Ловушка на ипотеке

Несовершенство банковского механизма выдачи ипотечного кредита оставляет лазейки для мошенников. Продавцы квартир становятся жертвами аферистов, остаются без денег и без крова.

Несовершенство банковского механизма выдачи ипотечного кредита оставляет лазейки для мошенников. Продавцы квартир становятся жертвами аферистов, остаются без денег и без крова.

Для того чтобы понять, где следует ожидать подвоха и максимально уменьшить риски при получении ипотечного кредита, необходимо разобраться в существующей схеме кредитования.

Договор и три расписки

Чтобы покупатель недвижимости получил ипотечный кредит, ему необходимо собрать целый пакет документов. Большую часть из них покупатель должен предоставить сам (СИК, РНН, справка о подтверждении дохода и т.д.), но без помощи продавца ему никак не обойтись.

Во-первых, продавцу надо составить на имя покупателя договор купли-продажи - обязательное условие при получении ипотечного кредита. И хотяфактически сделка еще не осуществлена, а расчет не произведен, продавцу квартиры приходится подписывать этот документ, иначе покупатель не сможет получить кредит. Правда, в этом договоре купли-продажи делается одна существенная оговорка о том, что полный взаиморасчет будет произведен после выдачи банком денег, в противном случае сделка расторгается. При регистрации договора купли-продажи автоматически накладывается обременение на ипотечную квартиру.

Во-вторых, перед непосредственной выдачей банком суммы ипотечного займа, продавец должен нотариально оформить расписку о полном взаиморасчете (обязательное условие любого банка). Расписка составляется в трех экземплярах: оригинал и нотариально заверенная копия выдаются продавцу квартиры, вторая копия остается у нотариуса. После получения банковского займа покупатель отдает деньги продавцу в присутствии банковского менеджера, а взамен получает оригинал расписки, на основании которой снимается обременение с купленной квартиры.

Обратите внимание, с момента регистрации расписки о полном взаиморасчете договор купли-продажи вступает в силу.

Но бывают случаи, что по некоторым причинам банк все-таки выдает деньги покупателю в отсутствии продавца. Опасения очевидны: денег продавец может и не увидеть.

Столкновение интересов

Представьте себе, что, получив в банке деньги, покупатель не спешит их отдавать, забыв и про долговые обязательства перед банком и перед продавцом. Осознав ситуацию, продавец обращается в суд, надеясь оспорить договор купли-продажи. В этом случае у продавца возникает проблема с банком– квартира осталась в залоге, а деньги, выданные покупателю на ее приобретение, исчезли. Защищая свои интересы, банк вступает в борьбу за квартиру.Данная ситуация – прямое следствие несовершенства процедуры оформления ипотечного кредита. Продавец и банк начинают судиться за квартиру, ибо пострадали интересы и того и другого. В таком случае факт мошенничества доказать очень сложно, так как отсутствует состав преступления.При этом нечестный покупатель оказываетсяв стороне.

– Значит, действия банка создают условия, благоприятствующие мошенникам совершать свои преступления?

По мнению адвоката Даурена Койшибаева подобные ситуации складываются по трем причинам:

— Во-первых, из-за корыстных побуждений покупателя, его преступного умысла. Изначально подобные дела имеют криминальную окраску. Во-вторых, немаловажное значение имеет попустительство работников банка. В-третьих, это, конечно, несовершенство процедуры выдачи кредитов. Банк неправомерно еще до выдачи кредита требует расписку о полном взаиморасчете. Подобными недоработками, как раз, и пользуются мошенники. Получается, что покупатель сам без присутствия продавца может получить в банке всю сумму займа. Есть честные люди, которые тут же отдают деньги продавцам, а есть и аферисты, присваивающие полученную сумму. Не получивденежных средств и потеряв квартиру, которая теперь находится в залоге у банка, продавец проигрывает дважды.

Так что потенциальным продавцам квартир советуем подстраховаться — внести в ипотечный договор банка, в котором кредитуется покупатель, условие об обязательном перечислении суммы кредита на лицевой счет продавца.

Бауржан ТОЛЕГЕНОВ

Ситуацию комментирует нотариус Салтанат Бельбаева (г. Караганда):

— Выдача кредита покупателю в отсутствии продавца является одним из распространенных видов обмана. Сейчас банки целенаправленно занялись решением данной проблемы, поэтому нарушений стало меньше. Большинство банков Караганды выдают деньги при обязательном присутствии продавца. Для этого продавец оформляет у нотариуса расписку в форме заявления (в данном случае нотариус устанавливает подлинность подписи продавца, а не сам факт получения денежных средств). Заверенное нотариусом заявление выдается на руки только продавцу, после чего продавец отдает его менеджеру банка при получении денег. Роспись, поставленная в данном документе, свидетельствует о получении продавцом денег. Данное заявление является своего рода гарантией не только для продавца, но и для самого банка.

Итак, во избежание недоразумений продавцу необходимо знать следующее:

во-первых, при оформлении заявки на получение ипотечного займа покупатель должен предоставить продавцу только копии необходимых документов, а не оригиналы;

во-вторых, продавец имеет право получить информацию о решении кредитного комитета по поводу выдачи займа;

в-третьих, по просьбе продавца банк должен предоставить ему свое гарантийное письмо (уведомление), где указывается, что сумма кредита будет предоставлена покупателю (ФИО) для заключения сделки купли-продажи с продавцом (ФИО) на недвижимость, расположенную по такому-то адресу (конкретно указывается адрес).

Покупатель считается полноправным владельцем жилья после нотариального удостоверения сделки и регистрации права собственности в регистрирующих органах. Но на объект недвижимости накладывается обременение, проще говоря, арест, который будет снят только после того, как будет произведен фактический расчет с продавцом.

18.09.2007

www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.