Почему собственники сносимого жилья боятся судов?

Оценка изымаемого сегодня имущества осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. В нем сказано, что компенсация за изымаемое имущество осуществляется исходя из условий рыночной стоимости земли, недвижимого имущества, то есть самих строений, и рыночной стоимости зеленых насаждений. Кроме того, здесь предусмотрены убытки, причиненные в связи с изъятием, и даже такое понятие, как упущенная выгода.

Отсутствие единой системы оценки приводит к свободному определению стоимости.

Оценка изымаемого сегодня имущества осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. В нем сказано, что компенсация за изымаемое имущество осуществляется исходя из условий рыночной стоимости земли, недвижимого имущества, то есть самих строений, и рыночной стоимости зеленых насаждений. Кроме того, здесь предусмотрены убытки, причиненные в связи с изъятием, и даже такое понятие, как упущенная выгода. Но это на бумаге.

Двойной налог

Оценка недвижимости производилась всегда, и до начала нынешнего массового изъятия делалось это прежде всего для налогообложения. В 1993 году появилась первая утвержденная методика, по которой производилась оценка имущества граждан именно для налогообложения и которая никаким образом не была связана с коммерцией. Следующая методика появилась в 1997-м, еще одна - через два года. Принципиальной разницы между ними не было, единственное, что со временем менялись коэффициенты. Год рождения послед¬ней из них - 2004-й. Стоит отметить, что не противоречили они и международным стандартам.

Во все времена в стоимость имущества включалась стоимость месторасположения. В Госкомземе была даже разработана соответствующая ценовая карта. Так называемое ценовое зонирование для земли. Грубо говоря, согласно этой карте стоимость дома, расположенного в районе Алматы-1, была в два раза дешевле такого же самого жилья, находящегося в центре города.

Борис Гузев, оценщик отдела оценки и мониторинга межрегионального маркетингового центра «Алматы-Москва», кстати, тоже имевший отношение к разработке этот ценовой карты, рассказывает, что даже в то время методика была несколько неправильной. Поскольку рядовой налогоплательщик даже и не подозревает, что налог на землю он платит дважды. Получая квиток, он не знает, что налог на имущество в нем начислен с учетом местоположения. В итоге он оплачивает этот налог и налог на землю.

Сегодня Борис Александрович не может сказать точно, было ли это сделано по неграмотности или с целью, вполне определенной. Тем не менее исправлять эту оплошность никто не стал.

Методика пришлась не ко двору

Еще до того, как начался массовый снос жилья, Борис Гузев в соавторстве с известным в Алматы оценщиком, кандидатом экономических наук Александром Калининым и еще несколькими специалистами разработали единую методику оценки земли. Согласно ей оценка изымаемого участка должна определяться из условий его наилучшего использования. Методика была утверждена в Государственном научно-производственном центре по земельным ресурсам, утвердили ее и Казахстанская ассоциация оценщиков, и, кроме того, Казахстанская академия оценки. Однако во внимание ее не принимают.

- Сегодня у нас пять или десять палат оценщиков, и каждая делает, что хочет, - говорит Гузев. Так, если авторы методики наилучшее использование земли определяют исходя из средней этажности в 12 этажей, то оценщики, которых нанимает «Алматыжер», доказывают, что лучшее использование - это существующее положение, то есть одноэтажные постройки. Однако, если посмотреть на генплан, где «стоят» 9-20-этажные строения, все становится ясно. В качестве примера можно привести все те же «Шахристан» или «Сайран». Ведь с количеством этажей растет и прибыль застройщика.

- Например, по верхней части Алматы стоимость земли сегодня - 150 тысяч долларов за сотку. И не меньше, - заключает Гузев.

Когда оценивались участки, на которых теперь возводится тот же «Шахристан», Гузев оценил их в 200 тысяч долларов за сотку, в то время как оценщики от «Алматыжер» - в 85-100 тысяч. В отличие от последних беспристрастные эксперты учитывали, что же именно будет построено на этом месте.

Достучаться до небес

Оценщики, работающие в угоду «Алматыжер», заведомо занижают стоимость, применяя метод сравнения. И если владелец недвижимости, которая не попадает под снос, продает свое жилье, скажем, по три тысячи долларов за «квадрат», то и собственнику изымаемого жилья они предлагают примерно ту же сумму. Однако, по мнению многих не зависимых от «Алматыжер» экспертов, такой подход просто недопустим.

В условиях изъятия застройщик должен заинтересовать собственника, на имущество которого он имеет виды. И при этом цена, которую он предлагает, должна быть выше рыночной, то есть той цены на недвижимость, которая продается без принуждения. Кстати, в Гражданском кодексе четко прописано, что ни одна из сторон не должна получать выгоды за счет другой. И это касается любой сделки.

Совсем недавно в Алматы была оштрафована экспертно-оценочная компания, работавшая от «Алматыжер». По инициативе Александра Калинина была проведена экспертиза, в ходе которой выяснилось, что компания неправильно и некачественно выполнила оценку. Вот только сумма штрафа оказалась совершенно смешной - 50 тысяч тенге.

Снижению стоимости изымаемого жилья потворствует, по словам Бориса Гузева, и судебная система. Так, отстоять свою позицию в суде пристрастным оценщикам помогает отсутствие генплана застройки, который судьи не требуют.

Вообще же эксперты утверждают, что мужество идти в суд находят в себе лишь 20-30 процентов собственников изымаемого жилья. Остальных, по словам Бориса Александровича, «пугают судом, как детей милицией». Звучит это примерно следующим образом: «Не возьмете по-хорошему 100 тысяч за свою хибару - в суде получите 80».

Тем не менее навести порядок можно. Для этого лишь нужно, чтобы разработанную экспертами методику приняли наверху и обязали оценщиков при анализе стоимости изымаемой недвижимости руководствоваться именно ею.

Кстати, в соседней России подобной проблемы не возникло, потому что там утверждена одна-единственная методика, которой и следуют специалисты.

05.10.2007

Алена Шмелева

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.