Ситуация на рынке недвижимости некритична. Такое мнение высказал в интервью «&» Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков. Однако, прогнозирует он, строительный бум в Казахстане пойдет на спад из-за резкого снижения инвестиционной привлекательности отрасли и значительного сокращения объемов банковского кредитования.
Ситуация на рынке недвижимости некритична. Такое мнение высказал в интервью «&» Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков. Однако, прогнозирует он, строительный бум в Казахстане пойдет на спад из-за резкого снижения инвестиционной привлекательности отрасли и значительного сокращения объемов банковского кредитования.
- Александр Николаевич, насколько сильное влияние оказал ипотечный кризис на строительный рынок Казахстана?
Банкиры утверждают, что ипотечного кризиса нет и не предвидится. Отчасти позиция справедливая, так как доля ипотеки в кредитном портфеле банков второго уровня не критическая. На мой взгляд, сейчас следует говорить о предпосылках ипотечного кризиса в случае сохранения условий и объемов ипотечного кредитования. Высокая ипотечная ставка, значительная кредитуемая разовая сумма, полное отсутствие первоначального взноса или же его незначительность и, наконец, недостаточный контроль над платежеспособностью клиентов – вот ключевые проблемы.
- Какие последствия, по вашему мнению, ожидают казахстанский рынок?
Проблема - в троекратном банковском риске. Обслуживая рынок недвижимости, банки финансировали и строительство, и покупку жилья, и ипотеку. При этом сами активно играли на рынке недвижимости, в том числе через аффилированные компании. В итоге капитализация банков росла темпами 50-100% в год в основном за счет роста цен на недвижимость, банки повышали собственные международные рейтинги, позволяющие брать новые внешние займы. А кто подумал о платежеспособном спросе на дорогущую недвижимость? Отсюда возникла опасность, что классическая формула капитала «деньги–товар–деньги» может ограничиться первой стадией «деньги–товар». Американский ипотечный кризис заставил задуматься, заглянуть внутрь проблемы. Уверен, что строительный бум в Казахстане пойдет на спад по двум причинам: из-за резкого снижения инвестиционной привлекательности строительного сектора, с одной стороны, и значительного сокращения банковских кредитов – с другой. Захочет местный или иностранный частный инвестор вкладывать в недвижимость – пусть рискует собственными деньгами. А банки не имеют права рисковать деньгами вкладчиков.
- Сможет ли государство стабилизировать ситуацию? Какие меры, на ваш взгляд, должны предпринять власти?
Повторяю: серьезных поводов для беспокойства нет. Государство и банки второго уровня располагают достаточными средствами, чтобы рассчитаться с внешними займами. Проблема в другом - завершить начатое строительство с долевым участием населения. За госпрограмму беспокоиться не стоит – там деньги государственные, да и цены приемлемые. А вот дольщики могут создать серьезные социальные проблемы - им терять нечего.
Известно, что государство предложило ряд мер по завершению финансирования долевого строительства. Общественность с предлагаемыми мерами ознакомлена. На мой взгляд, для завершения строящихся объектов следует ограничить или приостановить ряд амбициозных проектов. К примеру, строительство отдельных транспортных развязок в южной столице. Очевидно, что они не решают проблему пробок в центральной части города, тем более при продолжающейся высотной застройке и отсутствии парковок. Другой проект, который целесообразно притормозить, – региональный финансовый центр Алматы. Кто считал его экономику? Нам говорят: центр будет по подобию Дубайского. Но ведь последний обслуживает крупнейшую свободную экономическую зону. Товары доставляются туда самым дешевым видом транспорта – морским, там ведется беспошлинная торговля с распределением товаров по всему миру. К тому же Дубай обладает высокоразвитой туристической инфраструктурой. Конечно, Казахстану необходим финансовый центр. Но почему его привязывают именно к Алматы? Почему сюда должны слететься тысячи финансовых компаний из Китая, Индии, стран Центральной Азии?
- Ваш прогноз: как будут вести себя цены на недвижимость до конца этого года?
Снизятся на 15-20%. С учетом сложившейся инфляции в реальном выражении снижение будет больше. Затем наступит стагнация на 3-4 месяца с постепенным оживлением рынка недвижимости. Подчеркну, что сейчас для резкого обрушения цен предпосылок недостаточно, и экономически это недопустимо.
- Что, по вашему мнению, должны сейчас предпринять застройщики для стабилизации ситуации?
Проявить ответственность и сконцентрировать административные, финансовые, производственные активы на завершении строящихся объектов, в первую очередь жилья с участием дольщиков. Не расстраиваться, если недополучат планируемую прибыль. Имеющихся на сегодня накоплений пока хватит, их немало. Известно, что только в Алматы прибыль застройщиков за последние 1,5 года превысила $10 млрд.
- Что вы думаете по поводу скандала вокруг незаконного распределения участков в природоохранной зоне Алматы. Каким образом власти должны разрешить эту ситуацию?
Мне представляются две стороны данной проблемы – политическая и социальная. Первую не комментирую, не мое. Что касается второй, то возникает вопрос: сколько можно безнаказанно нарушать? Люди прекрасно знали, что строят незаконно, но даже не предполагали, что придется отвечать. Опять же, проблема компенсации, размер которой якобы $4 млрд. А почему не $8 млрд. или не $10 млрд.? Кто считал, по каким методикам? Очевидно, что акимат навязывает такую позицию: мол, нет таких денег в бюджете, поэтому не трогайте, пусть себе живут. Тем более что с документами у них все в порядке. Я со своей стороны рекомендовал бы расширить список вопросов, поставленных перед госкомиссией, и добавил бы туда изъятие земель для госнужд, качество строительства и формирование цены на рынке недвижимости. Если же вам интересен мой прогноз относительно того, как данная ситуация разрешится, скажу, что лично я не сомневаюсь, что, как всегда, найдут стрелочника и спустят дело на тормозах.
02.10.2007
Айжан Шалабаева, www.and.kz