Государство, упархивающее от бремени собственника

Так вот, первую половину наших рассуждений о проблемах ЖКХ мы закончили утверждением, что хозяином всего того в многоэтажных домах, что не является собственно квартирами, остается государство. Но оно, государство, как бы не признает за собой таких прав-обязанностей, предоставляя самим жильцам заботиться о протекающих крышах, затопленных подвалах и неметеных дворах.

(окончание)

Так вот, первую половину наших рассуждений о проблемах ЖКХ мы закончили утверждением, что хозяином всего того в многоэтажных домах, что не является собственно квартирами, остается государство. Но оно, государство, как бы не признает за собой таких прав-обязанностей, предоставляя самим жильцам заботиться о протекающих крышах, затопленных подвалах и неметеных дворах.

Вернее, здесь есть одна «тонкость»: собственником-то государство себя признает, но – выборочно. Например, когда нужно продать или отдать в аренду, скажем, встроенные помещения на первом этаже или вполне годящийся для чего-нибудь полезного подвал – тогда тот же акимат смело все это продает или отдает. Ну, не будем говорить о прозрачности или справедливости таких имущественных сделок, но, формально-юридически, в таких случаях Продавец вполне надлежащий, потому что продает (отдает) именно свое, законное.

То же касается и придомовых территорий. Вот, аким Тасмагамбетов в южной столице заасфальтировал и уложил новые бордюры в половине алматинских дворов. Опять же, не будем говорить, зачем он это сделал и почему взялся, скажем, за асфальт, а не за латание крыш, покраску подъездов или замену прогнивших коммуникаций. Понятно, что свежий асфальт – это далеко не первая необходимость из того, чего уже давно заждалось домовое-дворовое хозяйство, и что здесь действительно благое для населения дело пополам перемешано с показухой. Как понятно и то, что еще большее, чем жильцам, благо программа «Алматинские дворы» принесла владельцам асфальто-битумных заводов и самим «асфальтоукладчикам». Впрочем, дареному коню в зубы не смотрят, да и не об этом сейчас речь. Мы сейчас о другом: формально аким действовал законно: он действительно является собственником всех алматинских дворов и вправе делать на своей земле все что угодно.

Упомянутая же нами «тонкость» вот в чем: когда никакой политической или финансовой выгоды от попечения принадлежащего государству имущества соответствующие уполномоченные представители этого государства не усматривают, тогда забота о попечении перекладывается на жильцов. По формуле «мы вам все передали – вы и заботьтесь». Причем, прошу заметить, используется эта формула тоже достаточно тонко. При том что тезис этот повторен многократно и в понимании населения является уже общепризнанной истиной,.. никто из ответственных государственных лиц вслух такого не говорил. И ни в одном входящем в законодательный массив документе такого тоже не написано.

Тезис этот – об ответственности самих жильцов за содержание в надлежащем состоянии их «многоэтажек», за организацию ими самими любых необходимых ремонтов и оплату любых работ только за их собственный счет, включая и то, что зарплату подметающим дворы дворникам тоже обязаны платить сами жильцы, – он внедряется в общественное сознание как бы официально-неофициально. Поскольку озвучивается не в официальных документах, а всего лишь вслух и как бы официальными, но – не совсем, лицами. Ну, например, такое регулярно звучит из уст вице-министра индустрии и торговли. Где? А, например, на заседании парламентской рабочей группы по поправкам в жилищное законодательство.

С одной стороны – официальная позиция центральной исполнительной власти, заявленная ее уполномоченным представителем перед представителями власти законодательной. С другой стороны – это всего лишь замминистра, слова которого ни к какому делу не пришьешь, и над которым возвышается еще с полдесятка руководителей. Каждый из которых слова подчиненного «по умолчанию» одобряет, но в любой момент может их отменить или «уточнить».

Аналогично на местах подобные мысли распространяются хотя и щедро, но – тоже начальниками лишь второго-третьего рангов. Скажем, если заместитель акима собирает руководителей КСК, то он с ними разговаривает исключительно с позиции «мы вам ничего не должны» и «вы сами все обязаны делать». Дело же городской власти – проверять и наказывать. Причем это даже не говорится, а подразумевается в любом разговоре – как факт само собой разумеющийся и потому не обсуждаемый.

Примерно та же «технология», «по умолчанию», используется и там, где без бумаги все же не обойдешься, и что-то такое приходится официально трактовать. Например, если мы с вами прошерстим весь объемный Закон «О жилищных отношениях в Республике Казахстан», то обнаружим… наличие отсутствия. Отсутствия вот этой самой «тонкости» – кому все же принадлежит не внесенный в документы собственников квартир жилой фонд, и кто обязан о нем заботиться. Сказано вроде бы все, а вот как с этой проблемой быть – так и неясно…

Аналогично поступили и разработчики «Программы развития жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006 - 2008 годы», – в этом документе по областям и по всей республике расписаны виды и объемы капремонтов, но «подвешен» вопрос – где взять деньги. Нет, что за все должны платить именно жильцы – напрямую не сказано. Зато, методом «от противного», «оконтурено» минимальное участие государства.

Во-первых, государство берет на себя лишь обещание – оказывать некую «жилищную помощь» тем малообеспеченным членам кондоминиумов, которые сами затраты на капремонт осилить не смогут. Здесь комментировать нечего – по прошествии более года с утверждения Программы это обещание никак не конкретизировано.

Во-вторых, это выделение из бюджета 31,7 млн тенге – исключительно на информационно-агитационные мероприятия по разъяснению программы и убеждению жильцов самим преобразовывать свои «многоэтажки» в кондоминиумы. Причем если разделить эту сумму на число подпадающих под реформу квартир, получится по 0,82 тенге на каждую. Тогда как затраты на регистрацию оценены в программе суммой поболее: 4737 миллиона, то есть на круг по 150 тысяч тенге на каждый дом или где-то по 3,8 тысячи тенге на квартиру. Согласитесь: немалое искусство в пропаганде и агитации необходимо применить, чтобы за 82 тиынки убедить обитателей «многоэтажки» выложить по 4 тысяч тенге (не считая очередей и бумажной мороки) на регистрационное мероприятие, польза от которого самим жильцам, мягко говоря, непонятна.

Здесь явный тупик: сами жильцы явно не готовы выстраиваться в очереди на перерегистрацию в кондоминиумы, тогда как государство (потеряв уже более года на неосуществление программы) все-таки рассчитывает взять горожан то ли измором, то ли испугом – но никак не подключением к финансированию.

Ну а как и можно, и нужно применить здесь экономические стимулы – изложением наших собственных соображений на этот счет мы и закончим данную тему.

Начнем с мысли более чем элементарной, но и при этом – парадоксальной. Она в том, что преобразование «многоэтажек» по инициативе самих граждан, подпитываемой их собственным интересом, в кондоминиумы проще и надежнее всего организовать… по закону. Начиная с соблюдением самим государством той статьи Гражданского кодекса, которая очень подходяще к нашему случаю так и называется: «Бремя собственника».

Текст же этой статьи (189) таков: «…собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо».

То есть государство могло бы действительно сделать правомерными утверждения вице-министра и вице-акимов насчет того, что «мы вам все передали – вы и отвечайте», если бы в свое время позаботилось узаконить вот это самое «иное». А чтобы пояснить – как, давайте поговорим юридическим языком:

Статья 117 Гражданского кодекса: «Земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, относится к недвижимому имуществу».

Статья 118: «Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации».

И далее та же статья 118 определяет, что «сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил главы 4 (Сделки) ГК».

В свою очередь, согласно статьям 147 и 148 главы 4, «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и двух- или многосторонними (договоры). Односторонней считается сделка, для совершения которой, в соответствии с законодательством или соглашением сторон, необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для совершения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)».

Как видим, Гражданский кодекс не препятствует напрямую воле государства по совершению акта приватизации общедомового имущества в форме односторонней сделки – если бы таковая воля была проявлена.

Но – она проявлена не была.

К тому же следует иметь в виду, что такая односторонняя сделка, если бы и была совершена, имела бы законную силу лишь при соответствии всем нормам Гражданского кодекса. В частности, при условии соответствия ее статье 149, определяющей, что «односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законодательными актами либо соглашением с этими лицами».

Кроме того, такая возможная односторонняя сделка должна соответствовать и условиям статьи 155: «сделки, подлежащие государственной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами».

Как известно, какого-либо законодательного акта, посвященного приватизации общедомовых частей всего жилищного фонда в форме односторонней государственной сделки в Казахстане принято не было. А также государство не проводило какую бы то ни было регистрацию общедомового имущества в качестве долевой собственности владельцев приватизированных квартир.

Из чего и следует, что все не указанные в договорах приватизации (покупки) квартир части жилых домов, а также подводящие коммуникации и придомовые территории остаются в государственной (коммунальной) собственности. Соответственно, статья 189, с которой мы начали, «Бремя собственности», напрямую относится к государству как Собственнику.

Так вот. Если бы государство перестало лукавить, а прямо признало бы себя собственником всего общедомового имущества и выразило бы желание это имущество передать в неделимую долевую коллективную собственность самих жильцов (что и означает преобразование многоквартирных домов в кондоминиумы), то это и создало бы простые, понятные всем и быстро работающие механизмы «кондоминизации».

Механизмы же эти могли бы быть такими:

1. Многоквартирные жилые дома с ранее приватизированными квартирами и иными частными помещениями подлежат преобразованию в кондоминиумы путем безвозмездной приватизации в пользу участников кондоминиума в форме их общедолевой собственности, общедомового имущества земельных участков, предназначенных для обслуживания дома, а также расположенных на них сооружений и коммуникаций, необходимых для содержания и эксплуатации дома.

2. Акт безвозмездной приватизации производится органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества и земельных участков в соответсвующем населенном пункте, одновременно с государственной регистрацией кондоминиума.

3. Преобразование жилого дома с приватизированными квартирами и помещениями в кондоминиум и его первичная государственная регистрация инициируется жильцами путем подачи ими в регистрирующий орган заявления, подписанного не менее чем половиной собственников квартир и помещений.

4. При подаче заявления заявители вправе включить в объем регистрируемого имущественного комлекса – кодоминиума – земельный участок, предназначенный для обслуживания жилого многоквартирного дома и сооружений, относящихся к данному дому (внутренний двор, окружающие дом газоны и зеленые насаждения, придомовые проходы и проезды). В этом случае приватизация заявленных земельных участков с включением их в объект кондоминиума производится регистрирующим органом безвозмездно, в порядке, определяемом статьями 23, 50, 52 и 62 Земельного кодекса Республики Казахстан.

5. Первичная государственная регистрация кондоминиума проводится в срок не более трех месяцев после подачи жильцами заявления.

6. Требуемые для первичной государственной регистрации имущественного комплекса – кондоминиума – документы: технический паспорт (инвентарное дело), планы дома и придомовых территорий, оформляются (изготавливаются) либо предоставляются исполнительными органами соответствующего города, района. Необходимые для этого работы, включая архивные изыскания, инженерные обследования, измерения и геодезические съемки на месте, проводятся соответствующими государственными службами и финансируются из бюджета.

7. При первичной государственной регистрации кондоминиума его участники оплачивают только установленные законодательством регистрационные пошлины.

8. При подаче заявления на первичную государственную регистрацию кондоминиума его участники вправе изложить в нем свои требования по приведению в надлежащее состояние передаваемого им в общедолевую собственность общедомового имущества, земельного участка двора и придомовых территорий. Эта часть заявления рассматривается местным исполнительным органом,до регистрации кондоминиума принимает меры к нахождению с жильцами взаимоприемлемого решения. При невозможности нахождения такого решения регистрация кондоминиума прерывается, а любая из сторон вправе обратиться в суд для решения их спора.

9. При отсутствии надлежащего заявления на оформление кондоминиума со стороны жильцов, либо при не нашедшем своего решения споре в отношении приведения в надлежащее состояние общедомового имущества и придомовых территорий, соответствующий многоквартирный дом регистрируется как единый имущественный комплекс смешанной, частной и государственной, формы собственности. В этом случае соответствующий местный исполнительный орган несет бремя собственника в части содержания и управления неприватизированной частью дома. Он также вправе назначить управляющего своей частью собственности, который в таком случае представляет весь дом как единый имущественный и инженерно-технический комплекс во взаимоотношениях с организациями – поставщиками коммунальных услуг, обслуживающими компаниями и иными третьими лицами.

Как видим, все достаточно просто. Была бы на то добрая (государственная) воля...

08.10.2007

Петр Своик, www.posit.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.