Съемные метры

Аренда становится одним из самых перспективных и бурно растущих секторов рынка недвижимости в крупнейших городах Казахстана. С учетом превысивших все разумные пределы цен на жилье и слишком дорогой ипотеки, которая стала трудным бременем даже для семей с относительно высокими доходами, все больше горожан делают выбор в пользу того, чтобы просто арендовать квартиру, как делают это миллионы жителей развитых стран.

Аренда становится одним из самых перспективных и бурно растущих секторов рынка недвижимости в крупнейших городах Казахстана. С учетом превысивших все разумные пределы цен на жилье и слишком дорогой ипотеки, которая стала трудным бременем даже для семей с относительно высокими доходами, все больше горожан делают выбор в пользу того, чтобы просто арендовать квартиру, как делают это миллионы жителей развитых стран

Непосильное бремя

Сообщения о том, что цены на жилье в Алматы с начала года снизились на 10–15 процентов, свидетельствуют о начале глубокого кризиса в секторе так называемых «квартирных инвесторов». За последние несколько лет спекулянты сделали все, чтобы предельно раздуть мыльный пузырь. Этому в немалой степени способствовали и теневые капиталы, которые легализовывались через различные схемы в секторе недвижимости, и активное банковское кредитование, и усилия строительных компаний, которые не только стремились освоить весь этот поток капитала, но и сами становились участниками этой бесконечной игры «на повышение». Сегодня очевидно, что спекулянты, стремившиеся как можно больше заработать на росте цен, перестарались. И для них теперь актуален вопрос, что делать с «инвестиционной» недвижимостью на фоне уже устойчивой тенденции понижения цен. В свою очередь, тем потенциальным покупателям жилья, которые до последнего времени еще собирались купить жилье по баснословным ценам, сложившимся в городе, также стало труднее реализовать свои замыслы. Дело в том, что близость обвала рынка почувствовали банки. Они вначале резко повысили первоначальный взнос по ипотеке (с 5 до 30 процентов), а затем фактически перестали выдавать ипотечные кредиты. В итоге ситуация, когда покупатель не может купить, а продавец – продать, усугубилась. Между тем следует отметить, что к категории «инвестиционного» только в алматинских новостройках специалисты относят до 60 процентов жилья.

Что будет со всем этим колоссальным массивом (общую емкость рынка жилья по Алматы риэлторы в июне оценивали на уровне порядка 46 млрд. долл.) – тема для отдельного разговора. Так или иначе, для рынка аренды все эти достаточно грозные факторы представляются позитивными. Аренда, как бизнес для одних и как способ решить квартирный вопрос – для других, получает мощный стимул. Во-первых, спрос на жилье в городе продолжает расти, причем он еще до начала нынешнего ценового кризиса в значительной степени удовлетворялся за счет арендуемых квадратных метров. Так, в середине 2006 года агентство «Абсолют» приводило данные, что в деловом центре и престижной верхней части города сдается «порядка 20–25 проц. от общего объема представленных в этих районах жилых помещений». Индивидуальных жилых строений (особняков) сдавалось меньше – порядка 15–18 проц., но и это достаточно много. Тогда же ЦКН приводил данные, что повышение цен на аренду жилья в среднем по городу за год составило около 30 процентов. Сегодня можно констатировать, что за следующий год они выросли еще не менее чем на 40–50 процентов. Так, если в 2006 году можно было снять 1–2-комнатную квартиру эконом-класса в микрорайонах в пределах 400–500 долларов, то теперь за однокомнатную в районе Абая – Момышулы просят порядка 700, а за аренду стандартной двухкомнатной в самом непрестижном Турксибском районе (районы Алматы I, аэропорта, «Жулдыз») без особого ремонта просят 700–800 долларов.

Во-вторых, огромное количество непроданных инвестиционных квартир, главным образом в новостройках, может в ближайшее время резко повысить предложение в сегменте долгосрочной аренды жилья классов «бизнес» и «премиум», и соответственно повлиять на цены в этих сегментах. Многие инвесторы, купившие квартиры с целью перепродажи, и ранее, до остановки цен, практиковали их сдачу в краткосрочную аренду, чтобы компенсировать текущие расходы по обслуживанию, ремонту и т. д. Отдельная категория жилищных инвесторов приобретала жилье для сдачи его в долгосрочную аренду. Теперь же, с учетом резко упавшего спроса на покупку жилья и устойчивой тенденции снижения цен, эта категория может существенно пополниться за счет спекулянтов, которые с началом падения цен заняли выжидательную позицию.

«Проблема многих таких инвесторов сейчас в том, что при всем желании даже дешевле средних рыночных цен продать квартиру стало трудно, – отмечает частный риэлтор Марлен Смагулов, специализирующийся на жилищной аренде в «бизнес-классе». – Резко ухудшил ситуацию мораторий банков на ипотеку, после которого рынок практически замер. Инвесторы-спекулянты лишаются возможности заработать те деньги, на которые рассчитывали. А расходы у них остаются, ведь жилье в современной престижной новостройке является дорогостоящим по обслуживанию. Сдача такой квартиры в аренду, например, по цене в 2 тысячи долларов за месяц становится приемлемым выходом из положения. Инвестор, уже заработавший определенный капитал на прошлых перепродажах, присоединяется к тем рантье, которые давно кормятся на арендном рынке. Я общался уже с несколькими такими собственниками, которые держат квартиры в новых домах «Куата» по пр. Достык, по Сатпаева, на Масанчи, в районе «Самала» и в других комплексах. Правда, не все пока нашли клиентов».

Следует заметить, что «инвестиционные» квартиры в огромном количестве остались не только в новостройках. Их накопилось много и во вторичном жилфонде, например, в престижных районах старого центра. О потенциальном объеме говорят некоторые цифры: так, на начало июля единовременно на продажу по городу было выставлено около 13,7 тыс. квартир.

Добавим, что такие квартиры на сегодня – важный, но далеко не единственный фактор, потенциально способный расширить предложение жилья в аренду. На периферии мегаполиса продолжается активное частное строительство коттеджных городков. Многие дачные массивы постепенно превращаются в жилые. Объявлений «сдается благоустроенная дача» становится больше – такое жилье, которое стоит от 300 долларов и выше, становится выходом для многих людей среднего достатка, работающих в Алматы.

В общем, спрос и предложение явно движутся навстречу друг другу. Для одних выплачивать за ипотечный кредит в течение 10 – 15 лет три тысячи долларов ежемесячно труднее, чем отдавать тысячу-полторы за приличную квартиру в центре. Для других предпочтительнее сдать свою «инвестиционную» жилплощадь, чем ждать дальнейшего падения цен. Попробуем разобраться в этой тенденции более предметно.

Сегменты и предпочтения

Весь рынок аренды жилья можно разбить на несколько сегментов. Типичная квартира эконом-класса расположена в панельном или кирпичном доме, как правило, старой советской постройки. Самый дешевый вариант может предлагаться и без мебели, но обычно в такой квартире присутствует недорогой ремонт, комплект подержанной мебели, иногда – скромный набор бытовой техники (телевизор, стиральная машина, микроволновка и т. п.). Как правило, квартиры эконом-класса расположены на окраинах, в «спальных» районах города. Характерно, что именно в эконом-классе за последний год наблюдался самый активный рост ставок. Если год назад средние цены за 1–2-комнатную в районах Саина – Абая или по Сейфуллина в районе Алматы I колебались от 300 до 500 долларов, то в августе нынешнего года такие квартиры пробили планку 800 долл. Жилье класса «эконом» пользуется высоким спросом у студентов, которые обычно снимают его вскладчину, а также у семей среднего достатка.

К сегменту бизнес-класса риэлторы относят квартиры небольшой площади в более престижных районах, которые сдавались год назад по цене от 1 тыс. долларов в месяц. Сегодня цены на такое жилье достигли порядка 1,5 тыс. долл. Здесь клиент вправе рассчитывать на приличный ремонт и на новую мебель, правда, не на дорогую или элитную. Такие квартиры обычно расположены в новостройках, но не в «золотом квадрате» и не в старых советских домах престижных районов, таких как улица Тулебаева или массив, прилегающий к водопадам вдоль улицы Луганского.

Наконец, к элитной категории относят квартиры в зданиях, построенных по индивидуальному проекту или относящихся к vip-городкам, особняки в предгорьях, квартиры в суперэлитных комплексах центра вроде «Нурлы Тау». Характерные особенности такого жилья – качественная отделка, огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, современные системы кондиционирования. Сами квартиры часто предлагаются с индивидуальными планировками, которые разрабатываются под требования арендатора, и имеют площадь не менее 120–150 квадратных метров. Стоимость такого жилья начинается от 4–5 тыс. долларов в месяц.

По мере того как инвесторы престижных квартир в новостройках сталкиваются с проблемами при их продаже, на рынок арендуемого жилья выходит значительное количество именно недвижимости сегментов «бизнес» и «элит». «Абсолют» приводит данные, согласно которым наибольший спрос в городе предъявляется на 2–3-комнатные квартиры со средней стоимостью аренды от 1,5–2 тыс. долларов. Значительно меньшим спросом пользуются большие 4–5-комнатные квартиры, аренда которых начинается от 3,5–4 тыс. долларов. Риэлторы считают, что на долю дорогого жилья приходится не более 20 проц. совокупного потребительского спроса, в то время как основная часть заявок приходится на аренду типовых квартир. Отсюда вывод: по мере того как на рынок аренды будет выходить все больше квартир верхнего ценового сегмента, здесь можно будет ожидать снижения цен.

О темпах насыщения рынка хорошим жильем можно наглядно судить по балансу цен, причем еще до нынешнего кризиса. В конце 2006 года агентство «ЦКН» проводило исследование, согласно которому при одинаковом спросе на жилье бизнес- и эконом-класса рост цен на «эконом» в полтора раза превышал рост цен на аренду жилья бизнес-класса. Это явно отражает высокий спрос в нижнем сегменте. ЦКН, опять-таки, констатирует, что спрос на недорогое арендуемое жилье в городе примерно в 8–10 раз превышает предложение, поэтому цены в «эконом»-сегменте скорее всего падать не будут. Фактически, как видим, речь идет о своего рода «конфликте» спроса и предложения в разных сегментах. Одни хотят снимать жилье дешево, другие – сдавать его дорого. Рано или поздно придется искать баланс интересов.

«Вопрос стоит довольно жестко для рынка, – комментирует представитель коммерческого портала kn.kz Ермек Рыскельдиев. – Сейчас прирост предложения на рынке за счет «инвестиционных» квартир, которые остаются замороженными в новостройках и в престижных домах старого типа, может достигнуть единовременно нескольких тысяч, возможно, свыше десяти тысяч квартир. Спрос также растет, но не совсем стыкуется с предложением: по-прежнему много людей хотят снять квартиры не дороже 1000 долларов, а это – эконом-класс. Исходя из этого, коррекция цен скорее всего будет, хотя и плавная». Добавим, что, по данным того же kn.kz, разброс цен на аренду в городе остается высоким. Стоимость долгосрочной аренды жилья, по данным на июль, составляла порядка 23,8–24,5 долл. за квадратный метр. То есть типовая двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м обходилась арендаторам в среднем в 1440 долл., хотя это, заметим, цена предложения. А в частных объявлениях встречаются предложения таких квартир и в пределах 700 долл., например, в районах около Алматы I. В «Самале» такие же предлагают от 2 тыс. долл., хотя и здесь возможны варианты.

Гибкий «эконом»

Разнообразие вариантов для желающих снять жилье в аренду остается обширным, и это объяснимо, если учесть, что рынок аренды в значительной своей части (как говорят риэлторы, не менее 60 проц.) остается «серым», то есть проходит мимо официальной статистики налоговых органов и мимо тех же риэлторов. В Алматы сложилось несколько стихийных «бирж» или «толкучек», на которых можно снять жилье как посуточно, так и на длительный срок. Одна из самых известных находится в районе перекрестка улиц Макатаева и Кунаева, еще есть на вокзалах Алматы I и «Сайран». Цены здесь, по сравнению с предлагаемыми теми же риэлторами, весьма демократичны. Еще есть обширная база данных на ряде сайтов в Интернете, где можно найти не только предложения, но и целые форумы, на которых обсуждаются вопросы аренды жилья в Алматы. На одном из таких форумов мы встретили разнообразные предложения с очень демократичными вариантами – например, 1-комнатную возле Центрального стадиона всего за 500 у. е. в месяц. Правда, стихийный рынок, как обычно, таит много ловушек, здесь можно стать жертвой мошенников. Например, нам рассказали, как для студентки сняли квартиру недалеко от вуза, а спустя месяц хозяин умудрился сдать ту же самую квартиру неким кавказцам. Хорошо, что последние оказались людьми культурными и, приехав в четыре часа утра, не стали тревожить незадачливую девушку.

«Серый» рынок, несмотря на все свои издержки, решает множество проблем для тех, кто не может платить много, но остро нуждается в жилье. Прежде всего, это студенты, которых в городе насчитывается более 200 тысяч. Для студентов сформировалась отдельная категория демократичной жилищной аренды – по типу, например, проживания «с хозяйкой» (это в среднем вдвое дешевле, чем снимать отдельную квартиру). В последние два-три года студенчество активно обживает частный сектор, прилегающий к центральным районам города – так называемый «Компот», районы Татарки и Малой Станицы. Здесь можно снять пусть скромную, но отапливаемую времянку во дворе всего за 15–20 тысяч тенге в месяц, можно – комнату в частном доме, если повезет, за еще меньшую сумму. Конечно, удобства в таком случае на любителя: районы, о которых идет речь, слывут не самыми благополучными, порой можно попасть на постой к обыкновенным алкоголикам, которые при первой возможности вас обворуют. Отдельным бизнесом для владельцев стало благоустройство и последующая сдача в аренду дачных домиков в ближних пригородах. Сюда, кроме так называемых «самозанятых», приезжающих в Алматы на заработки, и тех же студентов, селится неоднозначный контингент самых разных категорий. Не случайно ДВД города недавно проводило специальные отработки на дачных массивах. Снять «стандартную» дачу (кирпичный дом, печь, вода и удобства на улице) в районе Дмитриевки можно в пределах 150–200 долларов, а до города отсюда всего 20–30 минут езды. Для тех, кто имеет автомобиль и не обременен плохим здоровьем, – более чем экономный вариант.

Заметим, что для любого мегаполиса такая гибкость рынка в принципе типична. Но в случае с Алматы возникает любопытная ситуация, когда обширное предложение разных вариантов в сегменте эконом-класса серьезно сдерживает цены на более приличное жилье. У желающих есть широкий выбор, и это служит своеобразной «уздой» для цен аренды. Для потребителя это выражается в том, что на фоне выросшей средней цены за стандартный «эконом»-набор (1–2-комнатная на окраине со старенькой мебелью и скромным ремонтом, например, за 800 долл.) всегда найдется и вариант за 450, но без мебели, без ремонта и, к примеру, с плохой сантехникой. Студентам, приехавшим учиться из Тараза, это может подойти, хотя, конечно, не подойдет семье «белого воротничка». Однако что отрадно для тех же «белых воротничков»: сдерживаемый таким образом «эконом»-сегмент не дает серьезно расти ценам в сегменте «бизнес». Поэтому многие предпочитают снять квартиру в хорошей монолитной новостройке за 1,5 тыс. долларов, чем платить 2,5–3 тысячи за ипотечный кредит.

Вообще бурный рост жилищной аренды сегодня можно отнести к типичным для многих стран признакам современного рынка недвижимости. Правительство также намерено продвигать рынок в этом направлении, внедряя по опыту западных государств систему арендных домов. Строительство таких домов в будущем по замыслу должно будет существенно насытить предложение, стабилизировать цены и в целом цивилизовать сферу аренды жилья. А если удастся провести законодательную норму о фиксированных ставках (в чем, впрочем, пока сомневаются многие специалисты), то аренда могла бы решить вопрос о крыше над головой значительному числу казахстанцев. Правда, с арендными домами как инвестиционным проектом до последнего времени были сомнения. Ведь это протяженный во времени бизнес, к какому не привыкли казахстанские фирмы-застройщики. Им проще, когда затраты окупаются либо на этапе котлована, либо (в худшем случае) при распродаже квартир после сдачи объекта. А чтобы окупить арендный дом, нужно его построить и ждать еще как минимум пять лет.

Но сегодня, в момент, когда цены на рынке жилья пошли вниз, у строителей появляется не меньше опасений по поводу будущего своих проектов, чем у банкиров и у тех же жилищных спекулянтов. Кризис сектора недвижимости, особенно в таких городах, как Алматы, близок как никогда. Как сделать его менее болезненным и более плавным – отдельный вопрос ко всем участникам игры. Но, во всяком случае, вложения в аренду на этом фоне выглядят как неплохой запасной аэродром. Когда трудно продать, можно, по крайней мере, выгодно сдать.

30.08.2007

Алексей Иконников, www.continent.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.