С видом на горы

На фоне устойчивого снижения цен на недвижимость у многих сегодня возникает вопрос: сколько будет в перспективе стоить земля? Будет ли она безудержно дорожать и дальше, как в последние два-три года, или цены остановятся? На рынке земельных участков под ИЖС действительно происходят любопытные вещи.

На фоне устойчивого снижения цен на недвижимость у многих сегодня возникает вопрос: сколько будет в перспективе стоить земля? Будет ли она безудержно дорожать и дальше, как в последние два-три года, или цены остановятся? На рынке земельных участков под ИЖС действительно происходят любопытные вещи.

Инвесторы уходят?

С начала года и особенно с весны недвижимость, больше всего в непрестижных районах Алматы, начала устойчиво дешеветь. Этот тренд не замедлил отразиться на городах и поселках периферии, так, например, в городах Алматинской области (Талдыкоргане, Текели, Жаркенте) к осени цены на квартиры, хотя и с задержкой, тоже снизились в среднем на 10–15 процентов. Между тем еще до того как цены пошли вниз, многие наиболее прагматичные инвесторы стали уходить с перегретого жилищного рынка на рынок земли. Поэтому прошлой зимой и весной рост цен на землю на ближней периферии Алматы переходил все разумные пределы. Менее чем за полгода земля дорожала в разы. Например, в поселке Жандосов (это в 45 километрах от города, в предгорьях в районе Шамалгана) на начало марта цена «сотки» земли под ИЖС колебалась от 3 до 6 тыс. долларов, а в июле участки «подросли» до 8–12 тыс. Вдоль Капчагайской трассы, в дачных массивах в районах строительства будущих городов-спутников (в 25–35 километрах от города) сотка в апреле стоила 2 тыс. долларов, а в июле достигла 3,5–5 тыс. Если же говорить о самых престижных районах жилищного строительства в самом Алматы (расположенных выше проспекта Аль-Фараби, в районе Каменского плато, вдоль дороги в Алма-Арасанское ущелье и др.), то здесь стоимость земли пробила как психологические, так и разумные рыночные границы. Участки под ИЖС выше пр. Аль-Фараби стоят сегодня свыше 100 тыс. долл. за сотку, а те, что расположены в наиболее уютных, тихих и престижных местах (с коммуникациями, подъездными дорогами, речкой) доходят до 140–150 тыс.

Специалисты не раз указывали на то, что быстрый разогрев рынка земли, как и в случае с недвижимостью, стимулировал именно спекулятивный капитал. Инвесторы, заработавшие капитал на перепродаже недвижимости, скупали земли и по прошествии некоторого времени выставляли их на продажу. К этому моменту на рынок выходили новые инвесторы, и история повторялась. Если доля «инвестиционных» квартир в новостройках Алматы на конец 2006 года достигала порядка 60 процентов, то доля «инвестиционных» земель в городе и на периферии, по мнению некоторых занятых на этом рынке людей, оказалась даже выше. «Интерес к земле в последний год был исключительно спекулятивный, – говорит Талгат Исабаев, работающий оценщиком в БТИ Илийского района. – Землю ищут не по ее экономической привлекательности, а просто как землю. Многие были готовы покупать практически любую землю, потому что знали, что она будет дорожать. Вот, например, в поселке Жетыген акимат в прошлом году нарезал участки по госпрограмме ИЖС. Весной начали землю узаконивать, и тут же пошли продажи. Хотя земля – на голом пустыре, без подведенных коммуникаций. Все лето был ажиотаж с выдачей документов, так как продать землю можно, лишь имея на руке госакт. Покупают эту землю, и потом половины из них вообще не видно. Сейчас, по осени, уже начинают продавать участки».

Бизнес у земельных спекулянтов здесь действительно беспроигрышный. Если весной в Жетыгене сотка земли стоила от полутора тысяч долларов, то теперь цена тех же «неблагоустроенных» участков начинается от трех тысяч. Однако если посмотреть на динамику цен, то становится понятным, что и здесь, на периферии, следующая волна инвесторов уже не заработает столько. Рост явно замедлился, более того – он близок к остановке. В районе Дмитриевки участки под ИЖС выросли примерно в два раза по сравнению с ранней весной. Однако теперь земель, выставленных на продажу, стало больше, и уже при беглом опросе по телефону становится понятно, что владельцы готовы торговаться и уступать. В поселке Чапаево, что на объездной трассе Каскелен – Байсерке (около 50 км от Алматы), развернуто обширное коттеджное строительство, но здесь, как говорят местные жители, земля не дорожала уже с середины лета.

Очевидно, те покупатели (не спекулянты), которые намерены купить землю под ИЖС не с целью перепродажи, сегодня не торопятся так, как весной. «Ходят упорные слухи, что цены будут падать, – говорит «самозанятый» Сергей Дружинин, занимающийся частным строительством. – Сейчас еще есть некоторый рост, в основном ближе к городу, но становится все больше предложений. Мы сейчас ищем варианты дешевле и находим их, а ведь в марте – апреле все еще твердо держали цены. В общем, подождем, посмотрим». Бизнес Сергея заключается в том, чтобы купить участок, построить на нем «средний» дом и затем продать. Таких, как он, строителей коллеги из крупных компаний снисходительно называют «шабашниками». С прошлого года, как рассказывает Дружинин, его бригада построила три дома: два в районе Дмитриевки и один – под Каскеленом. Только за счет роста цен на участки они заработали, как прикидывает Сергей, «минимум двести процентов», плюс еще столько же – на стоимости построенных особняков. Бизнес, наверное, не менее доходный, чем у крупных застройщиков. Однако наш собеседник при этом сам ругает спекулянтов, которые, по его словам, «достали» всех желающих покупать землю и строить дом. Хотя цены сейчас фактически останавливаются, Дружинин не уверен, что предстоящей зимой и весной не последует их новый виток.

«Цены на недвижимость начали снижаться, и это сразу воодушевило покупателей земли, – говорит представитель риэлторского агентства «Хоромы Estate» Ирина Кулигина. – Действительно, индивидуальное строительство, особенно в пригородах, сейчас более выгодно и доступно, чем покупка жилья. Но мы полагаем, что происходит лишь определенная коррекция, ибо причин для радикального спада цен просто нет. Рано или поздно цены остановятся на определенном уровне. Я думаю, это произойдет, когда инвесторы, которые зарабатывали на росте цен, окончательно уйдут с рынка недвижимости. Тот капитал, который высвободится здесь, будет вкладываться в землю, поскольку спрос на участки под ИЖС остается высоким, и альтернативы строительству собственного дома сейчас у многих просто нет».

Ответ на вопрос, куда будут двигаться цены, зависит в основном от двух составляющих: поведения инвесторов-спекулянтов и общего спроса на рынке. Попытаемся оценить, как соотносятся эти два фактора в разных сегментах рынка земли.

«Земли в Казахстане много»

Земля как инструмент вложения средств и как предмет купли-продажи имеет одно фундаментальное свойство, которое отличает ее от любой недвижимости. «Земли в Казахстане много», – сказал один наш знакомый инвестор, переключившийся на операции с участками около года назад. Действительно, наиболее дорогие земли находятся вокруг крупных городов, таких как Алматы. На других территориях, где земли имеют в основном сельскохозяйственное назначение, уровень цен определяется в основном их экономической отдачей. Опять-таки, на периферии Алматы или Астаны эти цены сильно искажаются, так как инвесторы, скупающие участки, выводят значительную часть земель из сельскохозяйственного оборота в спекулятивный. Так обстоит дело, скажем, с участками вдоль побережья Или, которые дорожали в последнее время не менее чем на сто процентов в год. Надо заметить, что формально сельскохозяйственные земли не могут оформляться в собственность, а передаются через право аренды на 49 лет (которое можно передавать по наследству), однако это не мешает рынку: земли перепродают, как и участки под ИЖС, оформляя при этом переуступку права аренды.

Итак, определяющее влияние на цену любого участка (будь он полем под люцерну или пшеницу, расположенным за двести километров, или асфальтированной площадкой в центре города) оказывает местоположение. Здесь выделяется несколько сегментов, в каждом из которых рынок живет по своей отдельной логике.

Начнем с того, что называют «элитным», – участки в центре и в верхних престижных районах Алматы, а также расположенные близко к деловому центру Астаны. В Казахстане, безусловно, есть люди, которые могут себе позволить купить двадцать соток, чтобы построить на них особняк с красивым видом за два миллиона долларов. Но они могут себе это позволить не только выше пр. Аль-Фараби, но и, к примеру, на Лазурном берегу Франции. Более того, некоторые участки на Ривьере, если полистать интернет-каталоги, обойдутся значительно дешевле. «Стоимость земли в самых престижных районах достигла абсурдных величин, поэтому здесь цены остановились раньше, – комментирует частный риэлтор Руслан Гайнуллин. – Рост цен частично подогревался крупными строительными компаниями, но теперь все то, что можно было скупить, в «золотых» предгорьях уже скуплено. А с продажей участков по существующим ценам появляется все больше проблем. За деньги, которые надо потратить на землю и на строительство приличного особняка, можно приобрести жилье в охраняемых коттеджных или vip-городках, вроде «Долины роз». Это большой плюс: вы живете в прекрасных условиях, на лоне природы, и не нужно никакого строительства. К тому же в vip-городке решены все вопросы безопасности и охраны, досуга детей, вечернего отдыха: тут и закрытая территория, и отличный садовый дизайн, и все службы к вашим услугам. Если же строить частный особняк, то нужно самому и охранников нанимать, самому разбивать и выращивать сад. К тому же нет гарантии, что у вас будут приличные соседи. Я знаю историю, когда один солидный топ-менеджер построил особняк на Коктюбе, и оказалось, что через забор живет некий «авторитет». Как он рассказывал, жизнь превратилась в кошмар: каждый вечер к соседу съезжается «братва», всю ночь гремит «шансон», пьяные крики. Приструнить этих соседей он, как вы понимаете, не смог. С продажей особняка тоже были сложности, потому что покупатели заранее наводили справки о соседях. Вообще vip-городки во многом предпочтительнее частных особняков, поэтому небольшие участки в верхних районах, скупленные ранее, сейчас становится все труднее продать. Инвесторы понимают, что ниша заполнена, и уходят».

В последнее время дополнительные трудности у держателей самой дорогой земли были связаны еще и с тем, что изменилась кредитная политика банков. Ипотечное кредитование покупки земельных участков фактически приостановлено. Дальнейший рост цен потерял смысл: с одной стороны, с рынка ушли деньги банков, с другой – покупатель на фоне снижения цен на недвижимость не торопится покупать участки по ценам элитных уголков Европы.

Земля в элитных районах очень переоценена. На дальнейшее развитие ситуации влияет несколько факторов. Это относительно низкий спрос, обусловленный как несуразными ценами, так и тем, что строить индивидуальное жилье на таких баснословно дорогих участках становится невыгодным. Земля здесь остается дорогой, в первую очередь, благодаря спросу на нее со стороны крупных строительных компаний. Но среди риэлторов бытует мнение, что «элитные» земли как в Алматы, так и в Астане давно скуплены, и их целевое назначение распланировано.

Кроме того, на рынок «элитной» земли сильно влияет государственное планирование развития городов. Утвержденные генпланы под контролем акимата неукоснительно соблюдаются, поэтому владельцы участков в тех районах, где должно вестись строительство, безудержно поднимают цены. Однако государство не намерено покупать земли у собственников по астрономическим ценам. Минувшим летом об этом говорил аким Алматы Имангали Тасмагамбетов, комментируя ход строительства новой кольцевой дороги через восточную часть города. Проблема, по словам акима, состояла в том, что на покупку земель для прокладки семи километров трассы бюджет должен потратить несколько миллиардов долларов. Для разрешения подобных вопросов государство создает посреднические структуры, такие как предприятие «Алматыжер». История строительства в престижных районах Алматы богата примерами, когда собственники земли не получали за нее тех средств, на которые рассчитывали. Для спекулянтов, планирующих купить и затем перепродать земли по огромным ценам, это становится фактором риска. Но основная проблема данного сегмента на сегодня – то, что объективный «потолок» цены достигнут. Поэтому инвесторы предпочитают не ждать, а продавать элитные земли и уходить в другие сегменты, где рост цен пока еще более выраженный.

В престижных, но не «элитных» зонах спекулятивный оборот земли также близок к ценовому пределу. В таких местностях, как Верхняя Каменка, дачные и коттеджные массивы вдоль предгорий и трассы в сторону поселка Шамалган, а также в районах, прилегающих к «золотому квадрату» алматинского центра, рост цен на землю пока продолжается. Так, в Каменке на март цена сотки начиналась от 12–15 тыс. долл., а в июле здесь просили за землю уже порядка 60–70 тыс. Даже в непрестижной, казалось бы, Нижней Пятилетке в Турксибском районе участки под ИЖС продаются по 30 тыс. долл. за сотку. Но в последний месяц, особенно с началом так называемого «ипотечного кризиса», рост цен в этих районах резко замедлился. Инвесторы, которые вложили деньги весной, заработали хорошо, но те, кто намерен купить землю сегодня, едва ли могут рассчитывать на кратный прирост, по крайней мере, в ближайшие месяцы. Однако цены все же растут, достигая сотен тысяч долларов за те же скромные шесть соток.

Здесь, как и в случае с «элитной» землей, на рынок влияет фактор дефицита. В городе предложение участков вообще очень ограничено: все, кто мог построить что-либо, уже сделали это и теперь продают недвижимость. В предгорьях и престижных дачных массивах индивидуальное строительство особняков также активно ведется уже несколько лет. Когда вы едете от Алматы в сторону Шамалгана, дачные массивы тянутся вдоль трассы на десятки километров, однако здесь уже почти не встретишь «классических» дач советской эпохи (шесть соток и летний домик). Вместо скромных лачуг садоводов-любителей среди яблонь и газонов возвышаются красивые двух- и трехэтажные особняки, а на участках вместо картошки – пышные цветочные клумбы, подземные гаражи, бассейны. Жители близлежащих поселков говорят, что местность от Алматы до Каскелена уже практически полностью застроена, и скоро мегаполис сольется со своим западным «спутником». Рынок предлагает здесь очень много готового жилья, а еще пустующие участки под ИЖС в комфортных и удобных местах продолжают дорожать. Так, только с июня по август земли выше поселка Жандосов стали дороже в среднем на 1 тыс. долларов за сотку.

Третий и наиболее массовый сегмент, в котором концентрируются капиталы земельных инвесторов, это участки на ближней периферии. Предложение здесь, судя по объявлениям, огромно. Районы «ближнего пояса» (10–20 км от города, но не в сторону «престижных» предгорий) включают вполне комфортабельные поселки и обширные дачные массивы. Статус этих районов серьезно возрос после обнародования известного плана «G4» по возведению четырех городов-спутников вдоль Капчагайской трассы. «Весной, когда появилась информация о городах-спутниках, цены на все земли в районах будущих городов-спутников выросли как минимум вдвое, – рассказывает Талгат Исабаев. – Скупка участков продолжается по сей день. Очень много стали подавать заявок на ИЖС на новых участках, люди явно стремятся застолбить место».

Однако после того как недвижимость начала дешеветь, рост цен на земли ближней периферии резко замедлился. Так, с июля по сентябрь сотка земли в дачных массивах между поселками Дмитриевка и Жетыген стали дороже в среднем всего на 300–350 долларов. А сельскохозяйственные земли в этом районе практически не дорожали. Рынок резко оборвал взятый темп, и этому рады покупатели, желающие купить землю и построить дом в пригороде. Некоторые занятые на этом рынке риэлторы отмечают, что спрос инвесторов вытесняется спросом «реальных потребителей». В то же время, по их мнению, нет оснований полагать, что спекулянты оставят самый динамичный, доходный, а главное, не требующий высоких стартовых вложений рынок земель периферии. «Взятую паузу можно объяснить неуверенностью и общей нестабильностью, – говорит один из инвесторов, просивший его не называть. – Многие из тех, кто вложил в землю за последний год, привык зарабатывать за год не менее 200 процентов, теперь же доходность упала. Поэтому большинство инвесторов выжидают, присматриваются, пытаются оценить, на какой доход можно рассчитывать теперь. Я бы посоветовал тем, кто уже купил землю, повременить с ее продажей. Нестабильность рано или поздно закончится. Сейчас все ждут, что будет с недвижимостью. Когда жилье перестанет дешеветь, и насколько оно вообще подешевеет – сказать точно пока не может никто. Но рано или поздно этот вопрос прояснится».

Характерным «звоночком» для многих стало то, что некоторые банки в последний месяц перестали принимать в качестве залога земельные участки на периферии. То же самое касается и квартир вторичного жилфонда в непрестижных районах. Минусом для спекулянтов, многие из которых рассчитывали на быстрый оборот, стал кредитный мораторий банков. Если раньше кредит на покупку участка под ИЖС можно было получить под залог этого самого участка, то теперь схема усложнилась. Большинство банков вообще отказывается кредитовать земельные участки. В целом очевидно, что резкое ослабление притока банковских денег в сектор недвижимости и земли быстро остужает рынок. Деньги инвесторов здесь могут стимулировать рост только до того момента, пока будет существовать спрос. В этом плане земля периферии на сегодня – самый перспективный инструмент для вложения средств, потому что купить 6 – 10 соток земли по цене 4 – 6 тысяч долларов и затем строить там дом могут себе позволить довольно многие. Для многих представителей среднего класса, особенно молодых и активных, это сейчас по сути единственная возможность решить жилищный вопрос. К тому же решение это выглядит современным и прогрессивным: в развитых странах большинство людей предпочитают жить за городом, «на воздухе». Поэтому земли периферии, скорее всего, будут еще достаточно долго дорожать. Хотя потенциальным спекулянтам следует понимать, что здесь никогда не будет цен «элитных» районов, хотя бы потому, что в этой местности не захотят жить те, кто строит дома на Каменском плато и выше пр. Аль-Фараби. Как говорят чопорные москвичи, в каждом уважающем себя городе должна быть своя «Рублевка».

Наконец, надо сказать несколько слов о дальней периферии. Мы сделали несколько звонков знакомым риэлторам в Талдыкорган. Оказалось, что здесь с ценой земельных участков никаких особых изменений не происходит. То же самое, впрочем, касается и квартир: стандартная двухкомнатная по-прежнему, как и минувшей весной, стоит 60–70 тыс. долларов. Роста цен на землю, как сказал наш собеседник, нет по той простой причине, что ее много. Хотя популярность ИЖС в Талдыкоргане и его окрестностях не меньше, чем в крупных центрах, здесь достаточно земель, а рост цен под Алматы местные жители смотрят как на часть общего «алматинского» феномена высокой стоимости жизни. То, что здесь рост цен и ранее был гораздо более мягким и адекватным, лишний раз подтверждает наше общее философское наблюдение: земли в Казахстане много, мало ее только в алматинском «золотом квадрате».

Один вывод можно сделать из разноплановой и очень неоднозначной ситуации на рынке земли. Похоже, что период безудержного роста, приносивший спекулянтам сотни процентов на каждый вложенный доллар, заканчивается. Начинается другое время, когда в бизнесе не количество, а качество начинает играть определяющую роль. Это в полной мере касается и бизнеса земельных инвесторов, которые привыкли перепродавать, но не привыкли, как это принято в Европе, обустраивать, облагораживать, создавать определенный уровень, который соответствует цене. Вспоминается история, когда один из знакомых «белых воротничков» долго искал под Алматы участок с видом на горы. Нашел. За участок просили около семисот тысяч долларов, стороны договорились, но позднее менеджер отказался от покупки. Ему не понравилось, что на фоне снежных вершин и усеянных елями голубых склонов Заилийского Алатау возвышалась труба не то бани, не то котельной. «Уберете эту трубу?» – спросил он хозяина участка, и когда тот недоуменно пожал плечами, ответил: «Я хочу хороший вид, ведь я плачу вам хорошие деньги».

19.09.2007

Алексей Иконников, www.continent.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.