Недвижимость в глубинке

Что ожидает провинциальный рынок недвижимости: цены снова рухнут до абсурдных значений или все-таки начнут расти? Замерший было рынок недвижимости в Степногорске, вот уже месяц как начинает испытывать небольшое оживление.

Что ожидает провинциальный рынок недвижимости: цены снова рухнут до абсурдных значений или все-таки начнут расти?

Замерший было рынок недвижимости в Степногорске, вот уже месяц как начинает испытывать небольшое оживление. Данное явление специалисты в основном объясняют сезонностью.

А также выкупом залогового имущества. Денег на покупку квартиры у населения по-прежнему нет. А от практически повального кредитования, как раньше отказываются теперь и сами банки, и умудренные опытом степногорцы.

Ниже 200 $ - не предлагать!

Цены на квартиры в этом году, по словам экспертов, упали от 40 до 70%. Больше всего пострадали хозяева "хрущовок". Скажем, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке, которую раньше предлагали за 12 000 долларов теперь спокойно можно приобрести и за 6 000 "зеленых" наличными. Иногда и вместе с мебелью и остальным скарбом бывшего хозяина. Продавец еще спасибо скажет.

Дольше всех держал позиции так называемый элитный сектор города: высотки по Лунному, МЖК. Но в итоге и здесь недвижимость начала медленно дешеветь, а потом резко упала в цене сразу процентов на 40. "Просто люди, которые приобретали здесь квартиры в докризисное время за 50-60 тысяч $, долго не хотели в это верить, - объясняет директор "Риэлти Com" Ербол Нурсиитов. Так, 3-комнатная квартира в относительно новом для города 7 микрорайоне в хорошем месте сейчас обойдется уже от 15 до 19 000 у.е. А вот 4-комнатная квартира на всегда востребованных 2 и 3-их этажах будет стоить на чуть-чуть дороже, около 23 000 $. Причем, те, кто занимается таким бизнесом, сразу оговаривают. Та цена, которая фигурирует в многочисленных объявлениях по продаже квартир - чаще всего просто желаемая и совершенно далека от действительности.

"Просто владельцы недвижимости участвуют в этом процессе, в надежде: а вдруг мне повезет! Но ведь реально квартиры по этим ценам не продаются", - улыбается другой специалист в этом вопросе Олег Бабенко, представитель ТОО "Мега БКЛ" и оценщик "Цесна банка". По его словам, реальная платежеспособность покупателя, при которой еще удается совершить сделку продажи - это 200 $ за квадратный метр. Хотя был случай и сделки за 140 $ за 1 квадратный метр за 1-комнатную квартиру на окраине города, в 9 микрорайоне. А бывший офис КСК "УТРО", двухкомнатная квартира на 1-м этаже и вовсе ушел с молотка на аукционе за 5 000 $. Так что словами известной песни: "кто-то теряет, а кто-то находит". Немного по-другому обстоят дела с 1-комнатными квартирами. Они больше востребованы в кризис и потому, наверное, лучше держатся на плаву. Ведь потребность в жилье по-прежнему у определенной группы населения остается, а подкопить на покупку однокомнатной при стабильном заработке более-менее возможно. Только вот и хозяева таких квартир в свою очередь не спешат расставаться с имуществом по совсем невыгодным для них ценам. Например, 1-комнатные квартиры даже на окраинах в самых непопулярных микрорайонах: 1,2,4,6 и 9-м несмотря ни на что владельцы вряд ли отдадут дешевле чем за 4 000 $. "Это еще та цена, которую люди хотят получить при наличии дефицита денег", - говорит директор "Риэлти Com" Ербол Нурсиитов.

Продать нельзя, менять!

Пока те, чья работа связана с рынком недвижимости, полны пессимизма. "У нас ведь даже если продали квартиру, то с этими деньгами и уехали, - сетует Ербол Нурсиитов - а в таких городах, как например Алматы, эти же деньги чаще всего там же потом и крутятся. Плюс город у нас тупиковый, нет железной дороги - это тоже свой отпечаток накладывает. Ведь даже в городах подобных Степногорску, таких, как например, Лисаковск, Темиртау, Экибастуз - цены на недвижимость намного выше! У нас же цены на жилье к зиме, возможно, упадут еще".

"Те, кто хотел скинуть квартиры, уже откровенно момент упустили! Но не исключено что цены могут стать еще ниже", - вторит ему Олег Бабенко. Впрочем, по мнению тех же специалистов теперь уже не стоит сломя голову продавать недвижимость, если, конечно, нет крайней необходимости. Золотой закон бизнеса: продавай, когда дорого, покупай, если дешево. При любом падении есть свое дно. Однако к тому "дну", когда недвижимость в Степногорске продавалась за бесценок, а то и попросту бросалась на произвол судьбы город уже вряд ли вернется. В обесценивающихся деньгах у владельцев квартир теперь еще меньше уверенности, чем в своей недвижимости.

Интересно и то, что не сильно теперь влияет на цену недвижимости ремонт. Так что и квартира под "евро" и жилище со скромным косметическим могут стоить примерно одинаково. "Скажем, 10 000 $ стоит квартира, а 5000 $ - ремонт. При продаже она никак 15 000 стоить не будет. 12 000 - может"! - дает расклад директор "Риэлти Com".

Так что, если вы все-таки решили продать недвижимость - стоит серьезно подумать: есть ли смысл вкладываться в ее отделку? Как вариант для тех, кто не прочувствовал вовремя тенденцию и не успел продать лишнюю квартиру до кризиса остается сдача недвижимости. По осени это направление оживляется за счет студентов и тех, кто подыскивает жилье на зимний период. Но не стоит рассчитывать здесь на слишком большую прибыль. 10-15 000 за аренду 1-2-комнатных квартир, даже самых приличных в Степногорске специалисты считают потолком. При условии, что квартиросъемщики действительно ответственные.

Что еще? Ожидается, что активизируется процесс обмена, когда в целях сокращения квартплаты многокомнатную квартиру одинокие будут обменивать на меньшую по площади. А для больших семей при наличии даже весьма скромной доплаты появится возможность улучшить свои жилищные условия.

Провинция: сам себе риэлтор

Вопреки прогнозам специалистов, ситуация на рынке недвижимости города Аксу (Павлодарская область) стала меняться не к зиме, как предполагали эксперты, а уже к середине нынешнего лета. "На мой взгляд, такое оживление отчасти вызвано тем, что в народе начал стихать ажиотаж по поводу кризиса, - комментирует ситуацию руководитель рекламно-информационного агентства "Ирина" Ирина Лазарева.

Хотя по сравнению с прошлым годом жилье в Аксу подешевело как минимум на 25-30 процентов. Еще год назад стоимость улучшенной трехкомнатной квартиры в престижных 10, 4 микрорайонах доходила до 40 тысяч долларов. Самые ходовые на рынке жилья 1, 2 - комнатные квартиры даже в старых, "шанхаевских" пятиэтажках можно было продать за 10 тысяч "зеленых". Те, кто не очень задирали цену, продавали квартиры за считанные дни. Время сделки в основном зависело только от расторопности оценщика, ведь львиная доля продаж тогда приходилась на ипотеку. Теперь же все шесть имеющихся в Аксу банков тщательнейшим образом "просвечивают" своих потенциальных клиентов через Кредитное бюро, а потому число заемщиков заметно поубавилось.

В части получения кредита на приобретение жилья гораздо больше привилегий у работников двух градообразующих предприятий - Аксуского завода ферросплавов и АО "Евроазиатская энергетическая корпорация". С одной стороны, с ними охотно работает Евразийский банк, а с другой - помогают родные предприятия. При определенном усердии и металлурги, и энергетики в рамках социального пакета могут "выбить" у своих работодателей ссуды на приобретение жилья всего под один процент годовых. Совсем недавно ферросплавный завод завершил строительство 60-квартирного дома для своих работников. Это жилье реализовывается как раз по этой программе. Стоимость одного квадратного метра в этой новостройке составляет 500 долларов. "Но такая цена по карману далеко не всем, - продолжает Ирина Лазарева. - Поэтому людей больше интересует вторичный рынок жилья. Сегодня стоимость двушки в Аксу колеблется от 8 до 15 тысяч долларов, опять же - в зависимости от микрорайона. При желании можно приобрести недвижимость и подешевле. Но уже впридачу с большущими долгами по комуслугам и без намека на мало-мальский ремонт".

Как и в предыдущие годы, жилье в Аксу пользуется большим спросом у жителей Павлодара. Одних привлекает сравнительно невысокая цена, других - близость к областному центру. Кстати, именно этот фактор буквально взбудоражил рынок жилья в Аксу два года назад, когда повсюду заговорили о строительстве нового моста через Иртыш. Если данный проект все-таки осуществится, а пока он "заморожен" на неопределенный срок, то Аксу окажется пригородом Павлодара: по новому мосту можно будет добраться до областного центра за какие-то 15-20 минут. Павлодарцы очень охотно идут и на обмен недвижимости в Аксу. В основном, это молодые семьи, желающие улучшить свои жилищные условия.

А вот в частном секторе Аксу цены на жилье пока остаются на прежнем уровне. Стоимость обычного дома (не коттеджа) со стандартным земельным участком колеблется от 8 до 15 тысяч долларов. И уж совсем заоблачной мечтой на этом фоне выглядит желание владельца одного из таких домов продать свои хоромы (с привычным набором баня-гараж-огород) за 45 тысяч "зеленых"… Это объявление находится в базе данных рекламного агентства уже второй год, но настырный хозяин ни в какую не хочет снижать цену. В сельском регионе Аксу цены на жилье и того ниже. В окрестных селах, что в 7-15 километрах от города, можно купить добротный дом за 5-7 тысяч долларов. Начиная с лета, и это жилье начало дорожать. Его новыми владельцами в большинстве случаев становятся оралманы, переезжающие в Аксу из других регионов.

Как и в других малых городах, в Аксу ощущается острый дефицит арендного жилья. И это при том, что стоимость аренды 1, 2-комнатной квартиры стабильно держится на уровне 14-15 тысяч тенге, не считая коммунальных услуг. В этой сфере спрос заметно превышает предложение.

Еще одна интересная деталь: несмотря на полное наличие городской инфраструктуры население нашего сорокатысячного городка предпочитает решать свои вопросы с покупкой/продажей/обменом жилья по старинке, без всяких риэлторов.

Директор единственного в Аксу рекламного агентства "Ирина" Ирина Лазарева собралась было заняться прибыльным делом, даже лицензию получила. Но ничего толкового не вышло. Пара-другая клиентов очень ловко обвела ее вокруг пальца: сначала попросили найти подходящие варианты, затем типа отказались, а потом просто совершили сделку, минуя агентство, чтобы не платить причитающиеся комиссионные.

06.10.2009

Елена Шубина, www.gazeta.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.