Как стабилизировать рынок недвижимости

На вчерашнем заседании правительства создана рабочая группа, которая должна исправить ситуацию на строительном рынке республики. Председатель этой группы – министр индустрии и торговли Галым Оразбаков – напомнил о реалиях, на исправление которых будут направлены усилия рабочей группы: «заморозка» рядом банков ипотечных линий либо выдача ими ипотеки на более сложных для потребителя условиях, чем прежде.

На вчерашнем заседании правительства создана рабочая группа, которая должна исправить ситуацию на строительном рынке республики. Председатель этой группы – министр индустрии и торговли Галым Оразбаков – напомнил о реалиях, на исправление которых будут направлены усилия рабочей группы: «заморозка» рядом банков ипотечных линий либо выдача ими ипотеки на более сложных для потребителя условиях, чем прежде. А также все то же замораживание кредитных линий для строительных компаний либо пересмотр банками условий ранее заключенных с ними договоров в одностороннем порядке.

Последствия этих действий банков общеизвестны – снижение количества покупателей жилья. Причем не только тех, кто рассчитывал на кредит. По мнению Галыма Оразбакова, «большинство населения, располагающего свободными средствами, заняло выжидательную позицию, не приобретая недвижимость до стабилизации положения». Масла в огонь подлило то обстоятельство, что банки второго уровня, по информации МИТ, значительно уменьшили объемы кредитования застройщиков, а в отдельных случаях его прекратили.

Все это вкупе создало ситуацию, при которой под вопросом оказалась возможность выполнения обязательств застройщиков перед клиентами, в первую очередь перед участниками долевого строительства. В связи с этим Карим Масимов и провел вчера заседание кабмина, посвященное выработке первоочередных мер, которые могли бы исправить возникший перекос. Роль первой скрипки на нем была отведена главе Мининдустрии, практически все предложения которого были поддержаны премьер­министром.

В число основных предложений Галыма Оразбакова можно включить прежде всего возвращение ипотечных параметров в доступное для граждан русло. А именно – установление ставки кредитования на уровне не более 16% и первоначального взноса до 20%. При этом, по мнению министра, банки должны обеспечивать ежемесячный объем кредитования по ипотеке на уровне хотя бы 50% от показателей мая текущего года, когда под ипотеку выдавалось порядка 32 миллиардов тенге. То есть МИТ фактически предложил банкам вернуть населению хотя бы частичную покупательскую способность, без которой смысла в труде застройщиков не будет, и новостройки будут просто-напросто замораживаться за неимением средств.

При этом банкам предлагается также рассмотреть возможность предоставления отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможность кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами. По мнению Галыма Оразбакова, это позволит завершить строительство около миллиона квадратных метров коммерческого жилья. Министр, кстати, пошел дальше и обратился к банкам второго уровня с просьбой «воздержаться до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства».

Прецедентов отчуждения строительной техники и недостроенных объектов за долги, по словам Галыма Оразбакова, еще не было, но правительство решило тут сработать на опережение. Тем более что, по мнению министра, такой шаг доброй воли со стороны банков будет равноценен продлению займов застройщиков.

А чтобы застройщики не уповали на то, что правительство все время будет заступаться за них перед банками, Галым Оразбаков предложил параллельно приступить к внедрению механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. По его мнению, такая система сдержек и противовесов позволит, не изымая из производственного оборота заложенные активы, одновременно продолжить строительство и повысить ответственность застройщиков перед банками. Кроме того, Галым Оразбаков предложил выкуп Казах-станской ипотечной компанией (КИК) у коммерческих банков всех ипотечных кредитов, уже выданных и выдаваемых по госпрограмме жилищного строительства. На это, по его оценке, потребуется около 11 миллиардов тенге, поэтому КИК следует капитализировать.

Карим Масимов это предложение поддержал. Более того, глава правительства не исключил возможность увеличения финансового потенциала КИК за счет «переформатирования отдельных статей бюджета», а также возможной экономии на строительстве отдельных спортивных объектов в Алматы к Азиатским играм 2011 года путем передислокации их в Астану. В связи с чем министру туризма и спорта Темирхану Досмухамбетову поручено согласовать возможность проведения Азиады в двух городах с Олимпийским комитетом Азии.

Помимо этого министр предлагает правительству и Нацбанку помочь банкам с точки зрения привлечения внутренних источников финансирования взамен сократившегося внешнего заимствования. «Если Нацбанк решит незначительно снизить требования, предъявляемые банкам второго уровня, это позволит высвободить до миллиарда долларов, и в этом случае не менее 40% от этой суммы, то есть около 400 миллионов долларов банки должны направить на кредитование строительства и ипотеку», – продолжил подсчет внутренних резервов глава МИТ.

Таким образом, суммарно эти меры позволили бы влить в банковский сектор для кредитования жил­строительства и ипотеки суммарно порядка 470 миллионов долларов, что, по мнению МИТ, «даст возможность поддержать рынок недвижимости до конца текущего года». А за это время возможна и стабилизация финансовых рынков и смена настроений среди населения. При этом изысканием средств на завершение строительства должны заниматься не только банки, но и сами компании. Галым Оразбаков в числе прочего предложил застройщикам продать свои высоколиквидные непрофильные активы для финансирования завершения строительства жилья с участием дольщиков. А чтобы продавалось лучше, предложил для «побудительного» к этому мотива подключить к контролю за этим финполицию и налоговую.

Это предложение, судя по всему, особенно пришлось по душе Кариму Масимову, который порекомендовал застройщикам брать пример с банков – по его сведениям, некоторые из них для выполнения своих обязательств перед клиентами подобный сброс непрофильных активов уже начали. Правда, до распродажи таких непрофильных «мелочей», как яхты и дорогостоящие автомобили, по информации главы АФН Армана Дунаева, дело в банках еще не дошло. Что, видимо, также следует воспринимать как «позитивный сигнал»: коль скоро наши банкиры не спешат пересаживаться с «Бентли» на обычный «шестисотый», то многочисленные заверения премьера и главы Нацбанка об устойчивости нашей банковской системы имеют под собой все основания…

В число мероприятий по затягиванию поясов со стороны застройщиков министр индустрии также включил «необходимость побудить строительные компании оптимизировать свои затраты и предпринять меры по снижению себестоимости строительства и… направлять все имеющиеся и поступающие или высвобождающиеся финансовые средства на строительство объектов с долевым участием».

Впрочем, большинство предложений еще предстоит обкатать на заседаниях упомянутой рабочей группы с участием застройщиков и банкиров. А вот изменения в законодательство, которые позволят правительству регулировать деятельность стройкомпаний, работающих со средствами дольщиков, – это уже вопрос решенный. Вчера Карим Масимов поручил министерствам индустрии и юстиции «в срочном порядке подготовить изменения в законодательство, для того чтобы мы могли регулировать стройкомпании, работающие со средствами дольщиков». «Привлекаемые ими у физических лиц деньги должны идти только на строительство», – аргументировал премьер необходимость этого поручения.

19.09.2007

Дмитрий Покидаев, www.izvestia.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.