Дефицит предложения жилья может возникнуть уже в следующем году

Чего в нынешнее непростое время казахстанцам ждать от рынка недвижимости, когда начнется реальное оживление на нем и будут ли цены квартир вновь расти? Сегодня об этом и многом другом корреспондент газеты «Известия-Казахстан» Николай Лимов беседует с Олегом Алферовым...

Чего в нынешнее непростое время казахстанцам ждать от рынка недвижимости, когда начнется реальное оживление на нем и будут ли цены квартир вновь расти? Сегодня об этом и многом другом корреспондент газеты «Известия-Казахстан» Николай Лимов беседует с Олегом Алферовым, руководителем консалтинговой компании Qncepto.

- Какие тенденции преобладают в строительстве - идет ли спад в объемах или все же есть показатели, которые демонстрируют улучшение ситуации?

- Маховик жилищного строительства в двух столицах продемонстрировал неожиданную инерцию. Инерцию в хорошем смысле. Посмотрим показатели первых четырех месяцев текущего года относительно того же периода 2008-го. В Астане жилья было сдано почти на 40 процентов больше, чем год назад. В Алматы – превышение более чем на 30 процентов. Даже в среднем по республике объем сданного жилья возрос на 1,3 процента. Но в большинстве регионов в эксплуатацию было введено все же меньше квартир, чем годом ранее. Более половины областей снизили эти объемы минимум на 30 процентов. Вы скажете, что основная часть бюджетных средств на поддержку стройиндустрии выделяется компаниям Астаны и Алматы, и в этом объяснение. Но при внимательном рассмотрении видно, что господдержка не оказывает существенного влияния на текущее состояние отрасли: инвестиции в строительство в Астане сократились за январь-апрель к прошлому году более чем в шесть раз! В Алматы – на 55,8 процента. В целом по республике - более чем вдвое. Уже сейчас иссушение финансового потока бьет по объемам строительных работ: за тот же период они сократились в Астане более чем на треть, в Алматы – практически вдвое. Иными словами, текущий рекордный ввод в эксплуатацию жилых площадей в северной и южной столицах – не что иное, как «лебединая песня» стройотрасли.

- Можно ли говорить, что государство действительно решает проблемы дольщиков и долевого строительства в целом?

- Если бы вы задали этот вопрос представителям акиматов, то услышали бы победные реляции с упоминанием количества «размороженных» и даже завершенных строек. К счастью, появление средств на многих стройплощадках действительно ощущается. Но пока мало известно о качестве жилья, достраиваемого на бюджетные деньги, в особенности силами подрядчиков, привлекаемых акиматами. Боюсь, что здесь дольщиков ожидают неприятные сюрпризы, знакомые адресатам жилищной госпрограммы. Кроме того, значительная часть дольщиков по-прежнему находится между небом и землей. Речь идет прежде всего о клиентах строительных компаний, которые не внесены в списки проблемных, а также тех, в отношении руководства которых заведены уголовные дела. Пожалуй, это основная проблемная зона. Ведь все мы знаем, с какой «оперативностью» и результатами ведется в этих случаях следствие. Если число митингов с участием дольщиков сократилось, это не означает, что их проблемы решены. Просто многие из них опустили руки.

- А что скажете о рефинансировании ипотечных кредитов и выкупе государством по фиксированной цене квартир в Астане и Алматы?

- Можно разработать десятки схем. Но все они будут страдать двумя недостатками: дефицитом средств на их реализацию и качеством администрирования. Но механизмы, предусмотренные для фонда недвижимости при ФНБ «Самрук-Казына», гораздо более жизнеспособны и действенны, нежели предшествующие аналоги. Однако их общий бюджет покрывает лишь незначительную потребность рынка недвижимости в ликвидности. В первую очередь - потребности конечного покупателя в кредитных ресурсах. Снижение бремени заемщиков по возврату кредитов на два процента - это даже не полумера, это косметический штрих, как и выкуп квартир в новостройках по демпинговой цене. Масштабы рыночной дыры и размер госпомощи сектору несоизмеримы. На мой взгляд, строительство, как и реальный сектор в целом, не рассматривается государством как требующий приоритетной поддержки. Хотя деклараций на эту тему достаточно.

- Как повлияла девальвация тенге на стоимость недвижимости?

- Тут можно выделить две стороны. Первая - эффект, оказанный девальвацией на уровень покупательской активности. Вторая - изменение ценового индекса в период после девальвации. Начну с последнего. Первой реакцией продавцов была попытка зафиксировать цену по новому курсу в тенге. Но поскольку мы более двух лет существуем в условиях «рынка покупателя», то в течение первого месяца после девальвации большинство продавцов были согласны на торг до 15-20 процентов, то есть практически на цену по прежнему курсу. Фактически 23-процентная девальвация не изменила тенговое значение цены «квадрата» и заставила упасть долларовые цены. Причем снижение носило в большей степени скрытый характер уже в фазе переговоров с покупателем.

Влияние же девальвации на покупательскую активность оказалось заметным. Девальвационные ожидания не стихли – по сей день большинство обладателей сбережений допускают возможность радикального падения курса национальной валюты. В то же время в весенний период наряду со скачком курсов мировых валют к тенге резко упало доверие к банковской системе – одна негативная новость сменяла другую. А в положении, когда два главных инструмента сбережения средств – наличная валюта и банковские вклады, – внушают все большее беспокойство, деньги ищут пусть даже менее доходную, но более надежную точку вложения. Активов, более консервативных, чем золото и недвижимость, в распоряжении казахстанцев нет. А поскольку вложение в драгметаллы нам не знакомо и не свойственно, внимание всех категорий инвесторов вновь переключается на то, что можно пощупать и из чего можно извлекать доход, - на недвижимость. Достаточно сказать, что за первые четыре месяца года число реализованных объектов жилой недвижимости Алматы возросло в 2,7 раза.

- Считается, что весна - самое удачное время для покупки и продажи недвижимости. Какой в этом смысле была нынешняя весна?

- В целом весенний период ознаменовался вынужденным оживлением спроса на фоне затяжной рыночной апатии. На покупателей оказывали давление растущие риски банковского сектора и непредсказуемость валютных курсов. Неудивительно, что интерес к недвижимости как средству спасения накоплений, отчетливо наметившийся в третьем квартале минувшего года, сохранился и усилился. Потенциальных покупателей, не нуждающихся в кредитах, вдвое меньшая цена, чем в пик 2007 года, безусловно, привлекает. С января 2009 года до апреля средняя стоимость «квадрата» в Алматы спустилась еще на 12 процентов - с 1992 до 1753 долларов. Свою роль играет и укрепление психологического иммунитета продавцов – чувствуя оживление интереса к недвижимости, они менее охотно идут на уступки в цене в мае, что наблюдалось и незадолго до девальвации тенге.

- В связи с этим интересно узнать ваше мнение об альтернативных способах улучшения своих жилищных условий. В частности, можно ли говорить, что сейчас обмен квартиры на лучшую с доплатой становится достойной альтернативой просто продаже? Ведь в условиях кризиса многие, как вы сами отмечаете, опасаются связываться с непредсказуемой валютой?

- Так называемые альтернативные сделки приобретают особую актуальность на стагнирующем, неактивном рынке при дефиците живых денег. Если продавец испытывает трудности в поиске нового владельца своей недвижимости, обмен с доплатой или целая цепочка обменов - это выход. Вся сложность в реализации таких сделок состоит в необходимости учета интересов всех ее многочисленных участников. Это как раз тот случай, когда без квалифицированных риэлторов не обойтись. А таковых на отечественном рынке немного. Отсюда и невысокая доля альтернативных сделок. За время выстраивания цепочки сделки чаще всего одно из звеньев дает сбой: либо покупатель находит более предпочтительный объект или у продавца возрастает аппетит, либо банк задерживает выдачу займа, а в правоустанавливающих документах обнаруживаются подводные камни, требующие шлифовки. К сожалению, отечественные риэлторы за годы бума привыкли к легким деньгам и просто не практиковались в сложных, многоступенчатых конструкциях сделок продажи, поэтому не вполне способны обеспечить их сопровождение сегодня, когда такие навыки действительно востребованы клиентами. Также нельзя не отметить рост числа сторонников жизни «на земле»: ее удешевление вкупе с падением цен на стройматериалы повысило шансы на постройку собственного дома. И многие этим сейчас активно пользуются.

- Одно время самой актуальной темой обсуждения был вопрос достигнут ли ценовой минимум на отечественную недвижимость, то есть где оно, это ценовое дно? Что вы можете сказать по этому поводу сегодня?

- На этот вопрос можно ответить цитатой из советской киноклассики: «Есть ли жизнь на Марсе, нет жизни на Марсе – науке неизвестно!». Вопрос стоит в одном ряду с прогнозами динамики цены барреля, индекса ВВП, доступности капитала – тех индикаторов, которые определяют платежеспособность казахстанского потребителя. Ответы на эти вопросы есть. У МВФ, Всемирного банка и других институтов. Но по понятным причинам меняются эти ответы с аккуратной периодичностью. То немногое, что можно отметить в отношении нашего рынка помимо оживления спроса, - это незначительное замедление темпов снижения стоимости квадратного метра. Восстановление доступности ипотеки в обозримом будущем не произойдет. Несмотря на сокращение объемов строительства, дефицит предложения на горизонте пока, конечно, не виден, но вполне может дать о себе знать уже в 2010-2011 годах. В особенности, если недоверие к валюте и банковским вкладам сохранится.

- А когда, по-вашему, начнется обратный процесс и цены на недвижимость поползут вверх?

- По моим оценкам, до конца года мы будем пребывать в состоянии медленного роста покупательской активности – за счет сбережений, на фоне падающих реальных доходов населения и столь же дорогой ипотеки. Цена жилой недвижимости продолжит снижение, но уже гораздо более скромными темпами, нежели в году минувшем. На рынке Алматы - ежемесячно в среднем на 1,5-2,5 процента. При оптимистическом сценарии возможен и рост стоимости жилья к IV кварталу этого года.

29.05.2009

Николай Лимов, www.izvestia.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.