Какой примерно должно быть цена на среднее жилье в Казахстане?!

Взявшийся за решение жилищных проблем своей семьи рядовой гражданин нашей страны, вот уже столько времени имея дело с продолжающими, несмотря на продолжительный кризис, пребывать на поднебесных уровнях ценами на жилье, расстраивается.

Взявшийся за решение жилищных проблем своей семьи рядовой гражданин нашей страны, вот уже столько времени имея дело с продолжающими, несмотря на продолжительный кризис, пребывать на поднебесных уровнях ценами на жилье, расстраивается. Человеку хочется надеяться, что они пошли постепенно на поступательное снижение и сделались более или менее доступными для него.

Однако профессионалы от торговли недвижимостью не оставляют ему и повода для подобного рода надежд. Они говорят, что, раз уже цена барреля нефти вновь пошла вверх и уже перевалила за отметку 70 долларов, теперь уже следует ожидать не снижения, а повторного повышения стоимости жилья.

Оно и понятно. Тем, кто занимается торговлей недвижимостью, высокие цены выгодны. Потому что это означает, что спрос высок, и, соответственно, конънктура в данной сфере бизнес благоприятная. Тем, кто думает покупать, хочется, чтобы цены было как можно более низкие.

Ну, а как же банки, которые за последние годы своими ипотечными кредитами поспособствовали бурному росту количества сделок, совершаемых на рынке недвижимости?! Они-то ведь, казалось бы, не должны обманываться картиной сиюминутной ситуации, предоставляя приобретателям жилья в долг деньги с растянутым на десятилетие или даже десятилетия сроком его погашения.

Поэтому при обычной долговременной практике банки, как правило, играют на рынке недвижимости роль балансира между рвущейся ввысь ценой предложения и тянущейся вниз ценой спроса. Причем делают это, руководствуясь собственными не чувствами социальной ответственности, а интересами. И заключаются они в том, чтобы цена среднестатистического объекта жилья в определенном регионе была по карману его среднестатистическому жителю. Что значит – «по карману»? Это значит – позволительной. Базовая мера измерения позволительности по жилью в определенном регионе заключается в «pricetoincomeratio» - «соотношении цены с доходом». В целом, в данном случае речь идет о «ratioof median housepricestomedianfamilial disposable incomes» - «соотношении цен среднего дома со средним семейным чистым доходом».

И это в странах давней устойчивой экономикой не абстракция, а совершенно конкретный цифровой уровень.

Объясним, что подразумевает понятие «maximumaffordablehomepricetoincomeratio» или «соотношение максимально позволительной ценой жилья с доходом» на таком простом примере. Положим, наш средний семейный доход составляет $1000 в год. По стандартам кредитования получается, что мы можем использовать самое большее 28% нашего месячного дохода на обслуживание нашего жилищного ипотечного долга. Следовательно, у нас каждый месяц высвобождается (1000:12)*.28=23,33 доллара, которые мы можем использовать для оплаты ипотеки. Теперь нам необходимо вычислить месячную стоимость каждой тысячи долларов, которые мы занимаем, для того, чтобы мы могли узнать, сколько мы можем тратить на жилье.

При 30-летнем кредите по фиксированной ставке в 7% одалживание 1000 долларов обходится в $6,65 в месяц. Поэтому мы можем занять в кредит 23,33:6,65 = 3,5 раза по 1000 долларов (то есть 3,5х1000=3500 долларов).

А это значит, что семья (муж и жена, получающие нынешние среднестатистические казахстанские месячные зарплаты по 400 долларов на каждого),зарабатывающая $9600 может позволить себе покупку дома или иного жилья, самое большее, за $33 600.

Столько может, по норме вещей, стоить среднее жилье, приобретаемое сегодня в Казахстане средней казахстанской семье с двумя работающими и получающими среднюю зарплату членами. Это – самое большее, что она может себе позволить. При наличии таких условий банк может предоставить им ипотечный кредит. Если они попросят больше, банковскому менеджеру надо десять раз подумать, прежде чем рискнуть. Ибо это будет рискованный кредит. И таких кредитов нормальный банк кучу выдавать налево и направо без счету не может. Только небольшой процент выдаваемых им кредитов могут быть такими.

Но все это – только в идеале. Ибо где вы в Казахстане видели, чтобы банки второго уровня выдавали ипотечный кредит на 30 по 7-процентной фиксированной ставке. Следовательно, для кредитополучателя риска оказаться неплатежеспособным у нас гораздо выше, чем в описанном выше случае. Следовательно, он может позволить себе приобретение ипотечного жилья по цене, самое большее, в 25 тысяч долларов.

Но реальность совсем иная. В Казахстане сейчас большинство семей, приобретших по сию пору банками по коммерческой ипотеке жилье, зарабатывает в год гораздо меньше, чем $9600. При этом их ипотечное жилье в большинстве случаев куплено по цене от 60 тысяч до 200 тысяч долларов. Неужели кто-то еще и впрямь надеется, что все эти кредиты будут возвращены в срок и без потерь?! Едва ли.

Следовательно, ипотечный бум, имевший место в Казахстане в течение последних лет, можно охарактеризовать как грандиозную ипотечную авантюру.

13.08.2009

Кайрат АМРЕЕВ,www.inosmikz.com

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.