Чем больше компенсация – тем выгоднее для

Сегодня государственное коммунальное предприятие "Алматыжер" стало чуть ли не главным городским ньюсмейкером: с завидной регулярностью в свет выходят статьи и сюжеты, главным героем которых является именно эта организация. Причем героем, как правило, отрицательным. В справедливости предъявляемых обвинений, а также в волнующих всех без исключения алматинцев вопросах застройки южной столицы мы попытались разобраться с директором ГКП "Алматыжер" Бейбитханом КАБДРАХМАНОВЫМ.

Бейбитхан Кабдрахманов: "Алматыжер"

Сегодня государственное коммунальное предприятие "Алматыжер" стало чуть ли не главным городским ньюсмейкером: с завидной регулярностью в свет выходят статьи и сюжеты, главным героем которых является именно эта организация. Причем героем, как правило, отрицательным. В справедливости предъявляемых обвинений, а также в волнующих всех без исключения алматинцев вопросах застройки южной столицы мы попытались разобраться с директором ГКП "Алматыжер" Бейбитханом КАБДРАХМАНОВЫМ.

- Бейбитхан Оразханович, в отношении возглавляемой вами организации в последнее время часто применяется определение "незаконно созданная". Как вы относитесь к таким комментариям?

- В 1993 году, когда организация только была создана, никто ее противозаконной не называл. Тогда она называлась "Алматыжеркадастр", и первоначально занималась землеустроительными работами и другими земельными вопросами в Алматы. Ее учредителем и основателем с самого начала является городской акимат – так обстоит дело и сегодня. "Алматыжер" - 100-процентный правопреемник "Алматыжеркадастр", это одно и то же юридическое лицо, просто с измененным названием. До 2003 года организация занималась только оказанием услуг населению, но с внесением изменений в Земельный кодекс РК и появлением понятия "изъятие для государственных надобностей" ситуация также изменилась. К нашим функциональным обязанностям добавилось это самое изъятие, после чего, разумеется, появились недовольные. Отсюда и рассуждения по поводу законности. Но я считаю, что этот вопрос находится в компетенции соответствующих органов – им и решать, законна ли наша структура.

- Кстати, с изъятием земли "под государственные нужды" и "под государственные надобности" часто возникает путаница. Давайте раз и навсегда расставим точки над "i" - в чем принципиальное отличие?

- Нет, по моему мнению, никаких отличий. Это синонимы. Просто в 26-й статье Конституции РК прописано понятие "государственные нужды", а в 84-й статье Земельного кодекса фигурировали "государственные надобности". Юристами не были своевременно приведены в соответствие термины, в результате чего и возникла неразбериха. После принятия парламентом в 2007 году нового Земельного кодекса несоответствия были устранены – сейчас в обоих документах обозначены "государственные нужды".

- А еще вас постоянно обвиняют в ангажированности – защищаете интересы застройщиков, не думая о собственниках жилья…

- Мы созданы не для того, чтобы защищать чьи-то интересы, а чтобы координировать процесс изъятия – сегодня именно эта задача является для нас основной. Да, много говорят о том, что, дескать, "Алматыжер" подает иски в суд – против собственников, в пользу застройщиков… Но таков порядок нашей работы, который мы не можем нарушать.

- Что вы можете сказать по поводу выплачиваемых компенсаций за изымаемое имущество. Как устанавливается сумма компенсаций? Насколько эти суммы соответствуют рыночным ценам?

- Если человек просит за свой участок в несколько раз больше рыночной стоимости, а в законе четко написано, что предоставляется компенсация в размере рыночной стоимости, то этот жилец уже хочет больше, чем определено законом.

- Но ведь рыночная стоимость – это не фиксированная цена. И рынок как раз и предполагает возможность торговли. В законе же сказано не о средней цене, а о рыночной, то есть свободной…

- Обычная торговля – это, скажем, 10 процентов. А когда просят больше не на 10 процентов, а на 100, 200 или 300 – это уже запредельные цены. И в таких случаях мы бессильны.

Да, у нас есть с застройщиками договора, согласно которым мы оказываем им услуги по изъятию. Для того чтобы освободить участок, скажем, в полгектара, надо проделать огромную работу. Нужно получить акт, сделать заявки, пройти земельную комиссию, архитектуру, АлматыНПЦзем, управление земельных отношений, акимат, собрать огромное количество всевозможных документов. Застройщику пришлось бы метаться с бумагами между всеми этими организациями. Причем предприятия эти не только городские – есть и республиканские, например, Минюст. А "Алматыжер", кроме того, что раздает уведомления, ведет переговоры с собственником, заключает договоры и проч., еще и регулирует взаимоотношения застройщиков со всеми этими организациями. Поэтому они идут к нам, чтобы заказать весь комплекс работ, спокойно заплатив деньги по договору.

- А от чего зависят суммы, которые платит вам застройщик?

- В среднем это 5 процентов от общей суммы их затрат: выплаты оценщикам, нотариусам, компенсации собственникам жилья. И обратите внимание – чем больше сумма компенсации, которую застройщик обязан выплатить жильцам, тем большую сумму по договору получает "Алматыжер". Так что, если смотреть с точки зрения бизнеса, то мы заинтересованы в как можно большем размере компенсации – это и наши доходы.

Знаете, как власти осуществляют процедуры сноса в западных странах? Там все гораздо жестче. Если, допустим, требуется для постройки развязки снести какой-то дом, приходят к собственнику и предлагают ему, условно говоря, миллион. "Я хочу пять!" - говорит он. Пять? Прекрасно! Только покажи, что ты платил налоги с этого дома из расчета его стоимости в пять миллионов…

- Перейдем к частностям. И начнем с исторического центра Алматы. Расскажите подробнее о ситуации вокруг домов в квадрате улиц Кабанбай батыра – Байсеитовой – Жамбыла – Абылай хана.

- В названном вами квадрате, возле театра оперы и балета, планируется строительство жилого комплекса с подземным паркингом. Застройщиком является ТОО Asadal Partners. 14 июня 2007 года было принято постановление акимата о выкупе земельных участков для государственных нужд № 4/681. На этом объекте 123 собственника, из них застройщиком выкуплена недвижимость у 65 собственников. С остальными продолжаются переговоры о выкупе.

- А нет ли каких-то противоречий в том, что земля, изымаемая под госнужды, в дальнейшем используется под коммерческую застройку?

- Вообще-то в подобных случаях стараются обходиться без изъятия. Согласно 44-й статье земельного кодекса, застройщик может самостоятельно, без участия властей, договориться с собственниками. Но так как добровольно получается не всегда, то существует еще и процедура изъятия. Что заложено в это понятие? Алматы расположен в сейсмоопасной зоне, очень много ветхих домостроений. Они строились в 2-е, в 30-е годы. У них есть предел стойкости. Этот предел истекает – и здание считается опасным для проживания и для окружающих. Оно может при любом, даже не сильном землетрясении разрушиться. 5-й пункт 84-я статьи Земельного кодекса говорит, что такие здания надо сносить, но для этого либо изымать, либо выкупать. Кроме того, есть еще Генеральный план развития города, во исполнение которого процедура изъятия также предусмотрена – в 6-м пункте той же 84-й статьи.

В квартале, о котором мы с вами говорили выше, отдельные собственники затеяли шумиху. Но я уверен, что делается это только с одной целью – максимально поднять цену. Застройщик выплачивал компенсации примерно в полтора раза выше рыночной стоимости. А те жильцы, которые якобы переживают за сохранность исторического центра, просто набивают цены. С так называемыми косыми домами была аналогичная ситуация – они были камышитовые, никакой архитектурной ценности не представляли, разваливались. Капитальный ремонт там был по определению не возможен, потому что изношенность превышала все разумные пределы. А какой шум поднялся – все до сих пор помнят.

- Тем не менее, есть люди, которых архитектурный облик старого города беспокоит не из корысти. Прописаны ли где-то условия, которые должен соблюдать застройщик – например, сохранение стиля, какие-то ограничения этажности новостроек в центре?

- Все здания, представляющие архитектурную и историческую ценность, давно находятся под охраной. Их трогать никто не собирался и не собирается. Что касается сохранения целостности архитектурного ансамбля в районе ГАТОБ им. Абая: специально по этому поводу будет заседать градостроительный совет. Застройщик получит архитектурно-планировочное задание. Это уже входит в компетенцию департамента архитектуры. Там сидят образованные люди, хорошо знающие свое дело. Все в их руках.

- Еще один частный случай. К нам обратились читатели, проживающие в районе улиц Мичурина (ныне Досмухамедова) и Джамбула. Они утверждают, что согласно Генеральному плану, их дома… снесены еще в 1991 году. На самом же деле снос начался недавно. Например, адрес Досмухамедова, № 97 – там полдома снесено, осталось всего три заселенных квартиры. Как могло такое случиться?

- Это не совсем верно. Возможно, их случайно проверили по какой-то устаревшей базе. У нас информация, скажем, конкретно по адресу Досмухамедова, 97 такая: дом попадает под снос, там будут строиться многоквартирные жилые дома. Застройщик – ТОО "СИК и К". Принято постановление акимата об изъятии 09.01.2007 №1/55. Данный дом включен в приложение к постановлению. Всего на объекте 48 собственников, из них на сегодняшний день с 27 заключены договора выкупа.

Вообще, в подобных случаях могу посоветовать обращаться к нам напрямую – у нас можно получить любую интересующую информацию по вопросам сноса и застройки.

- Какие точки в городе для вас являются болевыми?

- Самая большая наша головная боль – это строительство Восточной обводной дороги от пересечения проспектов Достык и аль-Фараби до развязки в Малой Станице. Очень большая протяженность, и очень много частных, ветхих домостроений находится на пути строительства. Чтобы это все снести, нужно провести большую процедуру изъятия. А люди знают, что там будет дорога проходить – и, начитавшись советов, как надо торговаться, загибают совершенно немыслимые цены. Все это идет во вред городу и не приносит пользы жильцам.

Я вообще не устаю повторять: обычно люди, которые долго торгуются, в конечном итоге проигрывают. Возьмем как пример – предлагают жильцам компенсацию в 100 тысяч долларов. Один соглашается и забирает деньги, а второй хочет получить больше, например, 140 тысяч. Он год ходит по инстанциям, судится – и выигрывает суд. Ему выплачивают 140 тысяч, но за это время цены поднимаются в два раза. И таких примеров можно привести массу, поэтому я могу посоветовать только одно: торговаться надо, но в разумных пределах. Ниже рыночной стоимости никогда и никому компенсацию не предлагают. И ситуация сейчас такова, что под снос попадать выгодно. Но люди хотят не только улучшить свои жилищные условия, но еще и детям образование оплатить, дочери свадьбу справить, сыну машину купить, а сдачу на депозит положить, чтобы ежемесячно проценты капали…

- Вы включены в состав рабочей группы по застройке Алматы, причем именно вашей организации, насколько я понимаю, выпадает самая незавидная роль – вручать постановления об изъятии земли сильным мира сего. И, кстати, все с нетерпением ждут их имен…

- Имена вам ничего не скажут – потому что, как правило, оформляется все на родственников. Что до нашей роли, то работа уже идет. Вышло постановление об изъятии, и "Алматыжер" занимается вручением уведомлений. Но впереди теперь большая претензионная работа, заключение договоров, разбирательства в суде. Будет все обмеряться, все высчитываться, проверяться – поскольку к каждому объекту подход всегда индивидуальный.

- Давайте представим карту Алматы и набросаем на ней участки, дома на которых, скажем, в течение трех ближайших лет точно будут снесены. Доступ к Генеральному плану есть далеко не у всех алматинцев, а подобная информация из первых рук всегда интересна, а для кого-то и жизненно важна.

- Сильно изменится район возле Сайрана, в квадрате Розыбакиева – Абая – Мате Залки – Толе би. Это более 200 гектаров, где сейчас очень много ветхих домостроений – их будут сносить. Капитальные трогать, разумеется, не станут. Кроме того, будет застраиваться территория вокруг Восточной обводной дороги. Тоже, в основном, высотными зданиями.

ЦИФРЫ

За 2006 год по городу Алматы было выкуплено более 5 тысяч объектов – квартир, домов, участков. Собственникам выплачено более 600 миллионов долларов. В судах разбиралось 260 дел. Из них около 30 процентов закончились мировыми соглашениями.

ПАМЯТКА

Если ваш дом попадает под снос

Выкуп (изъятия) земельных участков и последующий снос строений осуществляется в соответствии с реализацией Генерального плана развития города.

Первым этапом процедуры изъятия является постановление акимата г. Алматы о подготовительных мероприятиях по выкупу (изъятию) земельных участков.

На основании данного постановления сотрудниками предприятия производится обследование участков, подлежащих выкупу (изъятию), для получения сведений о наличии и состоянии недвижимости на выкупаемом земельном участке. Для этого делается официальный запрос в государственные структуры для получения информации о правах собственника и землепользователя на объект недвижимости, уточнение фактических границ и площади земельного участка.

Производится обследование земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в присутствии собственника или землепользователя, в том числе и для уточнения сведений о нынешнем собственнике или землепользователе, поскольку бывают случаи, когда собственник или землепользователь изменился, но не зарегистрировал свои права в уполномоченных регистрирующих органах.

Сведения, собранные в ходе подготовительных работ, являются основанием для принятия постановления о выкупе (изъятии) земельного участка для государственных надобностей.

После принятия постановления акимата о выкупе (изъятии) земельного участка для государственных надобностей начинается следующий этап процедуры выкупа (изъятия), а именно:

- ГКП "Алматыжер" в письменной форме уведомляет собственника и землепользователя о предстоящем выкупе (изъятии) земельного участка;

- собственник получает на руки акт оценочной стоимости земельного участка и недвижимого имущества. Оценка производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию и определенным путем конкурса. ГКП "Алматыжер" не занимается оценкой недвижимого имущества и земельного участка;

- компенсация может выделяться как в денежном выражении, так и в виде предоставляемой жилой площади (квартира/дом), приобретенной на вторичном рынке жилья, равноценной стоимости компенсации.

04.10.2007

Светлана Мищенко, "Вечерний Алматы"

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.