Упасть ниже земли

Квартирный вопрос? Не берите в голову! Проблема пары десятков квадратных метров жилья – это вообще не проблема по сравнению с земельным вопросом. Если споры о «зойкиной квартире» начались лишь в начале двадцатого века, то споры о землице-матушке – привычно больной ...

Квартирный вопрос? Не берите в голову! Проблема пары десятков квадратных метров жилья – это вообще не проблема по сравнению с земельным вопросом. Если споры о «зойкиной квартире» начались лишь в начале двадцатого века, то споры о землице-матушке – привычно больной вопрос еще с доисторических времен. Что, в общем, понятно: земля – единственный абсолютно невосполнимый ресурс на нашей планете. Больше, чем есть сейчас, ее не станет – а значит, надо успеть поделить то, что есть. Хотя не исключено, считают в Восточном Казахстане, что скоро все люди поймут: аморально владеть тем, что было до тебя и будет после. В это верят сторонники «апокалиптической теории кризиса», убежденные, что происходящие в мире события перевернут представления людей о том, что такое хорошо и что такое плохо. Может быть, это действует Белуха – легендарная Шамбала? А может, они и правы – в конце концов, все нынешние аксиомы когда-то были сумасшедшими идеями…

Но пока одни пророчат или хватаются за голову, другие предпочитают заняться делами более приземленными. Причем – в буквальном смысле. Потому что параллельно с общим финансовым кризисом, в Восточном Казахстане намечаются в плане земельных отношений две совершенно противоположные тенденции. С одной стороны, из-за замороженного строительства гораздо больше желающих продать землю, чем тех, кто в состоянии ее купить. С другой стороны, получить свои бесплатные законные десять соток за кризисный 2008 год не только не убавилось, но даже… возросло! Вот цифры: заявлений от граждан на участки под индивидуальное жилищное строительство в 2007 году было подано в Усть-Каменогорский городской акимат 1600, а 2008-м – уже 1770!

Возможно, устькаменогорцы просто оптимистично смотрят на кризис – мол, к тому времени, как до них дойдет очередь, и кризис пройдет. Идея, в общем, не лишена оснований – как нам сообщили в том же акимате, в нынешнем году земельные участки получат те, кто подавал заявления четыре года назад.

Гораздо быстрее – а теперь и дешевле – купить сегодня землю на вторичном рынке. Из-за набившего оскомину кризиса объявления о продаже земли в местной рекламной газете не меняются уже полгода: «Продам земельный участок. Цена…». Каждую неделю, в каждом номере – одни и те же рекламные модули. Впрочем, выражение «не меняются» – не совсем точно. Меняются – но вот как: поняв, видимо, что налички им уже не получить, хозяева участков согласны не на продажу, а на натуральный обмен. Как правило, на автомашины. Например, один гектар земли на Бухтарминском водохранилище, в местной курортной зоне в сотне километров от города, готовы поменять на «Тойоту-Прадо» не позднее 1995 года выпуска. Это объявление выходит из месяца в месяц, но безрезультатно: никому не нужен целый гектар земли…

Еще два года назад на той же Бухтарме земля на побережье легко уходила за две тысячи долларов сотка. Чтобы вы понимали: две тысячи долларов – это за сотку абсолютно неблагоустроенной и зачастую неохраняемой земли, как правило, на скальном грунте и безо всяких коммуникаций. Максимум благоустройства – подведенная электролиния.

И брали, с руками отрывали – десятки километров вдоль извилистых заливов водохранилища оказались застроены частными коттеджами буквально за несколько лет. Романтичные бревенчатые срубы среди сосен и каменные домики, поставленные на сваях над самой водой… Кризис моды на экологический отдых наступил вполне предсказуемо. И не только в связи с мировыми финансовыми катаклизмами. Последние годы выдались слишком маловодными, да и Китай продолжает свои работы по строительству грандиозного канала на Черном Иртыше. Поэтому уровень Бухтарминского водохранилища (пополняющегося от Иртыша) значительно упал. Обнажились топкие илистые берега, по которым неприятно стало подбираться к воде, замутились прозрачные лагуны – и некогда престижные участки у самой кромки воды потеряли свою привлекательность.

– Теперь я продаю землю по демпинговым ценам – по пятьсот долларов за сотку, потому что деньги срочно нужны. И не берут! – жалуется Евгений Козлов, предприниматель.

– И вы считаете, цены будут еще снижаться – раз спроса нет?

– Нет! Ниже – уже некуда!

Видимо, Евгению, как продавцу товара, который еще вчера был ходовым, просто не хочется признавать очевидного факта. Ниже – есть куда. Некоторые участки на Бухтарме продаются уже и по сотне долларов за сотку…

Похоже, так же чувствуют себя и продавцы земельных участков внутри города. Если посмотреть на газету объявлений, то не поверишь своим глазам. Кажется, под нынешней датой напечатали объявления годичной давности. «Участок под строительство частного дома, 10 соток. 5000 долларов, с. Меновное» (пригород Усть-Каменогорска); «Участок (дачный), пос. Ахмирово – 3000 долларов». А вот еще лучше: «Участок 32 сот. под стр-во частного дома, коммуникации, пос. Металлург, 32 000 долларов». Поселок Металлург – местный «буржуй-городок», экологически чистое место на окраине Усть-Каменогорска, который был заложен в конце восьмидесятых годов для сотрудников флагмана цветной металлургии – Усть-Каменогорского свинцово-цинкового комбината (нынешний «Казцинк»). Теперь дома здесь не по карману большинству работников завода. Даже после последнего падения цен хозяева просят за трехуровневые коттеджи с коваными воротами не меньше трехсот тысяч долларов. Понятно, что для тех, кто в состоянии построить здесь семейное гнездо, и десятки тысяч долларов за кусок земли были нипочем, поэтому в 2007 году пустые участки в поселке Металлург уходили по 35–40 тысяч долларов за 10–15 соток. Теперь, говорят знающие люди, красная цена им – четыре тысячи долларов.

– Четыре тысячи. Даже за пять уже никто не купит, – считает начальник усть-каменогорского городского отдела земельных отношений Андрей Брусенцов. До того, как перейти на госслужбу, он работал оценщиком с государственной лицензией, поэтому в состоянии судить о таких вещах профессионально.

Понятно, что в тяжелые времена ниже всего падает тот, кто выше всего забрался. Поэтому сильно переоцененная земля в престижном поселке упала наиболее значительно. С остальными районами областного центра все гораздо проще: цены упали где в два раза, а где и того меньше.

Вообще, считает Андрей Брусенцов, недалеко то время, когда спекуляции городскими участками земли будут искоренены. Схема проста: спекулируют там, где есть дефицит. Если на рынке будет достаточно земли под индивидуальное строительство, то на «сложных схемах» будет сложнее нажиться.

– Если каждый будет знать, что он может подождать пару лет и получить свой участок в десять соток бесплатно – кто станет переплачивать?

Генплан Усть-Каменогорска предусматривает развитие города на левый берег, ближе к горам и подальше от перегруженного транспортом центра и чадящей промзоны. Туда будут перенесены все административные учреждения, в том числе и акиматы городской и областной, вся инфраструктура, и там предполагается активное жилищное строительство. В общей сложности готовится документация на пять-шесть тысяч новых земельных участков, которые будут распределяться в течение ближайших нескольких лет.

– Все это создаст условия, когда на городской рынок будут выброшены тысячи предложений, – говорит Андрей Брусенцов. – При этом мы хотим поставить при выдаче земли условие: если в течение двух лет земля не используется, мы ее изымаем. Все это сделает вариант спекуляций невыгодным. Человек будет понимать: значительно дороже, чем он заплатил за оформление документов (а это порядка 20–40 тысяч тенге), он землю не продаст – да еще и в течение двух лет.

Этот срок – два года – прописан в законодательстве. Если в течение двух лет земля не используется, то ее можно объявить бесхозной, а еще через год суд может вернуть ее государству. Такая работа ведется по Усть-Каменогорску с мая прошлого года, и более двухсот участков уже попали под определение «бесхозных». Но на сегодняшний момент работа не всегда приносит результат, на который рассчитывали.

– Есть случаи, когда суд отказывает в иске даже по земле, которая находится не в частной собственности, а в долгосрочной аренде, – говорит Андрей Анатольевич. – На том основании, что человек вынужден был очень долго оформлять документацию по земле. В 2008 году мы подали в суд материалы по 28 земельным участкам, из них 26 были рассмотрены, 17 – возвращены в госсобственность, по девяти – отказано.

И действительно, об этом предприниматели говорят так давно, что уже устали говорить: процедура оформления земельного участка под строительство затягивается, как правило, на годы. А кампания по легализации, когда все другие процедуры были приостановлены, и вовсе надолго затормозила этот процесс.

– Но если мы выдаем землю с уже подведенными коммуникациями и с детальной планировкой, то все, что нужно – это построить дом и сдать его в эксплуатацию, – убежден начальник отдела земельных отношений.

Таким образом, человек будет вынужден либо строить на полученной земле дом, либо быстро продавать или возвращать землю государству. Поэтому теперь, говорит Брусенцов, при распределении земли под индивидуальное жилищное строительство существует четкое правило: не выдавать разрешения на землю без подведенных коммуникаций. Тогда никто не сможет сказать, что участок простаивает из-за бумажной волокиты…

Впрочем, иллюзий строить здесь не приходится. Существующую потребность в земельных участках вряд ли удастся покрыть настолько быстро, чтобы землей стало совсем невыгодно спекулировать. Простая арифметика: сейчас в акимате лежит порядка семи тысяч заявлений – на город в 350 тысяч человек населения. Реально прокладывать коммуникации (а значит, выдавать участки) в этом году город будет только в одном жилом районе. По остальным пока лишь готовится документация, а это еще несколько лет, с учетом благоустройства. Каждый новый год будет прибавлять еще минимум по 1000–1500 заявлений. На сколько лет растянется процесс?

Возможно, надолго. Но главное, что он начался, и пусть с трудом и не так быстро, как хочется, но все же движется.

Горожане жалуются на долгий срок оформления документов? Они не жили в деревне! Вот где люди подолгу оформляют бумаги – бывает, по пять, по десять лет. И в течение этого периода нельзя ни землю продать, ни из села уехать.

– У нас бумаги в акимате лежат еще с 2003 года, и конца-края не видать, – жалуется Сергей Заболотнов из прилегающего к городу поселка. – Сначала говорили: бесплатно. Звоните, говорят, в понедельник-четверг. Мы звоним – и ничего. Потом сказали: платно. И все так же…

Проблема Сергея распространена так же повсеместно, как вьюнок-березка на здешних полях. Более десяти лет назад, когда реформировались колхозы, он получил, как и все, земельный пай. Но из документов у него лишь ксерокопии да решение коллективного собрания колхозников в сельской конторе.

– Мы проехали по нескольким селам. Из тысяч крестьян только у одного-двух есть оригиналы документов. Остальные могут показать лишь копии… – говорит депутат областного маслихата Александр Тюменцев. Он с коллегами занимается проблемой земельных паев бывших колхозников и за голову хватается – что делается на селе! Сколько стоит на сегодня земля и кому она принадлежит – совершенно не ясно.

Понятно, что общая цена на землю – это все равно что средняя температура по палате: ни о чем не говорит. Все зависит от конкретного участка земли – его плодородности, состояния, возможностей для орошения и проч. Ориентировочно – 30–50 тысяч тенге за гектар. Но дело даже не в этом. В газетах точно так же, как и объявления о продаже земельных участков, из номера в номер кочуют объявления о продаже крестьянских хозяйств – с землей и техникой. Однако прежде чем покупать какое бы то ни было хозяйство, стоит особенно пристрастно изучить его документацию. Потому что сплошь и рядом при оформлении этих хозяйств применялись… как бы это сказать... не совсем честные методы.

Александр Тюменцев рисует схему:

– Представьте, что земля у вас стоит реально восемьдесят тенге. И вот появляется перед учредителями крестьянского хозяйства этакий активный человек и говорит: «Зачем нам платить налог с пашни, которая стоит 80 тенге? Давайте оценим нашу землю в 20 тенге и будем платить налог с этой суммы».

Народ, конечно, доволен – им теперь надо меньше налогов платить. Только вот этот будущий глава, который тоже вносит свою долю в товарищество, оценивает свой трактор в сто тенге – и получается, что его доля в крестьянском хозяйстве – восемьдесят процентов. Пара его тракторов – против многих гектаров пашни!

– По таким схемам все работают, – убежден Александр Тюменцев. – Ну, кто-то более честный, он на себя оформляет только пятьдесят процентов, да людям еще платит за использование их земельных паев. Но, как правило, бывшие колхозники не получают за свою землю ничего. И сельчане доходят порой до крайних мер – они готовы сместить главу крестьянского хозяйства, готовы устраивать скандалы. Но этим, я считаю, ничего не добьешься. Надо действовать грамотно и в рамках закона. И мы им готовы в этом помочь.

Во время интервью Александру Тюменцеву позвонила женщина. Даже без громкой связи были слышны ее возмущенные интонации. Оказалось, в их крестьянском хозяйстве каким-то необъяснимым образом «пропало» более двух тысяч гектаров земли, зато неожиданно увеличилось число пайщиков. И нынешняя глава не намерена объяснять им, как все это произошло.

– И за паи наши не платит, раз в два года сунет центнеров пять зерна, да центнера три ячменя, литров десять масла – и все! И зарплату никто не получает, только пенсионные изымают, а в пенсионный фонд эти деньги не поступают!

Александр Тюменцев объясняет, какие документы нужны для юристов, назначает время.

– Крестьяне годами существовали в такой ситуации, но дальше так жить уже невозможно.

Да, я думаю, нынешний кризис многих подтолкнет. Раньше было слишком просто: деньги рекой текли, все думали только о том, где отдохнуть летом. Мозги не работали совершенно. Теперь народ начнет двигаться.

А вообще, я считаю, этот кризис – начало новой эры. Теперь люди, наконец, повернутся лицом к земле и к реальному производству. Как мы все раньше жили – я имею в виду предпринимателей? Купил – продал, крутанулся, кредиты, оторвал кусок земли – продал в десять раз дороже – вот тебе деньги! И мы все смеялись над приятелем, который просто занимался дистрибуцией продуктов. Закупал определенные продукты на селе, у сельхозпереработчиков и развозил по магазинам. Мы считали – это мелко, хлопотно. И теперь мы все на мели, а он – при деньгах…

Я думаю, несмотря на то, что производство на сегодня невыгодно, оно все равно будет подниматься. Потому что спекулировать так, как раньше, уже не получится. Надо просто помочь крестьянам почувствовать свою силу, научить их защищать свои права. Оценить землю и труд на ней совсем по другим меркам. И тогда, я думаю, все у нас будет совсем по-другому…

15.02.2009

Ольга Темирбаева, Усть-Каменогорск, www.continent.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.