С рентой по жизни, или Квартира с нагрузкой

В действующем законодательстве Республики Казахстан существует понятие ренты как одного из способов передачи имущества в собственность другому лицу. Что же такое рента? Какими правами обладают ее плательщики и получатели? По каким правилам заключается договор ренты?

В действующем законодательстве Республики Казахстан существует понятие ренты как одного из способов передачи имущества в собственность другому лицу. Что же такое рента? Какими правами обладают ее плательщики и получатели? По каким правилам заключается договор ренты? На эти и другие вопросы отвечает карагандинский юрист Елена Петренко.

(Продолжение. Начало)

Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество (движимое и недвижимое) под выплату ренты либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 530 ГК РК).

А это значит, что право получения пожизненной ренты прекращается со смертью ее получателя, т.е. не переходит по наследству.

Помимо этого, пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение равны. И в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 530 ГК РК).

Получателями пожизненной ренты могут быть исключительно граждане. В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущества, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собственником гражданин.

Форма рентных платежей по договору пожизненной ренты предусматривается только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни, и получатель ренты не вправе требовать предоставления каких-либо услуг.

Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не может быть меньше установленного законом размера минимальной заработной платы. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению.

Плательщик ренты не вправе в одностороннем порядке отказаться от выплаты ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. Однако договор пожизненной ренты может быть расторгнут по соглашению сторон либо по общим основаниям, предусмотренным законодательством для одностороннего расторжения договора.

Так, в соответствии со ст. 533 ГК РК, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты досрочного выкупа ренты либо расторжения договора, если плательщик существенно нарушил условия договора. В таком случае выкуп ренты осуществляется по правилам, предусмотренным для выкупа постоянной ренты (ст. 528 ГК РК).

Под существенным нарушением условий договора в судебной практике понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушения стороной по договору своего обязательства, влекущие за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Такими нарушениями могут быть длительная или систематическая задержка выплат рентных платежей, непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее по угрозу интересы получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Действующий Гражданский кодекс указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если другое не предусмотрено законом. Но разница между договорами весьма ощутимая. По договору пожизненной ренты с иждивением получатель ренты передает принадлежащее ему только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и др.) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (п. 1 ст. 535 ГК РК). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Кроме того, договор пожизненного содержания с иждивением отличается от пожизненной ренты формой и размером платежей. Получатель содержания с иждивением вправе рассчитывать на бесплатное жилье, питание, одежду, лекарства, а если этого требует состояние здоровья пожилого человека, также и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением, при этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами (п. 2 ст. 536 ГК РК). Причем с увеличением размера минимальной заработной платы сумма выплаты пропорционально увеличивается.

Договором может быть также предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.

Отчуждение (продажа и т.п.) либо передача в залог имущества, переданного плательщику ренты, возможны только с предварительного согласия получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает более близкие и доверительные отношения между участниками договора, и он обязывает обе стороны быть предельно осторожным при его составлении. Расторгнуть его в одностороннем порядке невозможно, кроме случаев предусмотренных законом. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет право требовать возврата ему недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены ренты. В случае выплаты выкупной суммы действуют правила, предусмотренные при выкупе постоянной ренты.

Следует помнить, что в случае нарушения плательщиком ренты договорных обязательств и расторжения вследствие этого договора по инициативе получателя ренты плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Советы юриста

При составлении договора ренты необходимо быть предельно осторожным, следует предусмотреть все необходимые условия выплат или содержания. Ведь не всегда можно уберечься от нарушения условий договора, а возникшие ссоры и разногласия могут повлечь за собой требование о расторжении договора.

К сожалению, любые споры по договору ренты могут иметь самые неблагоприятные последствия как для плательщика, так и для получателя ренты. Юрист Елена Петренко объясняет, на что следует обратить особое внимание, чтобы заранее исключить возникновение различных проблем. Ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет в последующем избежать споров и разногласий по исполнению договора.

Итак, что необходимо предусмотреть в договоре ренты:

— Условия передачи имущества в собственность плательщика ренты: за плату или бесплатно.

— Стоимость имущества, передаваемого под выплату ренты или содержания, и недопустимость ее снижения.

— Размер, сроки и порядок выплаты рентных платежей;

— Размер, сроки и порядок выплаты выкупной цены ренты в случае досрочного прекращения договора.

— Определить получателя ренты.

— Общую стоимость ежемесячного объема содержания, предоставляемого получателю ренты, а также условие об увеличении ежемесячного содержания пропорционально увеличению среднемесячной заработной платы.

— При заключении договора пожизненного содержания с иждивением определить порядок содержания, к примеру: медицинское обслуживание, обеспечение питания, порядок осуществления надомного ухода, госпитализации, приобретение одежды, лекарств, помощь по хозяйству, оплата коммунальных услуг и пр.

— Условие о возможности увеличения или уменьшения объема содержания в зависимости от изменения состояния получателя ренты (материального, физического).

— Условие о возможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в денежном выражении.

— Условие о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдачи в залог и ином обременение недвижимого имущества плательщиком ренты.

— Предусмотреть в каких случаях нарушения условий договора плательщиком ренты получатель ренты вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

— Предусмотреть возможность исполнения обязательств по содержанию лично или через третьих лиц. Таким образом, в случае возникновения конфликтов услуги по содержанию пожилого человека можно будет оказывать силами другого лица, конечно, за счет плательщика ренты.

— Предусмотреть обязательства плательщика ренты в случае утраты или повреждения имущества;

Законом предусмотрены достаточно твердые гарантии стабильности рентных отношений, возникающих в связи с отчуждением имущества. Но очевидно, что до вашего похода к нотариусу по поводу заключения договора ренты необходимо обязательно проконсультироваться у юриста. Консультация у квалифицированного и опытного специалиста в вопросах наследственного права, недвижимости и налогового законодательства наверняка убережет вас от неприятностей и потерь в будущем.

Заканчивая статью о договоре ренты все-таки надо отметить, что для одиноких пожилых людей, у которых есть недвижимость, но нет достаточных средств к существованию, безопаснее было бы заключать договор ренты с городскими властями. После заключения такого договора пожизненного содержания квартира переходит в городскую собственность, а гражданам ежемесячно выплачиваются денежные средства. При этом за человеком, заключившим договор, сохраняется право проживания и пользования жилым помещением. Но такой услуги акиматы пока не оказывают. Возможно, это только пока…

Помощь в подготовке статьи оказала юрист Елена Петренко.

13.01.2009

Дарья Власова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.