа.

На первом, длительностью шесть месяцев, проектная компания вправе осуществлять рекламу своего многоэтажного «детища». Но разрешительный документ выдается при условии, если опыт работы застройщика-учредителя в строительной сфере не менее трех лет, он уже сдал в эксплуатацию сто и более квартир и имеет на счету средства в объеме не менее ста тысяч месячных расчетных показателей (более ста миллионов тенге).

Кроме того, требуется наличие разрешения на проведение строительно-монтажных работ, земельного участка, договора с банком-агентом, а также собственных средств в объеме не менее пятнадцати процентов от сметной стоимости проекта, утвержденной проектно-сметной документации и положительного заключения экспертизы. О последней — разговор отдельный. В 2002 году в закон об архитектурной и градостроительной деятельности были внесены изменения, согласно которым застройщик обязан сдавать на экспертизу только техническую часть проекта (что связано с безопасностью людей), без сметной стоимости. Мол, это коммерческая тайна.

— Отсюда и непонятное «взвинчивание» цен, и сверхприбыли: никто не знает, сколько же стоит на самом деле эта квартира, — утверждает Николай Тихонюк. — Я считаю, что тогда была совершена ошибка, в рамках «долевых» поправок это можно и нужно исправить.

Дабы получить лицензию «номер два», на срок до ввода дома в эксплуа­тацию, необходимо, во-первых, завершить нулевой цикл строительства объекта, во-вторых, привлечь в банк-агент вклады дольщиков в сумме не менее пятнадцати процентов от стоимости стройки и, в-третьих, заключить соглашение с инвесторами (банком-агентом или другими юридическими лицами) о финансировании в полном объеме. Ко второму этапу должны быть четко известны все его источники. По словам Н. Тихонюка, застройщик получит кредит, только если сможет завлечь покупателей. Но что, если компании за полгода не удастся собрать требуемое количество долевых средств?

— Пока практики, конечно, нет, но я предполагаю, что ей будет отказано в выдаче лицензии на второй этап и предоставлен второй шанс, отсрочка, чтобы исправить положение, — говорит депутат Шавхат Утемисов. — Шес­ти месяцев при хорошей рекламе вполне достаточно для сборов. Воп­рос в том, доверяют дольщики этому застройщику или нет.

Немаловажное условие для получения разрешительных документов — наличие договора с инжиниринговой фирмой, которая впоследствии станет осуществлять технический контроль хода стройки.

В целом новый механизм долевого строительства жилых зданий выглядит так: между проектной компанией, банком-агентом и дольщиком заключается трехстороннее соглашение. Последний вносит на депозит БВУ первоначальный вклад — не менее 15 процентов от суммы договора — и в дальнейшем пополняет его. Застройщик (за счет кредитов инвестора или банка-агента) строит и вводит в эксплуатацию дом. И лишь после приемки дольщиком своей «доли» банк перечисляет его деньги проектной компании за минусом операционных расходов.

Споры о нормах

Одно из новшеств законопроекта — выделение государственного органа в долевом строительстве, то есть общего координатора сферы. Функции по выдаче разрешительных документов при этом останутся за акима­тами. Участники рабочей группы не отрицают возможности, что «долевые» полномочия могут быть возложены и на структуру существующую — Комитет по делам строительства Мининдустрии. Несколько лет назад КДС «обделили» правом конт­роля над качеством стройки и строи­телей в регионах, положившись на честность и «саморегулирование» местных департаментов. А зря. После прогремевших долевых и земельных споров комитет вынужден вмешиваться в работу областей. И нынче руководство МИиТа настаивает (и просит поддержки у народных избранников) на усилении контроля над дея­тельностью местных исполнительных органов по вопросам архитектуры, градостроительства и строительства, государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования, в том числе в части соблюдения дисциплины, регламентов, порядка проведения экспертизы, правил прохождения разрешительных про­цедур, приемки построенных объектов в эксплуатацию. Тем не менее в процессе работы над «долевым» законопроектом члены рабочей группы отказались от нескольких ранее предлагаемых разработчиками мер: необходимость депонирования на отдельном счете в БВУ средств в объеме не менее пяти процентов от привлеченных денег для выплат дольщикам, расторгающим договоры. По мнению членов рабочей группы, участие в системе банка-агента — уже достаточная гарантия возврата вложений.

Во-вторых, исчезла норма о возможной «подмене» наличия собственного капитала в определенном объеме договорами страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению ущерба.

— Следует оценить финансовый потенциал страхового рынка, насколько риски стройкомпаний могут быть «покрыты» страховыми организациями республики? На первое сентября 2008 го­да их совокупные активы составляли 286 миллиардов тенге, собственный капитал — 161. Для сравнения: только на решение «долевых» проблем Правительство направило 184 миллиарда, — констатирует Ш. Утемисов.

— То есть страховщики просто не потянут таких расходов. Таким образом, от обязательного страхования мы отказываемся, но оставляем за участниками инициативное право.

А каким образом новый закон гарантирует дольщику, что лифт в его подъезде будет запущен сразу, а не через полгода, как водится, что из розеток не будут дуть степные ветры и вместо прописанных в договоре 80 квад­ратов их не окажется 70 или 90?

На этот вопрос корреспонденту «КП» ответил один из разработчиков проекта, начальник управления КДС Мининдустрии Василий Маслов:

— Застройщик получает деньги дольщиков только после приемки дома актом Госкомиссии. Во-первых, замечаний по качеству не должно возникнуть у инжиниринговой компании. Во-вторых, дольщик должен предоставить в банк справку о том, что у него нет претензий к строителям. Соответственно, чтобы получить такой документ и средства из БВУ, строители сами будут «бегать» за клиентом и удовлетворять его требования.

Без вариантов

Руководство Ассоциации застройщиков уже успело озвучить свои прог­нозы касательно последствий обновления законодательства для участников рынка недвижимости. Так, после проведения презентации поправок в Правительстве председатель АЗК Айдын Рахимбаев поделился с журналис­тами опасением: дескать, новая редакция «долевого» закона перекроет доступ к бизнесу большинству компаний. Половина ныне работающих застройщиков ужесточенным требованиям не соответствуют априори, еще 20—25 процентов отсеются непосредственно в процессе строительства.

— Если предложение на рынке будет небольшим, соответственно, цена на квадраты резко подскочит, поскольку сегодняшнее падение спроса, связанное с кризисом, — явление временное, — говорят эксперты.

Руководитель рабочей группы Шавхат Утемисов пессимизма не разделяет. По его словам, обновленный рынок не окажется безынтересным для застройщиков, поскольку будет найден оптимальный вариант: предоставив им право создавать проектные компании, государство тем самым расширяет круг участников рынка. А заместитель председателя КДС Николай Тихонюк считает, что останется небольшая группа «долевых» компаний, которая будет конкурировать с теми, кто предпочтет продавать готовое жилье. Специалист уверен, что будущее — за сис­темой жилстройсбережений и зарекомендовавшей себя схемой жилищно-строительных кооперативов.

— В рамках деятельности рабочей группы мы изучали опыт и соседних по СНГ стран, и развитых западных. Говорить о том, что весь мир отказался от долевого участия, не совсем правильно, — свидетельствует Ш. Утемисов. — Это одна из форм развития жилищного строительства. Но, помимо мощных законодательных требований, я бы сконцентрировал внимание на моральной стороне вопроса. Не все же компании потенциально непорядочные, и на кризис нужно делать скидку. Ко всему, Правительство оказывает помощь. И если бы каждый, кто берет на себя обязательства, — и застройщики, и дольщики, и банки, своевременно их выполнял, как это делает государство, проб­лем бы впредь не возникало.

Не стоит забывать, что «долевой» закон пока только в проекте, ему еще предстоит пройти немало ступеней перед подписанием Главой государства. И не исключено, что в процессе рассмотрения в Парламенте некоторые нормы будут меняться. Но даже принятие законопроекта в таком виде, как сейчас, и в этом полностью уверены эксперты, не повлечет отрицательных социально-экономических или правовых последствий. Он позволит гарантировать дольщику сохранность вложений и значительно повысит ответственность застройщика.

06.01.2009

Светлана Антончева,www.kazpravda.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.