Рынок недвижимости Алматы стоит

На алматинском рынке жилой недвижимости – затишье. Массовый потребитель не может покупать квартиры по существующим высоким ценам, а частным инвесторам не имеет смысла вкладывать свои деньги в квадратные метры, стоимость которых перестала расти. Люди, имеющие «спекулятивные» квартиры, поспешили выставить их на продажу, но продать что-либо сегодня практически невозможно.

На алматинском рынке жилой недвижимости – затишье. Массовый потребитель не может покупать квартиры по существующим высоким ценам, а частным инвесторам не имеет смысла вкладывать свои деньги в квадратные метры, стоимость которых перестала расти. Люди, имеющие «спекулятивные» квартиры, поспешили выставить их на продажу, но продать что-либо сегодня практически невозможно. А ипотечный кризис в США, эхо которого достаточно быстро докатилось и до Казахстана, только усугубил ситуацию на рынке.

Косвенных, но тревожных симптомов, говорящих о том, что наш рынок недвижимости вплотную подошел к некой черте, много. Риэлторы и маклеры практически перестали обзванивать по объявлениям владельцев квартир, выставивших свою недвижимость на продажу. Хотя еще весной они активно «мониторили» всю базу объявлений о продаже в надежде обнаружить квартиру по выгодной цене, а затем «накрутить» на нее энную сумму и перепродать. Сейчас такие звонки потеряли смысл, так как несмотря на то, что цены становятся все более выгодными, покупателей найти крайне сложно. Показательны и сами объявления, причем даже не их содержание, а оформление. Если раньше газета «Крыша» состояла из простых объявлений, и лишь изредка в ней попадались объявления, взятые за дополнительную плату в рамку, то сейчас «рамки» идут практически сплошными столбцами. Все хотят выделить свое объявление, чтобы побыстрее продать, но, конечно, наивно полагать, что такая примитивная мера может поспособствовать активизации затаившихся в ожидании покупателей.

У строительных компаний умение продать квадратные метры сегодня тоже выходит на передний план. В период постоянного роста цен большинство строительных компаний не утруждало себя особыми подходами к продажам, так как квартиры и так разлетались, как горячие пирожки. Теперь же застройщики делают все возможное, чтобы сбыть свой «товар». В алматинских рекламных агентствах рассказывают, что в последние несколько месяцев наши строительные компании заметно активизировались на рекламном рынке. Продажи сейчас идут вяло или вовсе стоят, и строители, вспомнив о важности рекламы, кинулись заказывать полноценные и недешевые рекламные ролики. До последнего времени реклама всех застройщиков была однотипна: минимум креатива, статичная картинка, 3D-изображение. Сейчас же они ждут от рекламщиков оригинальных и нестандартных решений, которые помогли бы активизировать продажи.

Еще одним признаком «кризисного» состояния рынка, пожалуй, является пресс-конференция, организованная Национальной ассоциацией риэлторов (НАР), которая, напомним, была создана по инициативе агентства недвижимости «Абсолют»». Вице-президент НАР, который также является заместителем председателя правления по развитию внешних связей агентства недвижимости «Абсолют» Олег Алферов и председатель комитета по рыночным исследованием НАР Ольга Айбасова попытались убедить журналистов, что цены на рынке стабилизировались, а вовсе не снижаются, а на кризис ипотеки в США и изменения в кредитной политике казахстанских банков рынок не прореагировал. «Наш рынок недвижимости инертный, и если он как-то среагирует на ипотечный кризис, то, наверное, только месяца через два. Сейчас рынок занял выжидательную позицию», – отметила Ольга Айбасова. А Олег Алферов пояснил, что, по данным ипотечных брокеров, работающих в риэлторских компаниях – членах ассоциации, и по инсайдерской информации, спрос на ипотечные кредиты сейчас даже возрос. Заявление, правда, не было подкреплено конкретными цифрами или хотя бы ссылками на данные банков. К тому же учитывая, что многие банки сейчас вообще не выдают ипотечные кредиты, выглядит оно несколько нелогично. Тем не менее представителями НАР был сделан вывод, что изменения условий ипотечного кредитования казахстанскими банками не будет способствовать снижению спроса на недвижимость. Впрочем, через некоторое время появятся официальные статистические данные АФН, которые продемонстрируют реальное количество выданных в августе и сентябре ипотечных кредитов. Тогда и станет понятно, насколько достоверны сведения НАР, и правильны ли сделанные риэлторами выводы.

В общем, представители НАР попытались убедить журналистов, что снижения или тем более обвала цен на нашем рынке недвижимости не будет. А если некий кризис и случится, скажем, в связи с возникновением синдрома «ипотечной усталости», то будет это еще не скоро, то есть никак не раньше, чем через пару лет. Возникает вопрос: зачем агентству «Абсолют» и созданной по его инициативе ассоциации, не имея на руках веских аргументов и точных статистических данных, так настойчиво убеждать общественность в том, что на рынке все спокойно?

Напрашивается вывод, что у самого риэлтора скопились квартиры, которые хотелось бы «сбросить», но при нынешней покупательской пассивности сделать этого не получается. Или же «Абсолют» просто набрал в свое время много «эксклюзивных договоров» (согласно им люди доверяют компании продажу своих квартир и не имеют права обращаться в другие агентства, а также заниматься продажей самостоятельно), но продать квартиры своих клиентов агентство опять же не может, поэтому и вынуждено «подогревать» рынок заявлениями. Как бы то ни было, но оценка ситуации другой казахстанской профессиональной ассоциацией – АРК (Ассоциация риэлторов Казахстана) выглядит более логичной.

«Этим летом алматинский рынок жилой недвижимости, что называется, «заснул», – говорит президент АРК Александр Ким. – Некий сезонный летний спад активности на рынке наблюдался и в прошлые годы, но он выражался не в снижении стоимости квадратного метра, а в сокращении количества сделок. В этом же году мало того что цены, по нашим данным, снизились от 10 до 20 процентов (в зависимости от района, типа дома и так далее), так еще и число сделок сократилось не на 10–15 процентов, как это было в летние периоды прошлых лет, а на 80–90. В некоторых риэлторских агентствах за лето не было заключено ни одной сделки! Причин такого спада активности несколько, и прежде всего дутый ценовой пузырь на рынке. В конце 2006-го и в первые месяцы этого года строители так высоко подняли ценовую планку, что многие инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость с целью ее последующей перепродажи, ушли с рынка. А инвестиционные сделки составляли как минимум половину от всех совершаемых сделок. Люди же, которые приобретают квартиры непосредственно для себя, всегда есть и будут. Но количество сделок с привлечением ипотеки достигало у нас 50–60 процентов от общего числа сделок купли-продажи квартир, а получить ипотечный кредит сейчас будет сложнее, чем раньше. В сочетании с ухудшением условий ипотеки это еще «подрежет» спрос на рынке. Трудно подсчитать, насколько в связи со всем этим может упасть спрос, но, думаю, вплоть до 70 процентов. Подчеркну, что я имею в виду, не потенциальный, а, что называется, востребованный спрос, то есть когда потребитель и хочет и может купить квартиру».

Компании, набравшие большое количество земельных участков и затеявшие масштабную застройку, находятся сегодня в особенно уязвимом положении. Строительство – это такая сфера, которая требует постоянных денежных вливаний. Оно процветает, когда недвижимость активно раскупается на этапе строительства, а еще лучше – на этапе котлована. Именно этот процесс и наблюдался в последнее время: компания начинала строительство, покупатели, львиную долю которых составляли спекулянты, выкупающие иногда целые подъезды, бойко разбирали будущие квартиры, а застройщик на вырученные деньги начинал следующую очередь строительства. Сейчас инвесторы не покупают новую недвижимость, а стремятся скинуть уже имеющуюся. Рядовые покупатели, ждут, что будет дальше с ценами, а те отчаянные граждане, которые готовы были взвалить на себя ипотечное бремя, не спешат брать кредит на новых, менее выгодных условиях. А многие и просто не имеют на руках нужной суммы для возросшего первоначального взноса. То есть продавать квартиры вроде как и некому.

Раньше, когда у строительной компании по какой-либо причине недостаточно активно шли продажи, а денежные вливания были необходимы, практически всегда можно было без проблем получить кредит в банке. Цены росли, все, что строилось, раскупалось, и банки охотно выделяли кредиты строителям. После же тревожного звоночка, прозвеневшего из далекой Америки, казахстанские банки наверняка будут подходить к кредитованию более осторожно. Мало того что проценты, под которые компаниям выдаются кредиты, возросли, так еще и получить кредит стало сложнее. Конечно, банки тоже понимают всю степень опасности кризиса на строительном рынке, но в первую очередь они наверняка поддержат собственные и аффилированные строительные компании, а также крупных, «системообразующих» застройщиков. Всем остальным же придется непросто.

«Банки будут финансировать строительные компании избирательно и кредитовать только те проекты, которые перспективны, понятны и логичны, – рассказал нам топ-менеджер одного из казахстанских банков на условиях анонимности. – До начала строительного бума в 2003–2004 годах строительным компаниям было достаточно сложно профинансироваться в банках. Нужно было провести полный и подробный анализ рынка, сравнить существующие цены, взвесить перспективы и доказать на кредитном комитете, что квартиры продадутся. Когда начался бешеный рост цен на недвижимость, бдительность банков притупилась, так как казалось, что все, что строится, все равно продастся. Сейчас, по подходу к выдаче кредитов, банки, скорее всего, вернутся к тем годам и начнут хорошо взвешивать все «за» и «против», прежде чем прокредитовать какой-то строительный объект. В любом случае, такого бурного финансирования строительства уже не будет. Но возможно, это совсем неплохо, так как новый подход к кредитованию может стать побудительным мотивом к более качественному развитию строительной отрасли. Во время бума условия диктовала строительная компания и по срокам и по формам, а клиент приходил и робко спрашивал: «А когда же построят?» Сейчас, думаю наметится обратная тенденция, и застройщики будут ходить за клиентами.

Во всем всегда можно найти что-то хорошее, но если продажи не активизируются, а финансировать строительные компании банки будут с большой осторожностью, то вполне вероятно, что какие-то игроки строительного рынка будут вынуждены на время заморозить свои объекты или даже уйти с рынка. Уже сейчас в городе активно обсуждают проблемы, возникшие у некоторых строительных компаний, а два застройщика, по слухам, даже распустили в отпуска без содержания часть своих сотрудников, так как денег на своевременную выплату зарплаты у компании нет.

«Сейчас идет огромный выброс спекулятивного жилья на рынок, – рассказывает Александр Ким. – Причем я, наверное, не открою секрета, если скажу, что и у самих банков такого жилья скопилось много. Некоторые банки кредитовали строительные компании, и в качестве оплаты долга забирали себе целые блоки квартир по первоначальной цене. Сегодня, если внимательно изучить предложение на рынке, можно увидеть, что самая низкая цена квадратного метра отнюдь не у застройщиков. В некоторых риэлторских агентствах потребителям предложат квартиры в строящихся домах на 5–10 процентов дешевле, чем они предлагаются в центрах продаж строительных компаний, эти дома возводящих. В основном – это и есть квартиры банков, которые они сейчас пытаются сбросить через собственных или аффилированных риэлторов.

Спрос сейчас заметно превышает предложение, и, учитывая сложности с ипотекой, кредитованием строительства и нереально раздутые цены, я не исключаю дефолта на рынке недвижимости. Теоретически такая ситуация возможна, но все-таки, думаю, наш рынок движется к тому, что цены на нем просто «просядут» до более или менее реальных. Если они снизятся процентов на 30 или даже 50, для развития рынка это будет только лучше. Строить же жилье в Алматы все равно будут. И если наших строителей не устроит маржа, скажем, в 100 процентов, а не в 200–300, как сейчас, то, значит, строить у нас будут зарубежные компании, у которых более умеренные аппетиты.

Пока прежде всего заметно снижение цен на квартиры в отдаленных от центра районах города. Например, если еще весной типовые двухкомнатные квартиры в микрорайонах «Аксай» продавались по 130–150 тысяч долларов, то сейчас, позвонив по многочисленным объявлениям в газете «Крыша», такую квартиру можно приобрести в пределах 100 тысяч долларов. То есть в данном сегменте налицо уже даже не 20-, а 30-процентное снижение цены. Цены же на первичном рынке вроде бы пока держатся. Но дело в том, что у нас высчитывается средняя цена по первичному рынку, а сейчас к сдаче в эксплуатацию готово немало крупных объектов. Цена же квартир в уже готовых домах выше, чем в строящихся. Запущено и несколько проектов, предлагающих суперэлитную недвижимость, высокая цена которой также влияет на «среднюю температуру по больнице». Но по мнению Александра Кима, в сентябре и на первичном рынке цены могут несколько «присесть».

Кроме того, многие строительные компании никак не могли предвидеть ипотечного кризиса США в конце лета, и на начало осени запланировали запуск своих новых проектов или начало продаж новой очереди жилья. Например, строительная компания «Серт», которая является «дочкой» известного застройщика «Алматыкурылыс», возводит в районе озера Сайран жилой комплекс, состоящий из трех блоков зданий. В конце 2005 года квартиры в первой очереди комплекса продавались по 600–650 долларов за квадратный метр, квартиры во второй очереди начали реализовываться летом прошлого года по цене от 1000 долларов. А вот квартиры третьей очереди маркетологи компании решили придержать, видя, как быстро растут цены на рынке недвижимости. Они решили, что выгоднее вести строительство на собственные или в крайнем случае банковские средства, зато потом снять «все сливки». То есть продавать по более высоким ценам, и, реализовав 20 процентов квартир, окупить все расходы. В результате продажи компания, как и планировала, начала в конце лета по 2000 долларов за метр. Но в связи с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости, а также отголосками американского ипотечного кризиса в Казахстане люди выставили на продажу и квартиры из первого, уже сданного в эксплуатацию жилого блока комплекса. Причем тоже по 2000 долларов за квадрат. Сложно сказать, что будет делать строительная компания в такой ситуации, но вполне вероятно, что цены она все-таки несколько снизит.

Впрочем, сейчас практически все застройщики встанут перед выбором: снизить цену и активизировать продажи или упорно держать ее и ждать, когда народ вновь примется скупать недвижимость. Но думается, что этого момента можно и не дождаться. В любом случае, уже в ближайшие два месяца, то есть в сентябре-октябре, будет понятно, что произойдет с ценами: снизятся ли они еще больше или, как надеются оптимисты-риэлторы, стабилизируются, показывая лишь небольшие колебания вверх-вниз. И, конечно, с большой долей вероятности можно предположить, что расти они, во всяком случае в ближайшем будущем, все-таки не будут.

19.09.2007

Юля Семыкина, www.continent.kz 

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.