Продажа квартиры: основные этапы

Вы решили продать квартиру. Причины могут быть разными — разонравилась, или выросла семья и необходимо приобрести жилье большей площади, или просто понадобились деньги.

Разумеется, чтобы избежать лишних сложностей, лучше заранее иметь общие представления об основных этапах процесса продажи квартиры на вторичном рынке жилья.

Сегодня на продажу квартиры может потребоваться больше времени, чем в недавнем прошлом, ведь покупатели предполагают, что квартиры будут дешеветь и дальше, поэтому не торопятся их приобретать, и, конечно, наибольший интерес вызывает жилье по явно заниженным ценам. Так что продавцам приходиться прикладывать максимум усилий, для того чтобы найти покупателя и продать свою квартиру по приемлемой цене. С другой стороны, покупатель с наличными — редкое явление и всё чаще квартиры продаются под ипотеку. Почему не стоит избегать покупателей-ипотечников, читайте в статье.

К тому же сорвать сделку купли-продажи или отложить ее на неопределенное время могут неправильно оформленные документы на недвижимость или их отсутствие. Об основных этапах процесса продажи квартиры рассказывают юристы и нотариусы Караганды.

Начало — сбор документов

В первую очередь при продаже квартиры необходимо иметь следующие документы:

  • договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации (если вы квартиру, соответственно, купили, обменяли, получили в дар или приватизировали);
  • свидетельство о праве на наследство (в случае если квартира или ее доля получена по наследству);
  • решение суда, вступившее в законную силу и подтверждающее право собственности;
  • технический паспорт (этот документ выдается центрами по недвижимости по месту расположения квартиры);
  • удостоверение личности.

Следует отметить, что правоустанавливающий документ на квартиру должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе и содержать штамп регистрации.

В случае утери какого-либо из указанных документов нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в ЦОНе.

Надо сказать, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах (статья 188 ГК РК). Кроме того, не имеет значение, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Права собственности не прекращаются и при выезде за границу.

Обратите внимание на то, чтобы характеристики, приведенные в техническом паспорте, не отличались от указанных в правоустанавливающих документах (например, площадь жилья). Если есть несоответствие, то придется заказывать новый техпаспорт, а на это потребуются время и деньги.

Технический паспорт содержит основные данные о техническом состоянии квартиры. Поэтому очевидно, что если вы самовольно произвели перепланировку квартиры или даже приобрели жилье в таком виде, то перед продажей квартиры перепланировку лучше узаконить. Ведь это может привести к нежелательным последствиям при продаже уже в момент подписания договора. На страницах нашей газеты мы писали о том, куда обратиться и какие документы требуются для того, чтобы узаконить перепланировку.

Конечно, оформить договор купли-продажи с не утвержденной по закону перепланировкой возможно, но на невыгодных для продавца условиях со значительным снижением цены.

Как восстановить документы на недвижимость >>>

Реклама — важна

При подготовке квартиры к продаже не стоит забывать о рекламе продаваемого объекта. Объявления о продаже желательно одновременно поместить в нескольких средствах массовой информации. При этом важно четко изложить условия продажи: количество комнат, этаж, район нахождения и т.д. Также продавцу важно проинформировать покупателей обо всех достоинствах продаваемой квартиры. А вот цену лучше оговаривать с потенциальным покупателем уже при показе.

Конечно, по-прежнему эффективен старый способ расклеивания объявлений на стенах и столбах в своем районе. Они наверняка заинтересуют жителей района, желающих переселить поближе родственников. Но следует иметь в виду, что делать это необходимо в специально предназначенных для этого местах. Потому что городские власти могут привлечь к административному наказанию или потребовать помыть столбы, на которых вы расклеили свои объявления. К примеру, в Караганде сумма штрафа за размещение объявлений «в не положенном месте», установленная городскими властями, составляет 8 500 тенге. Мытье одного столба оценено в 850 тенге, так что «отработать» штраф вы можете, помыв 10 столбов.

Объявления в СМИ лучше публиковать вплоть до того момента, пока потенциальный покупатель не внесет задаток.

Согласно статье 337 ГК РК:

  1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.
  2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

Только после получения задатка сделка купли-продажи приобретает правовой смысл, с обеспечением правовых обязательств (статья 292 ГК РК). На страницах газеты мы уже писали о том, какие обязанности возникают у продавца и покупателя при внесении задатка и чем отличается задаток от аванса. Стоит повторить, что для продавца желательно получить задаток. Это гарантия того, что покупатель в последний момент не откажется от приобретения квартиры. Однако если сделка будет сорвана по вине продавца, ему придется вернуть покупателю двойную сумму задатка и, кроме этого, возместить его возможные убытки (статья 338 ГК РК).

Что за сделка без нотариуса

Очевидно, что после проведения колоссальной работы по рекламе и показу квартиры вы найдете покупателя собственной квартиры, но это только полдела. Главное — юридически правильно оформить договор купли-продажи квартиры. Процедура заключения договора в простой письменной форме без нотариуса недостаточно отработана и из-за многих недостатков используется крайне редко. К тому же она занимает больше времени, и все равно требуются документы, заверенные нотариусом, — согласие супруга, заявление третьих лиц и т.д. Поэтому лучше обратиться к нотариусу.

Заранее принесите ему необходимый «пакет» документов на квартиру. Нотариус представляет интересы обеих сторон — и продавца и покупателя. Удостоверяя договор, он проведет правовую экспертизу представленных документов, запросит выписку, подтверждающую правомочия собственника, проверит, нет ли каких-либо обременений, проверит истинные намерения сторон, их дееспособность, подлинность подписей. Нотариус сразу же увидит спорные моменты и объяснит все тонкости законодательства по сделке в данном случае. Кроме того, в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде. Он вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Составление договора купли-продажи

Действующее законодательство Республики Казахстан предусматривает письменную форму сделки купли-продажи квартиры путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (статья 153 ГК РК). Составленный договор сделки купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению.

Для оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса необходимы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариальные доверенности, с необходимым объемом полномочий, от всех отсутствующих сособственников;
  • личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
  • личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на продажу;
  • кадастровая справка о зарегистрированных правах (обременениях). Выдается департаментом юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому получать ее необходимо в день заключения договора;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
  • удостоверения личности продавца и покупателя.

Кроме того, обязательно наличие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Все, кто указан в правоустанавливающих документах, должны присутствовать при оформлении договора купли-продажи квартиры или действовать через представителя по доверенности. Исключение возможно, если сособственник умер к моменту заключения сделки. В этом случае необходимо оформить наследство в установленной законом форме.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи квартиры является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании квартирой, а иногда и в распоряжении ею.

Пункт 1 статья 406 ГК РК гласит: по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, договор купли-продажи должен предусматривать цену квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Цена квартиры определяется в тенге, и в договоре желательно указать, что она окончательная и не подлежит изменению. Конечно, необходимо указывать реальную стоимость квартиры, ведь в случае расторжения договора именно она будет фигурировать в суде.

Кроме того, в договоре могут быть указаны условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору:

  • право собственности продавца и основания возникновения этого права;
  • ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц;
  • условия и порядок оплаты имущества покупателем;
  • условия и порядок передачи имущества продавцом;
  • обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Также стоит отметить, что в обязательном порядке в договоре купли-продажи указывается:

  • адрес расположения квартиры;
  • назначение;
  • площадь, в том числе жилая;
  • этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Если заключается договор купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются:

  • размеры платежей;
  • порядок выплаты платежей;
  • сроки выплаты платежей.

Стоит отметить, если эти условия не перечислены, то договор купли-продажи с рассрочкой платежа считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Нотариус поясняет, что в договор купли-продажи можно внести любые условия по сделке, но только в соответствии с законом. Основная задача нотариуса — убедиться в том, что продавец и покупатель понимают, что делают, и осознают последствия подписания договора. Юридически грамотно составленный и нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры — это ваши гарантии при заключении сделки с недвижимостью.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Заключенный договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. У покупателя право собственности на квартиру возникает только после установленной государственной регистрации в департаменте юстиции (статья 118 ГК РК).

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения.

Для регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:

  • договор купли-продажи квартиры — оригинал и нотариально удостоверенная копия;
  • удостоверения личности покупателя и продавца — оригиналы и копии;
  • технический паспорт на квартиру;
  • квитанция об оплате регистрационного сбора в размере 50% МРП.

Сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке, которые установлены действующим Гражданском кодексом Республики Казахстан и не могут быть изменены соглашением сторон.

Общий срок для защиты нарушенного права лица или охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений установлен в три года (статья 178 ГК РК).

Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной. Это касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статья 162 ГК РК).

По требованию одной из сторон договор купли-продажи может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разумеется, продавать квартиру можно в любом состоянии, но продавец отвечает за все скрытые недостатки, даже если покупатель не смог их обнаружить при осмотре квартиры. В соответствии с действующим законодательством (пункт 2 статьи 430 ГК РК) требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены в пределах двух лет со дня ее передачи. Покупатель вправе требовать устранения недостатков или уменьшения цены. Кроме того, недостатки могут стать причиной расторжения договора. Поэтому при продаже квартиры заранее предупредите покупателя о промерзающей стене или протекающей крыше.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора) и одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускаются (статья 273 ГК РК).

Конечно, при продаже квартиры можно положиться на свой жизненный опыт либо на опыт ваших друзей и близких. Но лучше все-таки получить консультацию специалистов — юристов и нотариусов. Только при условии, что продавец будет проявлять больше активности в продаже собственного жилья, ему удастся быстро продать квартиру с минимальными потерями денег и времени.

Перепланировкой считается любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом центра по недвижимости (бывшего БТИ).

Если вы продаете квартиру, найдите время, чтобы привести ее в порядок. Даже такая мелочь, как блестящие окна, может стать решающей для потенциальных покупателей. Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательнее.

Дарья Власова, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.