Скоро год, как вступил в силу закон «О регулировании отношений в сфере долевого строительства». Его долго ждали и надеялись, что в этой сфере наконец воцарится полный порядок.
Скоро год, как вступил в силу закон «О регулировании отношений в сфере долевого строительства». Его долго ждали и надеялись, что в этой сфере наконец воцарится полный порядок. Однако, как показывает практика, в жизни получается не всегда и не совсем так, как это выглядит на бумаге. И полного порядка пока нет, и люди по-прежнему опасаются, как бы чего не вышло с их деньгами, вложенными в долевое строительство.
Дольщик не только защищен, но и вооружен
Напомним, что закон предусматривает прежде всего установление контроля государства над деятельностью застройщиков, к примеру, в виде лицензирования деятельности по привлечению средств дольщиков, контроля над целевым использованием привлеченных денег, обязательного учета договоров, определения минимального набора прав и обязанностей в типовом договоре на долевое участие. Кроме того, компания-застройщик не может получить, например, кредит в банке, заложив сам объект, который строит на деньги дольщиков. Также застройщик обязан застраховать свою гражданско-правовую ответственность по отношению к средствам дольщиков. При этом каждый желающий вступить в долевое строительство вправе запросить у застройщика полную информацию о его деятельности. В новом законе четко закреплены меры ответственности застройщика и дольщика в случае нарушения ими предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости и его оплаты. И установлены штрафы. А уполномоченный орган вправе проверять деятельность застройщика, следить за соблюдением требований по срокам возведения жилых зданий, движения денежных средств, полученных от дольщиков в соответствии с проектно-сметной документацией, запрашивать и получать в установленном порядке необходимые документы и материалы. И если что не так, принимать меры. Довольно серьезные, надо сказать.
А воз и ныне там
В общем, закон «О регулировании отношений в сфере долевого строительства» должен решить все проблемы, возникающие между дольщиком и застройщиком. Но, увы, не решает. Прежде всего действие норм закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения его в действие. То есть закон касается только тех договоров, которые были подписаны после 1 января 2007 года. Ну а те дольщики, что заключили договор раньше, вынуждены играть по старым правилам. Нередко, чтобы хоть както совладать с недобросовестным застройщиком и защитить свои права, им приходится обращаться в различные госорганы и общественные объединения. Но даже в этих случаях возвращение утраченных денег еще далеко не факт.
– С начала этого года мы уже два таких дела в суде выиграли и одно решилось до суда. Во всех случаях дольщикам все же вернули деньги. Сейчас у нас лежит еще три дела, связанных с участием в долевом строительстве, – говорит президент общественного объединения по защите прав потребителей «Адал» Артык Сейткалиева. – Последнее из них датируется договором, заключенным в 2005 году. После принятия закона «О регулировании отношений в сфере долевого строительства» люди к нам не обращались. Но здесь следует учесть то, что если договор был заключен в этом году, то никаких жалоб быть не может, так как дом за полгода не строится, а следовательно, никаких нарушений в исполнении договорных обязательств пока быть не может, но, я думаю, дело только во времени. Какая разница, был закон или нет – существуют договорные отношения, которые должны исполняться. Даже если новый закон ужесточил ответственность застройщиков, это еще ни о чем не говорит. У нас есть очень много законов, которые не исполняются, потому что мы так или иначе всегда возвращаемся к человеческому фактору.
Вообще, по ее словам, дела, связанные с участием в долевом строительстве, вести довольно сложно. Нередко, даже если истец выиграл в суде, судебные решения попросту не исполняются. Зачастую это связано с тем, что должностные лица не исполняют своих прямых обязанностей – речь идет о судебных исполнителях и тех же застройщиках.
– Взять, к примеру, наше последнее дело – дольщики, прежде чем обратиться к нам, писали и в аппарат президента, и в городской акимат, и в финансовую полицию, и даже подавали иск в суд, но так ничего и не добились, – рассказывает Артык Сейткалиева.
Есть ли будущее у долевого строительства
Впрочем, если отбросить рассуждения о недобросовестных застройщиках и считать, что все нормы действующего закона будут неукоснительно соблюдаться, остается вопрос: а есть ли вообще будущее у долевого строительства? Не секрет, что сразу после вступления в силу вышеназванного закона многие компании-застройщики приостановили свою деятельность по продаже жилых объектов второй и третьей очереди, мотивируя это необходимостью юридических и структурных преобразований в организации продаж. Некоторые застройщики даже умудрились обойти закон, попросту переписав строящиеся квартиры на своих людей. В результате получилось, что квартиры были проданы до принятия закона, а переуступку прав пока никто не запрещал. В общем в течение нескольких месяцев на рынке долевого строительства чувствовалось напряжение, после чего некоторые из застройщиков вновь вернулись к работе, а иные так и остались в «замороженном» состоянии. Сейчас на рынке долевого строительства вновь наступило затишье. По мнению специалистов, прежде всего это связано со снижением цен на жилье, ограничением выдачи кредитов банками и повышением ипотечных ставок.
– Примерно 90% жилья сейчас приобретают за счет кредитования. А банки очень сильно ограничили выдачи кредитов. К тому же так называемый «финансовый кризис» тоже создает своеобразный ажиотаж, – комментирует сложившуюся ситуацию директор департамента новостроек при Центре коммерческой недвижимости Александр Харитонов. – Все это, конечно, отражается на рынке недвижимости. В том числе и на долевом строительстве. Сейчас вообще никто ничего не покупает и не вкладывает деньги в строительство – все ждут, что покажет сентябрь. Я думаю, что цены еще снизятся, но не намного, долларов на 500-700 за квадрат. Сейчас первичное и вторичное жилье практически уже сравнялось в цене, и люди об этом знают. Поэтому многие предпочитают покупать новое жилье. Но даже если падение цен на вторичном рынке продолжится, расценки на первичное жилье вряд ли сильно снизятся. Строительство нового дома обходится недешево – дорожает не только земля, но и рабочая сила, строительные материалы. Кроме того, теперь все жилые здания должны сдаваться в чистовой отделке, и продажи не могут осуществляться без цокольного этажа. В связи с этим еще более возросли расходы на строительство.
В принципе, по словам Александра Харитонова, люди вполне нормально относятся к долевому строительству. Хотя есть и такие, кто просто не знает о новом законе, принятом относительно долевого строительства, а потому побаиваются вкладывать свои деньги в квартиру, которой еще, по сути, не существует. Но как бы то ни было, мнение специалистов сводится к тому, что будущее у долевого строительства есть. Сейчас уже многие строительные компании получили новые лицензии, хотя, возможно, ктото и уйдет с рынка. Однако крупные строительные компании, скорее всего, останутся, и снижение цен на недвижимость сделает приобретение жилья более приемлемым для большего числа казахстанцев. Столь оптимистичное мнение, конечно, можно и оспорить. Но так долго на этом рынке было неуютно, что хотелось бы верить в лучшее.
07.09.2007
Владимир Демидов, www.izvestia.kz