Неподвижность в недвижимости

Основой рынка недвижимости является платежеспособность населения. Слухов относительно дальнейшей судьбы пресловутого рынка недвижимости очень много. Большинство из них имеют пессимистичный уклон. То есть долгосрочный крах здесь неизбежен.

Основой рынка недвижимости является платежеспособность населения

Слухов относительно дальнейшей судьбы пресловутого рынка недвижимости очень много. Большинство из них имеют пессимистичный уклон. То есть долгосрочный крах здесь неизбежен. Причем даже несмотря на все те меры, что предпринимает правительство страны в рамках антикризисной программы. В этом документе наконец-то увязаны воедино те три кита, на которых держится отечественная несырьевая часть экономики: недвижимость, банки и финансовый сектор в целом. Туда государство направляет деньги, а будет ли от этого польза – вопрос второй. Как выясняется, до кризиса почти 85 процентов населения страны не могли позволить себе приобрести жилье. Сейчас с учетом падения цен, по некоторым данным, более чем на 100 процентов, все та же часть населения опять не может позволить себе обзавестись крышей над головой. Почему это происходит, в интервью с экспертом – директором исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александром Калининым.

Ситуация вокруг рынка недвижимости, несмотря на все принятые за последнее время меры, не только не улучшается, а, скорее, наоборот, становится еще более непонятной. Даже то, что на вторичном рынке жилья можно наблюдать заметное падение цен, не способствует ни оживлению рынка, ни даже хотя бы временной его стабилизации. Если еще год-полтора назад в средствах массовой информации можно было прочесть множество прогнозов развития ситуации, то сегодня десятки специалистов предпочитают отмалчиваться, и вовсе опасаясь делать какие-то заявления. С другой стороны, тысячи граждан Казахстана как не могли, так и не могут решить собственную проблему с жильем. Плюс ко всему ипотечники, дольщики становятся эпицентром социального напряжения. Для того, чтобы хоть как-то понять, что происходит на данный момент с рынком недвижимости, мы обратились с вопросами к директору исполкома казахстанской ассоциации оценщиков Александру Калинину.

– Александр Николаевич, относительно рынка недвижимости сейчас гуляет масса слухов, что он вот-вот оживет, то, наоборот, еще больше обвалится. Кто-то говорит о том, что очень скоро цены пойдут вверх, а кто-то, что все меры, в частности предпринимаемые правительством, – это напрасная трата времени и средств. Как вы можете охарактеризовать ситуацию?

– Я бы разделил проблему на две части: надо ли оживить рынок недвижимости? И есть ли объективные причины для того, чтобы цены хотя бы стабилизировались, не говоря уже о повышении цены? В настоящее время я не могу назвать ни одной объективной причины для роста цен на недвижимость. Зато могу назвать массу причин для снижения этой цены. В первую очередь это, конечно, платежеспособность населения, переориентация платежеспособности населения на предметы первой необходимости, на оплату учебы и так далее. То есть сейчас не до больших покупок. Второе, это практически отсутствие инвестиционной привлекательности у недвижимости. Дело в том, что два-три года тому назад, в момент ценового пика, до 60 и более процентов сделок на рынке недвижимости заключалось ради перепродажи. Сейчас мы можем обозначить ряд серьезнейших проблем, которые существуют на рынке недвижимости, и в первую очередь это проблема банковских залогов, проблема земельных участков и проблема арендных отношений как по коммерческой недвижимости, так и по жилой недвижимости.

– Существует мнение, что ситуация на рынке недвижимости сегодня возникла так же искусственно, как возникала в период бешеного роста цен на жилье. Только тогда кому-то было выгодно задирать цены, а сейчас выгодно, чтобы они падали. Как вы можете это прокомментировать?

– Говорить об искусственности мы вряд ли можем. Дело в том, что мы говорим все время о платежеспособности. Действительно, 85, даже более процентов населения не могли себе позволить покупку квартиры по тем ценам, которые существовали в период резкого роста цен. Это никакая не искусственность, это то, как сложилось на рынке, и авторами такой ситуации были активные участники рынка недвижимости: чиновники, которые выдавали лицензии, проводили контроль, выделяли земельные участки и имели с этого 20–25 процентов рынка недвижимости в денежном выражении. Это банкиры, застройщики, риелторы и страховщики. Вот 5 категорий, которые активно работали на рынке. А потребитель один – население, покупатель. И вот такие огромные суммы, которые фигурировали в то время, они, конечно, не позволяли реально покупать. Тогда был придуман миф о доступности ипотеки. Берете ипотеку без залога, без первоначального взноса… Это не новые схемы, они действовали и раньше, международная практика это знает. Мы также прекрасно знали, к чему это приведет, и неоднократно предупреждали. Но каждый получал свое: банки – дивиденды, капитализировались в год на 100 и более процентов, однако я что-то не помню, чтобы за 2005–2007 годы мы видели объявления о решении акционеров какого-либо банка вложить эти средства в его укрепление. Все эти средства распределялись дальше между акционерами в качестве прибыли. По итогам 2008 года они стали отказываться от прибылей. Я много раз говорил, что застройщики за 2006–2008 годы заработали не менее 10 млрд долларов прибыли. Рынок недвижимости был настолько универсальным, что в нем срослись интересы очень разных структур. Сюда стоит прибавить еще и теневой бизнес. Ведь рынок недвижимости был таким, что сколько туда ни вкладывай, у тебя никто не спросит, где ты взял деньги. И поэтому все росло. Банки капитализировались, цена недвижимости росла, залоги на недвижимость росли, капиталы банков увеличивались, рейтинги увеличивались, все это позволяло брать дополнительные займы за рубежом под небольшие проценты, и всем было вроде хорошо. Одному было плохо – конечному потребителю. Поэтому нет повода и причин говорить об искусственности нынешней ситуации. Произошла коррекция, и сейчас, наоборот, ситуация только стала выравниваться.

– Сейчас правительство пытается как-то простимулировать рынок. Насколько своевременны и необходимы данные меры?

– Я начну, наверное, с того, что правительству наконец стала очевидна и понятна взаимосвязь между рынком недвижимости, банками и существованием всей финансовой системы. Дело в том, что в банковском кредитном портфеле кредиты, связанные с рынком недвижимости, составляют 65 и более процентов. Банки рисковали многократно: когда выдавали ипотечные кредиты, когда выдавали кредиты на строительство. Опять же, когда банки участвовали через свои аффилированные компании в самом строительстве. Ведь недвижимость была и остается главным залогом для банков. Если банк выдает какой-то коммерческий кредит, к примеру, под бизнес, опять же залогом является недвижимость. Вот правительство и пытается простимулировать рынок недвижимости, понимая, что деньги должны возвращаться. Что залоговая банковская недвижимость должна продаваться. Уверяю вас, являясь консультантом нескольких банков, проблема банковских залогов – проблема номер один. Банковские закрома переполнены недвижимостью. Они не знают, куда девать как жилую недвижимость, так и коммерческую, а особенно земельные участки. Поэтому правительство поступает совершенно справедливо, стараясь оживить рынок недвижимости, следом оживится и банковский сектор.

– Сегодня в газетах с частными объявлениями можно увидеть очень выгодные предложения, но когда начинаешь выяснять подробности, оказывается, что недвижимость по вполне интересной цене уже продана. Кому-то выгодно играть на понижение или это уловки мошенников, ищущих, кого можно развести?

– В Казахстане в свое время было более 800 риелторских компаний. Только в одном Алматы их было порядка 400. Сколько сейчас? Белые риелторы превратились в серых, часть серых ушли в черные. Вообще понимание черных риелторов – это те, кто, попросту говоря, кидают клиентов. Схема, о которой вы говорите, больше относится к серым риелторам. Они пытаются работать по каким-то правилам. А черный кинул и ушел. Этот рынок в настоящее время характеризуется еще и тем, что нет закона о риелторской деятельности. Нет сертификации, лицензирования. Я их называю риелторами без роду и племени. Профессия риелтора на слуху, но она нигде в справочниках не обозначена. Были попытки подготовки специалистов в республиканской школе риелторов, создания общественных организаций, но рынок сыграл свое, большая часть – 80 процентов риелторских компаний – прекратили свое существование. Сделки носят разовый характер, и риелторы пытаются с каждой сделки забрать максимум, чтобы хоть чем-то себя обеспечить. Если раньше комиссионные составляли 1–2 процента, то сейчас они могут быть увеличены кратно. Поэтому и возникают черные схемы. Мой совет – обращайтесь к услугам официальных агентств по недвижимости и в риелторские компании. Что касается газет с частными объявлениями, то когда мои сотрудники-оценщики приносят мне аналоги, взятые из подобных газет, – минус 25 процентов с зарплаты. Я всегда говорил, газета с объявлениями никакого отношения к реальному рынку не имеет. Это чисто коммерческий проект. Они не отвечают ни за что, и ориентироваться на цены по объявлениям в газетах не стоит.

– На чем, на ваш взгляд, стоит сосредоточить внимание правительству, чтобы попытки оздоровить ситуацию были более эффективны?

– Давайте по порядку, по степени важности. Самая большая проблема сейчас – это ипотека. Но мы опять все валим в одну кучу, а там есть четко разграниченные три подвоха. В первую очередь, это новые ипотечные кредиты. Правительство выделяет несколько сотен миллиардов тенге и говорит: давайте работать на новых условиях. Было 16,5 процента годовых, сейчас 10,5 – безусловно хороший дисконт. На мой взгляд, это лукавство. Дело в большой проблеме с платежеспособностью населения, с одной стороны. С другой, банки не заинтересованы в развитии ипотеки. У них и так некуда девать недвижимость. Деньги государственные, отдавать нужно по-любому, контроль за ними совсем другой. Банки выставляют более сложные жесткие условия и, по сути дела, саботируют программу. Они и будут продолжать так делать, являясь коммерческими организациями, это их право. Вряд ли данная схема будет работать. Сейчас, в период кризиса, 16 процентов годовых или 10 процентов не будут играть серьезной роли. Это к вопросу о новых кредитах.

Что касается рефинансирования. Да, замечательная вещь, от 16 до 10 процентов снижаются ставки, заключаются договора и т. д. Но и здесь банки пытаются сорвать свою маржу. Каким образом? Если это новый договор, то тогда надо возобновить все процедуры – оценка, страхование и так далее… при рефинансировании разговор идет о продлении контракта, и банки обязаны переоценивать за свои деньги залоговое имущество с привлечением независимых оценщиков. А сейчас вопрос стоит, что нужно все это делать заново. То есть банки все накладные расходы опять перекладывают на заемщика, который вынужден идти на рефинансирование, потому что в процентах он выигрывает. Но тогда надо четко определить – это новый договор или продление старого?

Ну и последний, наверное, самый сложный вопрос. Мы все время говорим о невозвратности ипотеки, о ее сложности. Появляются движения наподобие «Оставим народу жилье». Решили формировать фонд стрессовых активов. Своевременный замечательных ход. В международной практике активно действует. Выделяется 120 миллиардов тенге – 1 миллиард долларов. С учетом недавней девальвации 750 миллионов долларов. Мы посчитали: средний банковский кредит – 100 тысяч долларов. То есть всего 7,5 тыс. ипотечников могут получить этот кредит. Реально ипотечников гораздо больше, но речь надо вести о тех, кто не может выплачивать кредит. Мы с вами говорим о падении платежеспособности населения на 60 процентов, люди теряют работу, теряют свой бизнес… Я думаю, что ипотечников десятки тысяч. А если услугами фонда смогут воспользоваться всего 7,5 тыс., это опять породит социальную проблему, потому что возникнет вопрос, почему ему дали, а мне нет. Разговор идет о том, что фонд стрессовых активов надо увеличить сразу в 5–6 раз, колоссальные деньги, которые надо извлекать из Нацфонда. Вот три проблемы ипотечников, которые следует обсуждать.

– Сейчас многие казахстанцы, в связи с тем что потеряли источники доходов, рискуют потерять залоговое имущество, а так как чаще всего это недвижимость или жилье, люди рискуют оказаться на улице. Насколько велик риск лишиться в период кризиса залоговой недвижимости?

– Надо разделить две вещи. Вы обратили внимание, что с нового года банки активно взялись за выбивание долгов с привлечением коллекторских компаний. Так вот, после действий депутата мажилиса Карагусовой по инициированию принятия закона о том, что единственная квартира в залоге может быть изъята только через суд, – ситуация несколько успокоилась. БВУ прекрасно понимают – дальше социальный взрыв. Да и правительство не может позволить. Это что касается залоговой квартиры.

Если у вас другой бизнес, и в залоге земельный участок или строение, офис – решать банку. Это коммерческие отношения и в данном случае вы вполне можете лишиться залоговой недвижимости. Хотя вступайте в переговоры с банком.

Кредитование малого и среднего бизнеса сейчас очень большая проблема. Почему? Традиционные залоги в качестве недвижимости мало ликвидны. Наша Ассоциация оценщиков проводит с банками семинары по особенностям оценки залогов в кризисный период, предлагает новые виды залогов: оценка бизнеса, оценка нематериальных активов, оценка недропользования, оценка контрактов... Банки потихоньку начинают реагировать, если раньше они могли понижать рыночную стоимость не больше чем на 20–25 процентов, то сейчас сами устанавливают дисконтные ставки. К примеру, на землю – 30 процентов от рыночной стоимости, на недвижимость – 50 процентов. Теперь уже владелец залога не согласен на такие условия.

– И все-таки оживет ли рынок недвижимости в ближайшее время?

– К сожалению, я не вижу причин роста цен, поэтому какие-то оптимистические прогнозы я делать не могу. Рынок недвижимости оживет только в том случае, когда изменится общая экономическая и финансовая ситуация. Потому что основой рынка недвижимости является платежеспособность населения. Никто не против того, чтобы ситуация на рынке недвижимости изменилась. Да, рынок нужно развивать, обеспечивать население жильем, обеспечивать торговыми площадями. Но одно дело – хочу купить, другое дело – могу купить. Строить-то можно, а кто купит? Поэтому из-за дисбаланса между платежеспособностью, ценой и объемами строительства можно утверждать о том, что рынок недвижимости у нас находится в стагнации.

15.04.2009

Серик Баев, www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.